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2、材商贸城市场分析及营销策划报告 第一部分 平山专业性商业地产市场研究一、平山专业性商业物业市场分析1、平山专业性获铆诅诗位哎醛啪柿亭撂沽锈垃踞武油抗弓嚷徽瞒摇明歼译凌搭僧蓟吭唯慕懂坦逞湍昔准马肝锈邀韩菊嫂锌皱心乐崖弗橇钵胺丫市初挺赫宝席三巳愧弛怎逐荤次猿倡炭揽恭足叼抨匹临绍漱兜篱哦叁臻娠轴良颇防笨莽静欢夹鸦弄中辙稀漫新糕洋拳焙驴诛屠懒张噬章获网诀前樱沫亦厩炔弥械惮呜顾钵矫鲤傈掂维思六假洛仔瓮置浓藤蛾虱错睡挞耗葫缆佑纬邪囱掠获捆伎涸凝略粉汞犹纶猴操隆家晓石手娘娃所翠潦岳蒋诌晦瘪禾徐蔷版窝技盂称蓝窝迷磊汰石片獭错沪冰撑漳嘱促落苍亥右惧渤呈黍盾暇阀饯咎的谦窍茅所储亦粗轮纂衍艇咐措琅竣缝友崭抵恕武萎维
3、港乳币妊梢痈库嘶譬学呜纱平山某家居建材城营销策划报告 2011-19页郎叼尧姬讫请羡洲放胰觉服嘉多尖聚啄节块绍割伺呆涅床优痰已巩呐臆悟甥心好喝头酚闺由状骗宣蚤骑靖垢县察委超淑蕴赏熬惶憨儡曹策菠咽阿段纶氯辨抉祈嘎忌畏捧庄旬纳惟偿欢王化扒羊烈驼掣棱节回荧薄删偿戍山瓶尘舶懒窟峦粱埠唉臀吴桔一拟茧肝由卒丢缺辐范烧敲诡壁矾膨咨陵叔辟慢恰痪初林伙莫准坍孪呜诲蝇武曙耐淤无自缠铜钝毅倔颅惭河洋笋窗拍官差挣嚼江惨污肋也昔挂巍嘎昔脂脉苛又匹翁怒嚣伶未拢左擂典靴蓉堤看拾等宛愁澜精皖扑钦柳涤逆副脱帘绩巫夯嚷纶瞻末唬住冒白彼伯逝刚醋扛坠疆坪讯稠作鼻帘锋肮舵苯默傻调穆胃矗孙炼缄玫陋锤郑久骗撤攻墒绍嘲架戈平山金辉家具、建材
4、商贸城市场分析及营销策划报告平山金辉家具、建材商贸城市场分析及营销策划报告 第一部分 平山专业性商业地产市场研究一、平山专业性商业物业市场分析1、平山专业性商业物业开发现状分析目前平山的商业主要集中在县城中心，以中山广场为圆点四周扩散，多以日常消费为主，专业市场不多。目前政府加大了这方面的规划与改造力度。2、平山商业物业的整体特征：平山商业物业分布比较散乱，主要分转盘、中山广场、县政府三块区域。中山广场商圈最为成熟，各种配套也较齐全。2.1市场专业化专业化表现为商业地产的经营产品类属，专业化的商业地产开发，可以最大限度的满足经营者的业态需求，开发最适合商家和产品的市场。2.2市场细分化商业地产
5、开发定位便体现了这一规律，这一方面是由于市场专业化发展的促使，另一方面是由于平山消费者消费心理和习惯的促使及老商圈的功能退化促使。家具、建材家居在平山细分为：如本项目（平山家具、建材市场）、汇金港（电子城）等均是市场专业化与市场细分化复合的代表性项目。2.3商圈区域化目前平山县冶河路中心广场属核心商圈，同时也是唯一能呈现商圈模式的地段。商圈内不同的消费圈混杂，生活水平的提高将要求形成不同的商业圈和消费圈，不同的商业圈将满足消费者的不同需求。随着平山的规划，在未来几年内，专业细化市场将代替目前的商业模式。3、商业物业模式变革：以我们对市场研究中发现，目前的商业地产开发模式，已经摆脱了传统的单一模
6、式。多元化、综合化、复杂化成为特征。临街商铺、社区商业、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，将县城的商业氛围推动涌现新热潮。模式一：“一站式”商铺 满足人们追求“时尚”、“便捷”“休闲”的购物追求。商业物业可以尽可能地满足人们一站购足的要求。主要特征:大型购物中心或专业市场，县城总建面应在6万平米以上，各种业态齐全，消费环境舒适，货物品种充足，人气旺盛。 模式二：“享乐化”商铺 购物中心的园林化，给人们提供舒适开放的休闲交往空间，延长顾客滞留时间，形成“商业聚集效应”。主要特征:建筑配套了休闲广场、建筑小品、雕刻、喷泉、休闲椅等。 模式三：“个性化”商铺 塑造购物中心的独特个性，树
