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1、商铺投资20问问一：投资商铺有风险吗？问二：投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少？问三：投资商铺要考虑那些因素？问四：商铺投资的周期是多少？问五：商铺投资具有那些显著特点？(即为什么投资商铺的人越来越多？)问六：商铺投资与其它投资（比如股票、国债、储蓄、古玩等）相比有何优点？问七：商铺投资具体有那些投资类型？问八：商铺投资贷款具有那些规定？问九：投资者在商铺投资前应注意那些政策性问题？问十:何为商铺的使用权和产权？二者的区别在哪里？问十一：专业商铺（商场）和沿街商铺（门面房）的优劣在哪里？问十二：投资商铺的有那些盈利方式？问十三：商铺的实用率一般为多少？它和住宅、写字楼有什么不同？问十
2、四：何为售房返租？它有那些风险？问十五：商铺投资的付款方式有那些，各有什么特点？问十六：投资商铺如何最大化规避风险？问十七：目前投资型房地产有那些类型，他们各自的优缺点问十八：资金较少 能投资吗 ，应注意哪些问题？适合到哪里投资？问十九：如何规避商铺投资风险？（广告承诺要作合同补充协议 ）问二十：如何多角度分析产权式商铺有何优势？问一：投资商铺有风险吗？有。世界上根本不存在没有风险的投资！道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，如果相反，那么投资的风险也就
3、很大了。这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如开发单位、周围环境（规划及交通辐射等等）、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。如果将这些因素了解清楚后再做投资打算，那么风险就会降到最低。问二：投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少？一般来说，住宅的投资利润率为68左右，写字楼的投资利润率为10左右，而商铺的投资利润率一般为1015，如果前景好的话会更高，上海商铺投资利润率一度达到20。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资
4、者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。 问三：投资商铺要考虑那些因素？投资商铺不能草率，要综合考虑多方面因素，从全国权威专家以及众多投资者的投资经验来看，投资商铺一般考虑如下因素：1、商铺周边房地产发展趋势对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。2、经营商品的类型 经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间
5、显著不同，拿经营电脑的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。如果商铺投资者在进行商铺投资时能够清楚判断未来商铺适合经营的商品类型，那么该商铺投资者一定胜人一筹。规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高。3、整个项目规划设计的科学性4、交通条件交通条件对于商铺价值的重要性毋庸置疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。假如一个商铺所处的
6、位置，很少公交巴士，那么其价值会显著打折扣。5、商业氛围在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。在进行商铺投资的过程中，要同时对商铺所在地区现状商情和未来预期商情进行分析，看商业氛围变化的空间，从中可以发掘商铺价值升值收益的趋势和潜力。6、租金收益租金收益对于熟悉房地产的人士来讲，是很简单的概念。以出租方式回收投资是房地产业资金流转的基本方式之一，当然对于商铺来讲也不例外。7、商铺初始售价商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。同样一个商铺楼盘，项目不同阶
7、段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。8、硬件条件随着汽车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大，私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右。从经验上来看，商业面积与停车位的比例大致为4060：100。当然，地段不同，商业业态不同，对停车位的要求程度也不一样。9、停车条件商铺所在的楼层对商铺价值的影响力非常大，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层
8、、三层的商铺高出三倍之多。一楼的租金自然也比二层、三层的商铺高出很多10、楼层客流量对于商铺的价值至关重要。客流量和商业氛围看似属于同样的内容，但事实上其区别很大：商业氛围所阐释的是商铺所在地区的宏观商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的微观量化。商业经营者对商铺门前客流量极为关注，也许两个距离50米的商铺的客流量因为其他原因，客流量会差距很大，所以客流量是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一。11、客流量12、价值升值收益价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻
9、松获得买家飞涨的报价。 需要指出的是，租金收益和价值升值收益共存，但同时有矛盾的地方：对于一个租金收益水平很高的商铺来讲，其价值升值收益空间就会相对比较小；相反，价值升值收益空间大的商铺，其租金水平最开始往往比较低，呈现逐渐提升的态势。13、商铺投资收益商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于成熟、专业的商铺投资者来讲，无疑成为他们创造财富的重要手段。其测算中，商铺投资者势必对后期的收益依据市场状况和趋势做出推测，当然也包括卖出后的升值收益
10、。在这里，商铺投资收益指，商铺给投资者创造的收益的总和，在问四：商铺投资的周期是多少？商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以商铺投资的回收周期也是不相同的，根据对北京、上海、广州等沿海商铺投资市场的市场行情来粗略估计，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。（现在为12到15年）问五：商铺投资具有那些显著特点？(即为什么投资商铺的人越来越多？)（1）、商铺投资具有稳定性特点业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或
11、更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 （2）、商铺具有增值的特点（3）、商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率
12、曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4151，可见商铺价格还有较大的上涨空间-商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于
13、商铺的圈地运动，商铺投资的升值空间也因此会有一个很大的提升空间。（4）、商铺具有投资潜力（5）、商铺可出租、可经营，方式灵活调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%14%。问六：商铺投资与其它投资（比如股票、国债、储蓄
14、、古玩等）相比有何优点？比较类型项目投资收益风险因素周期变现能力投资难度通用性商铺15较小长强小强住宅8小长一般小居住写字楼10较小长强小强古董强大较长一般大装饰证券强大短一般小无期货强大短强无无问七：商铺投资具体有那些投资类型？商铺的形式多种多样，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。根据市场上常见的商铺特点将投资型商铺大致分为以下几类：（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。从市场反映情况来看，专业型的商业街（小吃一条街、建材一条街、服装一条街、IT一条街等）成功几率大，而复合型商业街成功几率小。全国著名的商业街有上海的南京路、北京的王府井、广州的上下九步行街等。（2）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商
