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1、目 录第一章 总论1第一节 项目名称及建设单位1第二节 可行性研究报告编制单位2第三节 可行性研究的依据与范围2第四节 项目概况3第五节 主要技术经济指标4第二章 XX市住房发展现状与建设规模6第一节 XX市住房发展现状6第二节 项目建设主要内容及建设规模8第三章 建设条件及场址选择9第一节 XX市概况9第二节 建设条件11第四章 建设工程方案17第一节 总体规划方案17第二节 建筑结构方案19第三节 给排水工程21第四节 电气工程24第五节 消防工程28第六节 采暖工程30第五章 节 能32第六章 环境和生态影响分析36第七章 物业管理41第八章 项目实施进度与招标方案43第一节 项目实施进
2、度43第二节 项目招标方案44第九章 投资估算及资金筹措46第十章 效益分析50第十一章 项目结论与建议51XX市XXXX房地产开发四期工程项目 可行性研究报告第一章 总论第一节 项目名称及建设单位一、项目名称XX市XXXX房地产开发四期工程项目二、项目承办单位单位名称：XX集团有限公司法定代表人：项目负责人：联系电话： 三、项目地址本项目位于柳园南路XX综合区，东临XX市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。四、项目建设单位简介XX集团有限公司前身为山东XX房地产开发有限公司，公司成立于1994年4月。截至2007年10月注册资金5019万元，总资产19566万元，净资产10317万元，实
3、现销售收入13266万元，利润716万元。公司现有职工120人，其中具有高中级专业技术职称的39人。XX集团有限公司是以房地产开发与经营为核心的“同心圆多棱角集约化发展”的企业集团公司。公司自成立以来，已成功开发了古楼北商业街、XX商住小区、园东商住小区、怡景花园商住小区和现在正在开发的XX综合区，开发建设面积达60多万平方米。公司集房地产开发经营、影视地产、生物制药等于一体，以“生存发展、诚信固本、拼搏奉献”为宗旨，“社会效益带动企业效益”为企业发展的战略方针，赢得了社会各界的广泛认可，多次被评为XX市房地产行业先进企业、中国工商银行“省级重点客户”、“AA级信誉企业”、“放心房承诺企业”、
4、“重合同守信誉企业”、“XX市工商免检企业”等。XX集团已成为XX市房地产行业颇具实力、最具竞争力、最具发展潜力的房地产开发企业之一。集团公司董事长、总裁、中国特级管理大师XX同志在全国首次倡导并打造影视地产，对我国旅游、地产、影视业等建设贡献卓越，并被国家评为2005年“中华十大建设英才”。第二节 可行性研究报告编制单位一、编制单位名称二、工程咨询资格证书编号三、资质等级四、发证机关五、法定代表人第三节 可行性研究的依据与范围一、编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家及山东省有关规范、标准、规定；3、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；4、建设单位提供的基础资
5、料；5、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规范及规定。6、XX市城市总体规划7、城市居住规划设计规范(GB50108-93)8、城市居住区规划设计规范(GB50220-95)9、建设部城市居住小区试点综合评价内容(实施方案)10、XX市规划部门提供的1：1000规划定位图二、可行性研究报告的范围1、项目建设单位及建设项目概况；2、建设项目必要性分析；3、项目的节能方案分析；4、项目的建设条件分析；5、项目的环境和生态影响分析；6、项目投资估算，测算项目产品成本和经济效益，并进行不确定型分析、风险性分析，提出财务评价结论；7、确定项目实施进度；8、项目风险分析；9、项目的结论与建议。第
6、四节 项目概况一、项目名称XX市XXXX房地产开发四期工程项目二、建设性质新建三、项目选址本项目位于柳园南路以东，东临XX市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。四、项目主要建设内容与建设规模项目规划总用地面积为9295平方米，建设内容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300平方米。五、项目进度计划安排项目建设期为1年，计划2010年12月完成前期手续，2011年1月至3月进行工程设计及工程招标，2011年4月动工建设，争取在2011年12月底竣工验收。六、项目投资估算及资金来源本项目总投资为4575.34万元
7、，其中：土地费用为2296.9万元；工程费用为1548.37万元；前期费用为482.52万元；建设单位管理费用为64.92万元；销售费用30.66万元；预备费用为62.87万元；建设期利息89.10万元。七、资金来源资金来源主要包括项目资本金和银行贷款两部分，其中项目资本金3075.34万元，占投资总额的67.2%；申请银行贷款1500万元，占投资总额的32.8%。八、销售收入本项目预计销售收入为5270.16万元。第五节 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一项目规划总用地平方米9295二总建筑面积平方米153301其中：地上平方米1225