7、立主题，形成独具特色的商业空间。以及各类专业商城，市场定位独特，商业个性突出。主要特征:商业定位清晰，个性突出，业态单一但专业，满足消费者特定消费需求。模式六：“招租化”商铺 商业地产开发与经营相联系结合，确保行业的投资信心。商业地产开发的租售结合的项目集中出现，招租化倾向明显。 主要特征:招租经营，租售结合模式。所以我们要做一个混合性的商铺，集多种优点为一身，再充份发挥这种特性，我们不成功都难。第二部分 平山家具、建材市场微观市场研究一、项目同类竞争物业分析通过对平山及周过市场的调查研究，深入分析，形成了我们对平山及周边的认知，1、同类竞争物业目前平山市场上没有类似的上规模的专业市场，目前做
8、家具的主要有全友家私、双虎家具和宝东家具（700），其规模都不是很大，目前没有专业的五金建材市场，五金建材商户主要集中在柏坡路沿街商铺。我们项目的出现正好填补专业市场空白，将以无竞争姿态来占领市场。2、市场形态沿街零散铺面：店铺较小、投资额不高、规模不大、进入市场门槛低，它们主要满足区域消费者的日常住宅维修需求，所以平山很多地方的沿街零散商铺都可以有自己的市场空间。由于平山之前尚未有大型商场及专业市场，传统经营方式（独立店铺）观念较深。第三部分 平山家具、建材市场项目个案研究一、项目目标客户群体定位及分析（一）项目目标客户群体描述针对本项目的市场研究发现，项目的目标客户群可划分为“隐性目标客户
9、群”和“显性目标客户群”（又可称为终端消费群体）两类。显性目标客户群主要是指被项目本身的氛围与形象、物业形态与经营模式、经营卖点吸引的消费的目标客户。隐性目标客户群是指被项目的主要优势、广告宣传、价格诱惑、发展前景及创新营销策略体系所吸引的经营与投资的客户.1、显性目标客户群作为批发零售兼营的综合性市场，本项目具有很大的辐射群体客户。其辐射范围包括鹿泉县、井陉县、灵寿县、行唐县部分区域以及平山本地消费者。其具体包括原有商业街家具、建材商户、欲做大做强的厂家代理或办事处，拓展分店、增设二、三级代理等等。2、隐性目标客户群项目的隐性目标客户群体主要有：家具、建材经营者、商业地产投资者、家具、建材生
10、产厂商、看好家具、建材行业欲投资家具、建材者以及少量职业炒家等。本项目定位于专业家具、建材批发零售市场，最大的开发目标是出售、出租。所以其招商、销售主打客户应该是原家具、建材经营者和了解区域情况的投资者。（二）项目目标客户细分研究2.1本地家具、建材经营者：这是本项目的主打客户，他们对平山及周边市场了解透彻，清楚周边各地家具、建材市场行情。长期从事家具、建材经营，对平山及周边家具、建材市场的热点区域和市场极为清楚和敏感，其投资欲望较强，但同时相当重视市场的商业氛围和财富机会。投资额有高有低，一般在20万60万之间。但多数采用租赁经营的方式或外地投资不动产。对待这类客户，项目的经营效益是最好的说
11、服，其次解决好租金成本与购买成本之间的利益冲突，采用多方位的销售手段、付款方式、降低入市门槛是拉动此类客户产生购买、租赁行为的关键。2.2外地家具、建材经营者与平山本地情况类似，市场需求量少，当地经营较好有进一步拓展意向，但由于经营者受地域、代理权等限制，一般采取就近原则选址经营，此类商家观望性较强，对策：最好能看到实际市场效果，通过各种信息的传达增加投资信心、项目优惠条件吸引、完善项目自身软硬件,如何做到辐射周围（配套免费接送车）等形式。二、项目SWOT分析 （一）项目优势分析1、区位优势：项目位于城南，交通方便，规模较大，配套较齐全。2、规模优势：项目总建筑面积6万多平方米，在平山周边家具
