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1、海情七栋洋房认筹及开盘前推广方案北辰端拱20111. 8*目录第一部分市场篇第二部分推广篇第三部分认筹篇*唐岛湾中心区多层占50%临港产业区多层占 15%老黄岛区多层占5%一、目前开发区新建多层住宅及花园洋房项目主要分布图凤凰岛度假区多层占 30%PART仁市场篇*板块主力均价（元/Itf）客源所占比例代表楼盘凤凰岛旅游度假区花园洋房：1.4万-1.5 万高端人群及旅游度假人群30%海尔山海湾青岛印象金沙滩唐岛湾中心区花园洋房：1.1万T.3万在周边工作的高级口领及自己创业的小私营业主50%康大观邸环海君和花园临港产业区多层：8000工业园内工作人员及首次置业者15%昆仑山庄景润花园老黄岛区多
2、层：4000回迁户及本地居民5%盈泰嘉园竹苞花园二、开发区新建多层住宅及花园洋房项目列表、开发区以唐岛湾中 也是多层产品供木项目位于唐*仁心区和凤凰岛旅游度假区为中高端住宅的集中区域，应的主力区域。2、临港产业区属工业园区，居住氛围较差，不被住宅购房客群认可。3、开发区住宅物业价值整体由南向北呈递减趋势。4、唐岛湾中心区多层项目较多， 在数量及品质上其他区域与之不具可比性。 岛湾中心区，竞品主要考察该片区内项目。小结一一*三、唐岛湾中心区主要在售及待售多层产品分布情况（安子片区青岛卬象金沙滩项目将推出洋房产品，在此一并考虑）康大观邸澜雀丽舍御龙湾青岛卬象金沙滩提香海岸上实海上湾君和花园金沙滩一
3、号*项目名称开盘时间总体量户数而积区间价格装修标准销售情况康大观邸2010年门月，预计 2011年下半年推岀高层单位总体量5、5 7J m2高层4栋、花园洋房 4栋，共80户洋房：137、158套三；152套四；208、306套五；212套六。洋房均价万/Itf毛坯洋房去化约93%,高层未开盘君和花园2011年5月7日总体量2. 7 7J m2约160套。在售房源面积110-180 m2均价1.28 万/itf毛坯5月份开盘销售惨淡， 5月至今每月成交量均为个位数，截止目前仅售出15套。代表项目一一在售康大观邸洋房产品于2010年10月开盘，均价不足11000元/平米，定价较低，加之康大品牌及
4、其产品品质，开盘期间销售量较佳，一个月达到90%去化率。2011年6月，该项目推出洋房1-3号楼，由于受到限购、限贷影响，截至2011年8月16日，共售出5套，均价10,910元/itf,较前期产品无价格变动。康大观邸月份2011年5月2011年6月20门年7月20门年8月截止16日销售价格走势（元/ itf）12, 35312,74412,81712,891环海君和花园月份2011年5月2011年6月2011年7月20门年8月截止16日销售套数走势（套）项目环海君和花园虽然单价接近13000元/平，但3个月仅销售15套，销售速度非常缓慢。所销售房源多为110-130平米户型。*项目名称开盘时
5、间总体量户数而积区间价格装修标准销售情况青岛印象金沙滩一期2009年7月二期2011年4月总体量26 万 itf4栋花园洋房，共 50户，均为网点2层预计主力户型而积158 itf左右，精装交房，装修标准2000元/平。洋房：预计均价1.7万/itf2000 元/itf目前在售4栋高层，多层及花园洋房目前金沙滩一号预计10、11月开盘总体量2. 5 7J m2共约364户一期洋房而积在400T 000衍左右预计高层2万元/ itf，洋房较高层价格会略高待定未开盘上实海上湾预计门年下半年开盘总体量55. 3 75 m2共400户 联排：230 m2双拼：290 m2高层：100-150 m2预计
6、联排别墅4万/ itf ；双拼4.5万/m?高层预计2万/ itf3000-4000 元/道现暂停销售、重新规划代表项目一一待售*项目名称开盘时间体量户数而积区间价格装修标准销售情况御龙湾2010-09总体量4. 5 75 m2共96户共两种户型结构，平层和复式结构。面积从门0 itf-295 两居至六居，分三大类共九种。多层均价1.1万 /itf毛坯售罄提香海岸2010-06总体量1.25 75 m2共100多户一期3栋6层的多层，共 100多户。均价1.2万/ itf毛坯售罄澜雀丽舍2010-12总体量1.68 万共151户60平套一；91、97平套二；124-153平套三均价1.2万/
7、itf毛坯代表项目一一售罄开发区多层主要分布区一一唐岛湾中心区，无在售规模性纯多层项目，相当一部分多层存量为高层楼盘中夹带少数多层及花园洋房。片区售罄或尾盘项目赶在限购令之前完成销售，在售项目虽较少但因遭遇限购影响且产品缺乏竞争亮点，整体销售惨淡，市场氛围淡薄。主力而积区间：平层在 110-150之间，复式在200-300之间；主力价格区间：1.1-1.3万/ itf之间，总价区间多在150-300万之间；主力面积及总价区间较高。从在售项目来看，本项目无明显产品竞争卖点及亮点，产品同质化严重。小结一一*PART 2、推广篇根据集团项目上市销售指标，如要实现年底前约2. 12亿的销售额，我司认为