8、22 地下平方米3078三容积率1.65四绿化率%35.5五项目总投资万元4575.34六资金筹措1项目资本金万元3075.342银行贷款万元1500七预计销售收入万元5270.16八投资利润率%41.58九建设期年1第二章 XX市住房发展现状与建设规模第一节 XX市住房发展现状随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006年底已经达到了43.9%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等。2006
9、年无论是政府出台的土地政策，还是央行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。XX市的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，随着XX市城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长，预计在未来35年内XX市的房地产企业会高速发展，市场前景广阔。市政府有开发建设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的实现。加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化与住宅建设同步进行，这样就激活
10、了房地产竞购热潮。城区内有很大一部分人居住条件较差，属于棚户区或旧住宅区，城市配套设施跟不上。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与XX市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多人希望城区内能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。为满足不同收入层次居民住房需求，住房建设和房地产业发展和经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。依据XX市城区住房建设规划（2008-2012），至2012年市城区常住人口达到62万，人均使用面积不低于30平方米的规划要求
11、，规划期内，市城区住房总需求约为410万元平方米。2008年，XX市房地产业运行质量进一步提高，全市房地产开发完成投资29.25亿元，新开工面积161.06万平方米，竣工商品房面积149.85万平方米，销售面积87.71万平方米。住宅建设品质和水平明显提升，1个项目列入国家康居示范工程，2个项目列入建设部A级住宅性能认定，2个项目被评为“山东省优秀住宅小区”称号。面对巨大的住房需求潜力，预计2010年XX市全市房地产市场依然会持续增长。从市统计局提供的最新数据看到，2009年，全市房价走势大盘已定，年初、年末与上年同期相比涨幅都比较大，1月份后涨幅陆续走低，到5月份降到谷底，之后开始陆续上扬，
12、11月份涨幅与1月份持平，12月份涨幅略高于11月份，整体呈现阔V字形。相关统计数据显示，2009年全市房地产价格涨幅同比呈现阔V字形。具体走势为，1月份，全市房屋价格同比上涨5.3%，以后的4个月出现同比涨幅逐月缩小的趋势，直至5月份涨幅达到最小，1至5月份同比涨幅依次为：5.3%、4.7%、3.6%、2.9%、2.2%。6月份开始又出现上涨，6至12月份同比涨幅依次为：2.6%、2.8%、4.2%、3.8%、4.9%、5.3%、6.3%。2009年XX市多措并举稳定房地产市场，计划完成房地产开发投资26亿元，其中完成住宅开发投资20亿元，保持商品住房价格基本稳定。据分析，2009年年初，国
13、际金融出现动荡的趋势对XX市这种三线城市来说只是概念上的影响。而随着全球金融危机逐步向实体经济蔓延，其波尾开始触及XX市房地产市场，加上自然灾害等导致国内经济出现减缓趋势，就业、未来收入不稳定的预期，影响居民的住房消费信心，购房者观望情绪浓重。2009年5月以后，由于国内经济企稳回升，购房者看到等待、观望仍不见房价大幅回落，于是下决心购房。购房者的增多致使我市房地产市场逐步回暖，房价涨幅也逐步回升。本项目地址为XX市柳园南路，东接XX市大学，南临小运河，北至柳园办事处家属院，处于XX市中轴线的南展中心区内。随着XX市城市规划的实行，行政中心将南移，新的城市格局即将形成，使得本区域具备了较强的升
14、值潜力。XX集团有限公司投资开发的“XX房地产开发”四期工程以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的居民，具有较高的市场前景。第二节 项目建设主要内容及建设规模项目规划总用地面积为9295平方米，建设内容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300平方米。第三章 建设条件及场址选择第一节 XX市概况XX市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济、邯济铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。 XX市不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。XX市既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。XX市总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。其中，少数民族38个，约有6.73万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。耕地面积553183公顷，人均耕地面积1.49亩。属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463
