企业法律风险防范培训

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1、企业法律风险防范培训之建筑房地产实务焦保宏律师实务研究-企业法律风险防范培训之建筑房地产内容：第一部分房地产建设工程相关法律问题第二部分 商品房预售相关法律问题第三部分物业管理相关法律问题房地产业是我国新兴的支柱产业，规范和引导房地产业的健康发展是我国 政府一项紧迫任务。近几年来，国家立法机关、司法机关和行政机关等部门 陆续出台了一系列有关房地产方面的法律法规和司法解释，包括城市房地 产管理法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、城市房屋租赁管理办法、城市房地产抵押管理办法、最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、最高人 民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案

2、件适用法律问题的解释以及物 业管理条例等。房地产业涉及的法律问题非常繁杂，最容易发生纠纷的法 律问题主要集中在建设工程的施工、商品房买卖以及物业管理方面。笔者此文主要内容就是建设工程的招标施工、商品房买卖以及物业管理中 的法律问题及实务操作。第一部分建设工程相关法律问题建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、 设备安装工程及室内外装饰装修工程。一、建设工程招投标法律实务（一）、招标1、是否必须招标的审查根据招标投标法第三条的规定，建设工程招标首先应注意建设项目 是否属于必须公开招标的范围。必须招标的工程建设项目根据招标投标法和国家计委工程建设项目招标范围和规模标准规定的规

3、定， （一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安 全的项目； （二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； （三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。包括项目的勘察、 设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购， 达到下 列标准之一的，必须进行招标： 施工单项合同估算价在200万元人民币以 上的； 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币 以上的；勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；单项合同估算价低于第、项规定的标准，但项目总 投资额在 3000万元人民币以上的。（1） 根据工程建设项目招标

4、范围和规模标准规定（国家计委令第3 号）规定，关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括： 煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目； 铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目； 邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目； 防洪、灌溉、排涝、引（供）水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等 水利项目； 道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管 道、公共停车场等城市设施项目； 生态环境保护项目； 其他基础设施项目。（2）关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括： 供水、供电、供气、供热等市政工程项目； 科技、教育、文化等项目； 体育、旅游

5、等项目； 卫生、社会福利等项目； 商品住宅，包括经济适用住房； 其他公用事业项目。（3）使用国有资金投资项目的范围包括： 使用各级财政预算资金的项目； 使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目； 使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制 权的项目。4）国家融资项目的范围包括： 使用国家发行债券所筹资金的项目； 使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目； 使用国家政策性贷款的项目； 国家授权投资主体融资的项目； 国家特许的融资项目。（5）使用国际组织或者外国政府资金的项目的范围包括： 使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目； 使用外国政府及其机构贷款资金的项目

6、； 使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。 可不进行施工招标的项目 有下列情形之一的，经县级以上地方人民政府建设行政主管部门批准， 可以不进行施工招标：（1）停建或者缓建后恢复建设的单位工程，且承包人未发生变更的；（2）施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；（3）在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，且承包人未发生 变更的；（4）法律、法规、规章规定的其他情形。2、工程招标的条件 应当注意工程招标须具备下列条件：（1）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续； （ 2） 工程资金或者资金来源已经落实；（ 3）施工招标的，应有满足需要的 设计文件及其

7、他技术资料；（ 4）法律、法规、规章规定的其他条件。3、自行招标和委托招标 应注意招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标 事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。依法必 须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门 备案。招标人不具有编制招标文件和组织评标能力的，工程建设项目进行招标 应当委托具有相应资格的招标代理机构进行招标。4、招标代理机构及其资格 招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中 介组织。工程招标代理机构资格分为甲、乙两级。应注意工程招标代理机构 可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。但乙级

8、工程招标代理机 构只能承担工程投资额（不含征地费、大市政配套费与拆迁补偿费） 3000 万 元以下的工程招标代理业务。5、公开招标和邀请招标 招标方式可分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人以招标公告 的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标；邀请招标是指招标人以投标邀 请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。应注意招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告，应当通过国家 指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。招标人采用邀请招标方式的，应 当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组 织发出招标邀请书。招标公告或投标邀请书应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、

9、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。6、招标人对投标申请人的资格预审 应提示招标人可以根据招标工程的需要，对投标申请人进行资格预审， 也可以委托工程招标代理机构对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的 招标工程，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和 获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需 要投标申请人提供的企业资质、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目 经理与主要技术人员的简历、业绩等证明材料。经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审 合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时

10、向资格预审不 合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于 7 家资格预审合格的投标申请人。7、招标文件（1）施工招标的招标人应当根据招标工程的特点和需要，自行或者委托 工程招标代理机构编制招标文件。应注意招标文件应当包括下列内容： 投标须知，包括工程概况、招标范围、资格审查条件、工程资金来源 或者落实情况（包括银行出具的资金证明）、标段划分、工期要求、质量标 准、现场踏勘和答疑安排、投标文件编制、提交、修改、撤回的要求、投标 报价要求、投标有效期、开标的时间和地点、评标的方法和标准等； 招标工程的技术要求和设计文件； 采用工程量清单招标的，应

11、当提供工程量清单； 投标函的格式及附录； 拟签订合同的主要条款； 要求投标人提交的其他材料。应注意依法必须进行施工招标的工程，招标人应当在招标文件发出的同 时，将招标文件报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备 案。（ 2） 应注意设计招标文件应当包括以下内容： 工程名称、地址、占地面积、建筑面积等； 已批准的项目建议书或者可行性研究报告； 工程经济技术要求； 城市规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图； 可供参考的工程地质、水文地质、工程测量等建设场地勘察成果报告； 供水、供电、供气、供热、环保、市政道路等方面的基础资料； 招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点； 投标文件编制要

12、求及评标原则； 投标文件送达的截止时间； 拟选用的合同示范文本或拟签订合同的主要条款； 未中标方案的补偿办法。8、招标文件的修改和要求提交投标文件的时限 应注意招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在 招标文件要求提交投标文件截止时间至少 15 日前，以书面形式通知所有招标 文件收受人，并同时报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部 门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。依法必须招标 的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最 短不得少于 20 日。（二）、投标1、投标人的资格审查应注

13、意施工投标人应当具备相应的施工企业资质，并在工程业绩、技术 能力、项目经理资格条件、财务状况等方面满足招标文件提出的要求。 设计投标人应当具有与招标项目相适应的工程设计资质。境外设计单位参加 国内建筑工程设计投标的，应当经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主 管部门批准。2、投标文件应提示投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，对招标文件提出 的实质性要求和条件作出响应。招标文件允许投标人提供备选标的，投标人 可以按照招标文件的要求提交替代方案，并作出相应报价作备选标。应注意 施工投标文件应当包括下列内容：（1）投标函；（2）施工组织设计或者施工方案；（3）投标报价；（4）招标文件要求提供的

14、其他材料。其中应包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于 完成招标项目的机械设备等。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密 封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和 签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得 开启投标文件。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤 回已提交的投标文件。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。3、投标担保应注意招标人在招标文件中要求投标人提交投标担保的。投标担保可以 采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票 等，一般不得超过

15、投标总价的 2，最高不得超过 50 万元。投标人应当按照招标文件要求的方式和金额，将投标保函或者投标保证 金随投标文件提交招标人。4、联合投标应注意两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人 的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力和相应的 勘察、设计、施工、监理资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照 资质等级较低的单位确定资质等级。联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任， 并将共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，联合体各 方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。5、投标人禁止行为 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害 招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人 的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。 投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他 方式弄虚作假，骗取中标。（三）、开标、评标和中标1、开标时间和地点 应当注意审查，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时