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1、2015年北京房地产估价师制度与政策：房地产开发企业设立的程序考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。 A225.00 B237.50 C381.25 D395.83 2、投资组合是_的一个有效措施。 A提高投资收益 B提高市场竞争力 C开拓投资领域 D规避投资风险3、保险合同的主体包括_。 A当事人、关系人和经济人 B当事人、关系人
2、和经理人 C当事人、关系人和辅助人 D当事人、关系人和负责人 4、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(2009年试题) A：空置率与有效毛收入呈反向变动 B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 E：借款合同5、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。 A：房地产价值评估 B：房屋登记 C：房屋面积测算 D：房地产居间 E：执行层的组织协调 6、下列不属于股票基本特征的是_。 A稳定性 B决策参与性 C流通性 D非返还
3、性 7、某居民楼总建筑面积为5 000 ，房地总价值为1 000万元，其中土地总价值为500万元某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 ，房地总价值为35万元若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为【2006年考题】 A：3 B：5 C：7 D：4 E：工业用地的监测点评估价格 8、目前个人转让住房的营业税优惠政策中，对个人自建自用住房销售时。 A：征收80营业税 B：征收50营业税 C：征收20营业税 D：免征营业税 E：执行层的组织协调 9、征收集体土地的补偿费归所有。 A：县级以上人民政府土地管理部门 B：乡(镇)人民政府 C：土地使用者 D：农村集体经济组织 E：执行层
4、的组织协调 10、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。 A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地 B：土地使用者有偿、有限期地出让土地 C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动 D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价 E：房地产估价机构必须加盖公章11、对于共有房地产的转让，需要其共有人_。 A全部同意 B超过50%同意 C超过2/3同意 D有人同意就行 12、某房地产开发项目的占地面积为1万，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/(按建筑面积计)，预测能够以8000元/
5、(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/。 A：3000 B：5000 C：7500 D：8000 E：借款合同 13、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。 A80100 B80120 C100120 D10014014、在_中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。 A市级购物中心 B地区购物商场 C居住区商场 D邻里服务性商店 15、收益性物业管理中的收入包括其他收入和_。 A租金收入 B绿地管理费 C保安费用 D能源费 16、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该
6、市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000 17、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。 A1667元/m2 B1765元/m2 C1875元/m2 D2000元/m2 18、在强制拍卖中，拍卖的
7、主体是_。 A人民法院和拍卖公司 B竞买人和买受人 C人民法院和拍卖标的所有权人 D拍卖公司和拍卖标的所有权人 19、A房地产开发企业在取得暂定资质证书一年后，经审查符合条件，可以直接申报级资质证书。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：45 B：50 C：52 D：55 E：工业用地的监测点评估价
8、格 21、关于任意拍卖，下列说法错误的是_。 A以生效的法律文书为依据 B属于民事行为 C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D目的在于将物品换价兑现 22、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A房地产开发贷款 B房地产抵押贷款 C债务融资 D权益融资23、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为14，则住宅建筑净密度为。(2005年试题) A：2860 B：3500 C：4000 D：5000 E：执行层的组织协调 24、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿
9、C产权调换 D货币补偿或产权调换25、下列属于间接融资方式的是_。 A政府发行债券 B股票融资 C银行借款 D签署商业票据二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据投资的对象，房地产投资可以分为。 A：房地产开发投资和购买投资 B：土地投资和房屋投资 C：建筑材料投资和土地投资 D：生产投资和经营投资 E：借款合同 2、_是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。 A多因素敏感分析法 B单因素敏感分析法 C三项预测值法 D风险分析法3、按房地产的_来分，
10、房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 A收益性 B用途 C市场性 D地段 4、下列哪种房地产最适用成本法估价_。 A学校 B公园 C商场 D普通商品住宅 E油田5、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C估价时点原则 D替代原则 6、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。 A：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为计税税基 C：商业用途地下建筑，以房屋
11、原价的7080作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税 7、编制城市分区规划的主要任务是。 A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排 B：以便与城市详细规划更好地衔接 C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求 D：强化城市规划的控制功能 E：指导修建性详细规划的编制 8、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的。 A：不可移动性 B：适应性 C：弱流动性 D：相互影响性 E：借款合同 9、房地产开发策划的主要内容有。 A：开发内容和规
12、模的分析与选择 B：评价方案构造 C：区位分析与选择 D：开发时机的分析与选择 E：融资方式的分析与选择 10、设计方案评价原则主要有。 A：经济合理性与技术先进性相结合的原则 B：充分考虑近期效益的原则 C：充分考虑远期效益的原则 D：近期与远期效益相结合的原则 E：考虑项目全寿命费用的原则11、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于_。 A未来净收益的大小 B获得净收益的可靠性 C获得净收益期限的长短 D获得净收益预期 E估价对象的现值 12、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。 A：加强对房地产市场的监测 B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督
13、促开发企业按城市规划实施开发 D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生 13、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。 A：税收政策 B：城市规划调整 C：环境状况 D：城市基础设施状况 E：汇率14、住房公积金管理中心。 A：为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位 B：为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位 C：负责住房公积金的管理运作 D：是住房公积金运作管理部门 E：是住房公积金管理的主体 15、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的细分市场，即，同时开发几种产品
14、，分别定位于不同的细分市场，即。 A：差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C：集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D：集中性营销，差异性营销，无差异性营销 E：借款合同 16、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。 A：将影响商品需求的各种因素作为自变量 B：将需求作为因变量 C：将影响商品需求的各种因素作为因变量 D：将需求作为自变量 E：将供给作为自变量 17、房地产专业估价的基本前提是_。 A具有独一无二的特性 B具有独一无二的特性，但价值量不大 C价值量大 D同时具有独一无二的特性和价值量 18、房地产开发成本的增加_房地产的价格。
15、A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低 19、关于物权的效力说法有误的是_。 A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存 B同一标的物一般来说物权优先于债权 C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效 D物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利 20、工业用地不得以方式出让。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：协议 E：执行层的组织协调 21、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 22、在房地产定价方法中，名
