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1、南京丽都嘉园项目推广方案住宅项目分析A、宏观市场背景2002 年 5 月，经国务院批准，南京市对江北行政区划作出重大调整，标志着江北地区的发展进入了一个新的阶段，也标志着南京的发展进入了由隔江发展向跨江发展的历史跨越阶段。一、土地资源利用待开发土地资源江北的发展刚起步，丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素，据不完全统计，仅泰山镇及周边准备开发的土地就已（含拆迁）超过15000 亩，折合房地产开发面积1300 万平方米，是南京市2001 年土地开发的4 倍还多，而珠江镇拥有土地面积2050平方米，就现有及待开发项目看来与泰山镇走势相当，说明江北未来的发展趋势不可限量，竞争也将愈加激烈。土地开发
2、现状到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段，楼盘整体状况是规模小、 品质不高、总价低，主要面向的受众是本地居民和拆迁户，销售的基本目标是“短、平、快”，即“时间周期短、平价销售、快速去化” 。明年发展趋势今年底大部分的小盘基本处于销售扫尾期，而明年开始进入大盘时代， 竞争重点主要是存在于大盘之间，除规模大之外，还具备高品质、中价位的功能，也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次”的方向发展。二、江北目前开发区域江北大道项目1、泰山新区大盘为主，客群素质相对较高泰山新区以发展大盘为主流， 现有项目包括滨江新城 （ 50 万平方米）、旭日华庭（40万平方米）、华侨城（ 30 万平方米）、浦东花园（
3、13 万平方米）、金泉泰来苑（ 30 万平方米），万江共和新城今年下半年将推出二期近30 万，在目前江北楼盘中可以说都是比较上规模、上档次的新盘，主要面对的客群主要是本地居民，用以改善现有生活条件；部分的拆迁户，市区一些暂时经济短缺人员及投资者。2、高新区3、大厂区主要目标客群是本地居民，除少数景观盘， 具备吸4、六合区引南京市民购买作为第二居所的条件。未来的发展潜力浦珠路 - 圣泉路项目（珠江镇）小规模项目为主，主要满足拆迁户需求珠江镇现有项目规模偏小，仅有本案对面的万江国际新城规模较大，其它项目包括新理想家园 14 万平米、雍雅苑14 万平米、浦珠花园、城市花园- 塞纳河畔、碧云山庄、鼎业
4、花园、圣源居（共三幢、每幢两个单元），在单价、总价上都偏低，户型面积主要集中在 80-120 平米左右，基本属于经济实用房，目标消费群主要是满足当地拆迁户及部分本地居民，宣传工作重点也是针对这部分群体在本区域内展开，其次就是顾及到南京市拆迁户中无能力购买市区新房的客户，在南京晨报等早报上有其广告露面，而且至今年低这部分项目即将销售完毕，退出市场竞争。B、竞争分析一、区域间竞争分析就目前形势而言，泰山新区和珠江镇的项目竞争激烈，互为对手。1、楼盘售价之间的竞争泰山新区目前的楼盘均价在2500 元 / 平方米左右；而珠江镇目前的均价仅在2200元/ 平方米左右，项目之间的价格落差也同样说明了当地的
5、消费能力，所以本项目在价格提升上更具优势，同时价格优势也能吸引部分泰山新区居民。2、交通状况竞争过长江大桥北向即是江北大道直通泰山新区，偏西北方向是珠江镇的主干道浦珠路，也即是本案所在路段，两者直线交通距离相近，但由于江北大道直线穿越泰山镇中心，而浦珠路由大桥迂回而下连接宁合高速，存在一定的交通瓶颈，所以在交通状况上明显处于劣势。3、面向受众有重合，也各有侧重共同客户： 同时都面向本地居民、当地拆迁户及投资者。不同侧重点：泰山新区 - 高新区 - 大厂 - 六合 - 珠江镇一线沿江北大道，面向的目标受众是苏北居民。浦珠路面对的目标受众是安徽的储州、马鞍山、合肥一带的经商客群。4、项目自身品质竞
6、争泰山新区和珠江镇现有项目本身基本没有吸引眼球的功能，部分大规模楼盘在功能上尚有定位，比如旭日华庭定位“加州风情”，另外有定位欧洲风情的，与项目本身的实际情况及目标客群的接受能力偏差甚远，有失准确性。二、项目间的竞争分析江北区域内的大盘临江而建，商业配套齐全主要项目有滨江新城、旭日华庭、华侨城、威尼斯水城，均属泰山新区项目，沿江北大道建设，以长江作为天然景点，是江北典型宾江物业；而且商业配套齐全，有金大桥装饰、红太阳装饰等带动形成比较完善的商圈。主要竞争对手万江共和新城位于本项目对面，具备1600 亩的规划面积，同样属于综合性的物业形态，在物业整体品质上与本项目基本接近，是项目的主要竞争对手，