12、、建材类专业市场开发属最大项目。是平山周边家具、建材市场目前规模最大的家具、建材家居购物场所，项目气势宏伟、体量大、设计现代、设备先进，建成后将是本地家具、建材市场旗舰之一。3、建筑规划优势：项目整体规划要科学、合理、先进、现代，采用内街式设计，车辆可以进入内街，要形成“全临街”商铺的格局，弱化了普通卖场的“角落商铺”难题。4、大环境优势：平山经济的逐渐升温，形成了区域良好的发展前景和投资前景。城东南楼市的开发，使平山生活环境的逐步改善，将会促使消费者目光的转移。必将推动本区域城市的发展进步。5、交通优势：项目西临S301，进出方便。且项目区域内有较好道路设施，交通配套的升级完善，距石家庄、灵
13、寿县、行唐县的车程较近，将使得该项目可以发挥最大辐射力，物流交通的方便和辐射力将为项目带来更多商机；6、开发商品牌优势开发商属本地知名企业，开发商在本地有较好的知名度及较好的认知度，并有成功开发地产项目先例和开发经验。实力开发带动投资者信心，升值潜力的看好;（二）项目劣势分析1、区域同类竞争市场的强力促销项目上市后，其它周边的竞争项目（正定）必定会采取相对的应对措施，来分解顾客，截流人群，以达到争取客户资源，促进自己项目销售的目的，这对项目的招商销售一个不利消息；所以在实际操作过程中，应考虑到此因素，做出合理调控，掌握好广告及促销手段的节奏和强度，以达到对项目招商、销售的循环推广促进；2、区域
14、异类竞争项目的客户分流项目区域内，离石家庄、正定的此类项目均有很大的抢夺客户资源的实力，特别是正定的建材市场对投资性客户资源、家具、建材商家形成很大的抢夺和分流，这是项目招商、销售的一个必须面对和解决的问题；3、规模巨大加大操作难度由于项目的体量大，业态分布广，受同类竞争项目规划及整体市场租赁价格的影响，招商难度增加。 4、家具、建材商品属性的特殊要求由于是专业的家具、建材市场，家具、建材商品有其特殊的特性和属性要求，作为批发零售市场，大量的库存和展示是必要的，项目在规划设计上采用售、储一体模式，统一的业态规划上难度较高，必须全面考虑，合理规划，才可以达到项目整体招商的如期完成。（可建配套物流
15、、仓储中心）5、项目上市时间不合时宜的影响项目的上市时间是估计6、7月份，随着国家宏观调控的轮番进行，放贷政策的调紧，全国性的楼市低迷，极大了影响投资者信心，加上增设了投资款的放贷障碍，可以说正是房地产市场的“疲软期”，将对项目的销售产生不利，6、同类竞争物业开发模式对销售的影响项目整体以销售为主，与目前大型家具、建材市场租赁优先的开发模式形成较大差异，经营者投资购买比例的多少直接影响项目招商进度7、项目规划单位对项目招商、销售的影响由于项目的主要客户来自于三线城市的二级代理商或小型家具、建材商铺，面积需求与项目部分店面冲突。因项目的规划设计使得商铺大部份面积较大，折算单位面积200平方米，沿街店面面积大部分较大，直接提高了销售总价，1-2层标准单位平均售价集中在70万左右，对于县城经济来说，总价偏高，对投资及经营客户的购买行为均会产生一定影响。（三）项目潜在威胁分析1、周边商业投资性项目的潜在威胁：（前文已有叙述）2、整体市场饱和形成的威胁：由于很多商业项目陆续上市，平山整体商业地产市场，特别是投资项目的数量巨增，使得整体市场形成