8、合理的销售价格应在12500元/平米以内。但集团提出实现15000元/平的价格，远高于周边项目售价，在产品同质化严重及工期落后的现状来看，销售任务十分艰巨。我司将全力以赴力争完成集团销售指标，以取得七栋洋房项目的销售佳绩。同时请集团在工程和推广方面给予足够的配合。一、工程配合：售楼处于8月25日前投入使用；样板房及示范区于 10月23日前开放（经沟通，样板房和示范区预计在10月20日左右完成，请务必保证此时间之前开放）。*此阶段营销主打形象，目的为使所有目标客群对本项目引起关注，并对本项目所塑造的海景洋房生活产生认同及向往，为后期销售打下坚实基础。1、户外广告：9月1日前到位围挡高速路户外推广
9、主题：纯多层海景洋房推广时间：半年 长期 推广预算：18万元具体费用及投放方式待本方案获集团认可后确定。二、推广配合*2、销售物料：折页、户型单页、名片、手提袋、纸杯等售楼处开放前到位折页、单页各卬1000份；手提袋印1000份；名片、纸杯等适量制作费用预算：5万元* 3、报纸广告（系列一）：*3、报纸广告（系列二）：时间媒介形式推广主题 费用（万 元）8月25 日（周四）詹園濤心 劫洋囲 半岛、早报詹嗣日（周四）傘曲洋堰版桥隧时代唐岛湾依爭谡生活51周月 岛9日四半动告麵 活报呈周 s feR四弋Z1 9时2周 岛版储月5 半整9 H四唐岛湾依海漫生活（周四）10月20日（周四）半岛、早报整
10、版祝庐示范区开放做邀品鉴俞耳8报广 排期所报价格为刊例价，实际推广价格比报价略低；报广具体排期视项目实际销售节点确定*4、电台广告推广时间：8月下旬一一10月下旬推广媒体：青岛音体广播sumal radio推广主题：唐岛湾心动洋房；纯多层海景电梯洋房，山海景观价值，享桥隧时代依海漫生活。推广费用：8万元。具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。*5、网络广告推广时间：8月下旬一一10月下旬推广媒体：搜房网推广目的：利用搜房网人气，积累有效客户信息，让更多的人关注项目。推广主题：唐岛湾中心区纯多层海景洋房费用预算：21万元具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。*6、电子商务推广时间：8
11、月下旬一一10月下旬推广媒体：新浪乐居推广目的：利用网络电子商务平台进行房产团购、拍卖等事件活动，旨在扩大影响力。推广主题：唐岛湾中心区纯多层海景洋房费用预算：10万元具体位置及费用待本方案获集团通过后另行提报。*以“海景洋房”为诉求对象， 力争通过营销活动打动目标客群对于海景洋房生活的向往与诉求。畅想海居洋房生活活动时间：开盘前，建议在暑假结束小学开学时目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘策略：邀请全区或全市小学生参加绘画比赛，描绘其心中海景洋房生活，并对得奖作品进行刊登，扩大传播影响力，提高项目知名度。费用预算：10万元具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。7、活动营销活动一*试驾有礼活
12、动时间：开盘前目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘策略：选择中高端汽车品牌进行合作，如奥迪、大众、别克等，客户到店试驾可享购房优惠，利用车行客户资源扩大项目目标客群基数，形成与车行的资源共享。媒体运用：推出 1-2期报广宣传，并与车行沟通进行定向客户DM派送。费用预算：10万元具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。活动二*名车、新车赏鉴会活动时间：开盘前目的：形象宣传、积累客户、铺垫开盘策略：选择中高端汽车品牌，如奥迪、大众、别克等，与车行合作，参加赏鉴会客户在享受 购房优惠的基础上，更可享购车优惠，与车行达成客户资源共享。媒体运用：推出 1-2期报广宣传，并与车行沟通进行定向客户DM派送。
13、费用预算：10万元具体方案待本营销推广方案获集团认同后提供。活动三*阶段积累期公开期热销期清盘期尾盘形象费用投放比例40%25%15%15%5%媒体组合报广、户外、印刷品、活动等营销推广费用阶段投放比例一一根据常规的操盘模式，我们建议：三、营销推广周期及费用分配*积累期推广费用预算根据本项目销售代理合同，推广费用按总销售额的1.3%提取。总销售额=15000元/itfx 18404 itf （代理合同总建面） =276060000元。推广费用=276060000 元 X 1.3%二3588780 元按照积累起40%的推广费用计算，即前期蓄水期推广费用约为143.6万元。*前期蓄水期营销推广计划及费用预算形式媒体投放频率 费用（万元）销售物料折页10005单页1000手提袋1000户外户外广告牌半年10围挡长期8报广半岛7版49.8早报2版电台电台广播2个月8网络搜房网2个月21电子商务新浪乐居2个月10营销活动30总计141.8万元说明：推广费用预计约141.8万元，低于143.6万元的计划预算费用；实际推广过程中，各推广形式可配合进行，比例可调，总费用控制在143.6万元以内。*经与贵司沟通，并考虑到项目客户积累