7、但在整体规模上更大。所以本项目在宣传推广上需尽量做到与万江共和新城相错开，尽量缩短销售周期。三、竞争项目基础资料项目名称区位位于浦口区老山国家森林公园以南，碧云山庄珠江镇中心，(二期)周边配套较全，小区内设幼儿园。开发状况开发商开发面积价格南京金盛目前还是田房地产二期建筑面积起价 2000平地开发有限10 万平方米元公司总户数36 幢本案位于南目前完成拆迁工总开发面积共 12 幢，1152京市浦口区未定作，暂时南京恒宇139172 平方米户( 二房二厅新理想佳园珠江镇护城预计还是平房地产开(合 210亩)和(无商铺)河南，与上河在 2000地，发公司每户面积在元/街和环城路平方三房二厅为明年底
8、交79-140 平方米主)相邻。付。40 万平方米，临江而建，彰南京红太22 万平方米住阳房地产宅配以 18 万平旭日华庭显北岸滨江开发有限方米商业设施，的尊崇地位公司大型商场、五星级酒店。C、目标消费群分析一、基本需求状况首次置业与二次置业者比例相当，愿意在江北购房者中有66.67%能承受价格在2001-2500 元/ 平方米的占多数，总价在 16-25 万之间，主力需求面积在80-100 平方米。二、本项目的基本状况项目占地面积约1000 亩，包括商铺与住宅两大项，商业面积9.8 万平方米、住宅项目 15 万平方米左右，一期小组团主力套型两室两厅和三室两厅，户型面积集中在98-110 平方
9、米之间，基本能够满足大部分有购买意向客户的需求。三、几大类购买客群1、市区拆迁户2、城市新生代，刚开始工作的年轻群体，未来的潜力较大3、与本地段有关系、但家在市区的人员，最具代表性的是区域内的工作人员，周边有3503 服装厂分厂。4、投资客群5、当地居民，改善现有的居住状况，以珠江镇上收入中等以上人群。珠江镇以工业为主要经济来源，收入相对较高。6、经商者，以安徽来此经商客群为主7、本地拆迁户四、不同类型客群所关心问题南京市区的购房人群：距离大桥及过江隧道有多远；区域内的工作人员最关心距离工作地点的距离；当地居民：离原来的珠江镇中心有多远；珠江镇的拆迁户：价格问题；投资者最关心的是未来的升值潜力
10、问题。D、项目 SWOT分析一、 S 优势点1、最大的竞争优势：高品质大盘中的价格最低盘；2、划江北时代的大盘；3、配套完善的独立新城；4、对面即是公交站牌，主要公交线路有149W、 159W、盐葛线、盐工线、鼓扬线；5、开发商获得土地建设权的时间较长，这中间已有不小的升值6、59.26%的消费者认为江北住宅的升值潜力较大，珠江镇、泰山新区、高新区被看好，而六合、大厂则普遍不被认可。二、 W劣势点1、江北与主城区的交通便捷问题是困扰市区购房者的主要障碍；2、有 51.85%的消费者认为教育配套是江北一个亟需改进的方面；3、占 29.63% 的消费者提出完善生活配套设施的问题；4、想在今年上半年
11、内购房人群中仅有18.25%知道江北的部分项目， 知名项目主要有华侨城、旭日华庭、碧云山庄、威尼斯水城等；5、缺乏可利用的天然景观资源。6、不具备良好的学区环境，江浦县中在碧云山庄对面。三、 O机会点1、配套齐全，出门购物方便快捷；2、环境幽静，有一种舒适的居家感觉；3、处在大桥与珠江镇中心的中间位置，基本都在两- 至三站，到两边都相对较近；4、地块成本相对较低，存在价格上的竞争优势。5、石林集团经营项目包括建材、家居饰品，可以为居民提供从装潢到家具摆设的一条龙服务。四、 T 威胁点1、不具备环境景观优势，而旭日华庭、威尼斯水城等项目都具备宾江的景观优势，在自然景观上对本案存在威胁。2、江北项
12、目在一般消费者心目中的档次不高，缺乏做高档盘的市场信任度。3、区域作为南京主要的新区之一，在未来几年内会兴起不少高档盘，随之而来的竞争压力也在加大。E、项目定位一、定位依据1、从竞争格局角度划江北时代的大盘。2、从项目自身特点配套完善的独立新城。3、石林集团经营产品的特性，一种居家生活的品质。二、主定位语拥有一座幸福的城“城”是需要用大手笔来营造的，是开发商对建筑精品意识的体现； “幸福的城”给人的感觉是和美、舒适的， “拥有”是业主的体味与感悟，这样的幸福生活是可以亲近，更可以拥有的。三、定位演绎2003，我们造城建造一座 “生活之城”，这样的生活是温馨的、 商业配套齐全的、 休闲功能完备的，营造一种齐备完善的生活。城市“灯塔”，点亮江北新生活“灯塔”意为江北楼盘的标志，是江北新生活的开启者，这种新生活可以演绎成“城市生活”、“温馨幸福生活”等等。北岸，城市生活第一站首次叫响江北楼盘的大项目，将江北项目带入一个大盘时代， “第一站”意思是本项目是珠江镇距离大桥最近的项目，即大桥下的第一站，包罗的内容可以有“完善的生活”、“第一级”的享受商业部分的分析A、周边人气分析商业氛围的兴盛繁荣与人气有很大的关联性，可以说人气是商圈形成的重要前提，只有具备广大消费群体才能拉动需求，形成商业中心，所以这里首先要对人气进行分析，判定商业模式的具体发展道路
