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1、房屋承租租人优先先购买权权之研究究 房屋屋承租人人优先购购买权研研究系列列之一 姚辉 中国人人民大学学法学院院 教教授 , 邱鹏鹏 上传时时间:220100-7-8浏览次数数:28869 字体大小小：大 中 小小 案案情好像像并不复复杂，但但一审、二二审迥然然相异的的判决却却至少可可以透露露出这样样的信息息：房屋屋承租人人优先购购买权的的问题不不是一个个简单的的问题。原原告以被被告侵犯犯了自己己对浩达达商厦一一层西侧侧大厅建建筑面积积3800平方米米房屋的的优先购购买权为为由要求求确认被被告间的的商品房房买卖合合同无效效的起诉诉，颇有有“以一隅隅抗全国国”的意味味，其影影响交易易之便捷捷与效率
2、率显而易易见，一一审法院院驳回原原告诉讼讼请求也也因此确确有道理理。可问问题在于于，原告告对自己己承租房房屋的优优先购买买权是法法律明确确赋予的的。进一一步来想想，在本本案的背背景下，若若照一审审那么判判，法律律赋予承承租人优优先购买买权的合合理性是是否丧失失殆尽？由此，要要解决本本案，首首先要明明确的是是法律赋赋予房屋屋承租人人以优先先购买权权的理由由或说房房屋承租租人优先先购买权权的存在在价值。二二审法院院的判决决其实变变更了原原告的诉诉讼请求求不是是宣告被被告间的的买卖合合同全部部无效，而而只是宣宣告买卖卖合同中中转让原原告承租租的3880平方方米房屋屋的内容容无效。乍乍看起来来，二审审
3、法院的的判决更更加合理理：既维维护了原原告的法法定权利利，也保保护了被被告间的的楼宇交交易。但但这却掩掩饰不了了对第三三人保护护的苍白白如果果合同部部分内容容的无效效将会给给一方当当事人带带来巨大大损害，那那么执意意维护合合同的效效力还有有多大的的意义？也许人人家南洋洋新世纪纪公司早早知不能能完整地地获得楼楼房的所所有权就就根本不不会动意意购买浩浩达商厦厦。于是是，有关关优先购购买权制制度的“陈年旧旧账”便被重重新翻出出：优先先购买权权的效力力和性质质如何？租赁合合同关系系下的房房屋承租租人凭什什么可以以要求宣宣告别人人买卖合合同的无无效？优优先购买买权行使使的“同等条条件”的内涵涵究竟包包括
4、什么么？所谓谓“同等”，是绝绝对相同同，还是是相对相相同？所所谓“条件”是仅指指价格条条件还是是兼包其其他条件件？是否否必须要要求房屋屋承租人人所承租租的房屋屋与出租租人卖与与第三人人的房屋屋完全同同一？本本文力图图在清楚楚回答上上述问题题的基础础上，给给出笔者者对本案案的看法法。 一、优优先购买买权制度度之检讨讨 （一一）优先先购买权权的定义义、历史史及现状状 中外学学者及法法条对优优先购买买权所下下定义大大同小异异。11王泽泽鉴先生生认为：“优先购购买权云云者，谓谓特定人人依约或或法律规规定，于于所有人人（义务务人）出出卖动产产或不动动产时，有有依同样样条件优优先购买买之权利利。”2王利明
5、明先生认认为：“优先购购买权，又又称为先买权权，是特特定的民民事主体体依照法法律的规规定享有有的先于于他人购购买某项项特定财财产的权权利。”3 德德国民法法典在在“债权编编”和“物权编编”分别对对优先购购买权进进行了规规定。位位于其“债权编编”中的5504条条规定：“对标的的物有优优先买受受权的人人,在先先卖义务务人与第第三人对对标的物物订立买买卖合同同时,可可以行使使先买权权”。位于于其“物权编编”中的第第10994条规规定：“（1）土土地可以以此种方方式设定定负担，使使因设定定负担而而受利益益的人对对所有权权人享有有先买权权。（22）先买买权也可可以为另另一土地地的现时时所有权权人的利利益
6、而设设定。”4我国合合同法第第2300条规定定：“出租人人出卖租租赁房屋屋的，应应当在出出卖之前前的合理理期限内内通知承承租人，承承租人享享有以同同等条件件优先购购买的权权利。”郑玉波波先生指指出，优优先购买买权属于于一种优优先权，“为自由平等原则（如契约自由原则，债权人平等原则）之例外，有碍交易之敏活及交易之安全，因而于解释上及适用上均应从严，而不应从宽。”5据学者考考证，无无论中西西，优先先购买权权制度皆皆有绵长长之历史史。在中中国，优优先购买买权制度度最早可可溯及北北魏均田田令。6唐唐律中有有房地产产买卖必必须先问问近亲，次次问四邻邻，近亲亲四邻不不要，才才得卖于于别人。7后后经宋、元元
7、、明、清清，优先先购买权权虽明见见于律令令者较少少、以民民间习惯惯存在者者居多，但但却一直直得到官官府的支支持。8到到民国初初期，大大理院判判决再次次予以明明确肯定定：“佃租他他人之土土地者，就就其土地地有利害害关系，苟苟依该地地方之习习惯法则则，租户户有先买买权利，番番制衙门门自应授授为判断断之准据据，惟租租户得以以先买，则则所有权权人应当当通知租租户尽其其先买之之义务，不不独限制制所有权权人之自自由处分分，且于于地方之之发达，与与经济之之流通，亦亦不无影影响，故故认许此此种先买买权，应应以期间间较长或或无期之之租户为为限，使使为短期期佃租，或或租约中中订明随随时可以以解约者者，则就就其他利
8、利害关系系尚浅，纵纵有习惯惯，亦不不应有法法之效力力。”9新中国国对优先先购买权权进行确确认的法法条较早早见于119500年3月月28日日东北人人民政府府发布的的东北北城市房房产管理理暂行条条例。10在外国国，优先先购买权权制度则则可寻根根至古希希腊、古古罗马时时代。“先买权权制度，在在拜占庭庭时期至至罗马法法，即已已有之，所所谓Juus rretrracttus者者亦属一一种先买买权，德德国普通通法上之之Rettrakktreechtt一语，即即由此而而来。”111大陆陆法系诸诸国都以以不同的的形式规规定了在在特定条条件下的的优先购购买权。118044年的法法国民法法典对对继承中中遗产共共有
9、人的的优先购购买权作作了较为为细致的的规定，该该法第881514条条规定：“任何共共有人，均均可在此此项通知知之日起起一个月月期限内内，以司司法外文文书告知知让与人人，其将将按照通通知的价价格与条条件行使使先取权权。在共共有人行行使先取取权的情情况下，行行使先取取权的人人，自向向财产出出卖人作作出答复复之日起起，可以以有两个个月期限限实现对对该财产产的变卖卖；过此此期限，经经向其发发出催告告后155天如无无效果，宣宣告先取取财产的的权利无无效，并并且不防防碍出卖卖人可能能对其提提出损害害赔偿请请求。”而德德国民法法典对对优先购购买权规规定得更更为详密密，该法法在债编编和物权权编各以以11个个条
10、文规规定了优优先购买买权，在在债编以以特种买买卖形式式予以规规范，在在物权编编以物权权形式确确优先购购买权。现现代大陆陆法系国国家的民民法大都都规定了了先买权权。112 中中国很多多现行法法规、司司法解释释对优先先购买权权作了规规定，比比如中中华人民民共和国国民法通通则第第78条条第3款款、中中华人民民共和国国合同法法第2230条条、中中华人民民共和国国公司法法第335条第第3款、中中华人民民共和国国合伙企企业法第第22条条、城城市私有有房屋管管理条例例第110条、最最高人民民法院关关于贯彻彻执行若干问问题的意意见（试试行）第第1188条等等等。上述法规规、司法法解释涉涉及承租租人优先先购买权
11、权、合伙伙人优先先购买权权、公司司股东优优先购买买权等多多种类型型。鉴于于本文所所讨论的的是房屋屋承租人人的优先先购买权权问题，本本文只详详细列出出与房屋屋承租人人优先购购买权相相关的法法规及司司法解释释。 合合同法第第2300条的规规定前已已述及，此此处不赘赘。 城城市私有有房屋管管理条例例第110条规规定：“房屋所所有人出出卖出租租房屋，须须提前三三个月通通知承租租人，在在同等条条件下承承租人有有优先购购买权。” 最最高人民民法院关关于贯彻彻执行若干问问题的意意见（试试行）第第1188条规定定：“出租人人出卖出出租房屋屋，应提提前3个个月通知知承租人人，承租租人在同同等条件件下享有有优先购
12、购买权；出租人人未按此此规定出出卖房屋屋的，承承租人可可以请求求人民法法院宣告告该房屋屋买卖合合同无效效。” 对对上面三三项规定定，学者者主要诟诟病在：（1）“提前三个月”的时间起点不明确。所谓“出租人出卖出租房屋”是指出租人有出卖意向还是与第三人已进行磋商，抑或是已与第三人成立买卖合同？（2）宣告买卖合同无效是否合适？是否会损害善意第三人的利益？合同被宣告无效后，房屋所有权的归属不明，是回归出租人还是直接归属承租人？（3）同等条件的内涵不明。 这些问问题也是是本文后后面所要要着力探探讨的。 （二二）存耶耶？废耶耶？优先购购买权制制度的价价值同很多其其他悠久久制度一一样，走走过漫漫漫风雨历历程
13、的优优先购买买权制度度也在现现今社会会面临存存废之争争。这个个问题其其实在本本文前面面详细引引述的那那份民国国初年大大理院判判决中已已显露端端倪优先购购买权“不独限限制所有有权人之之自由处处分，且且于地方方之发达达，与经经济之流流通，亦亦不无影影响”只不不过大理理院的法法官采用用的是附附上“期间较较长或无无期之租租户”作为行行使优先先购买权权的条件件来进一一步限制制其行使使，而现现今有些些学者则则主张要要彻底取取消优先先购买权权制度。 这这些学者者所持的的废止理理由主要要有： （11）所有有权一直直是一切切财产权权的基础础，是人人对财产产最充分分、完全全、强大大的一种种支配权权。其权权利的行行
14、使应当当是自由由的，原原则上应应不受干干涉，这这是私法法意思自自治的要要求。因因此出卖卖者在选选择出卖卖对象、内内容、价价款、方方式、时时间和地地点等的的时候，应应不受外外界的任任何影响响才对。但但是，优优先购买买权制度度，却限限制了出出卖人在在出卖财财产时对对买受人人的选择择权。 （22）所有有者出卖卖自己的的房屋，一一般居于于多种原原因。比比如急于于脱手，使使自己陷陷于困境境的财政政状况得得以缓解解。因此此出卖的的时机以以及时间间的要求求对房屋屋所产生生的价值值是极其其重要的的。而优优先购买买权制度度往往使使出卖人人在等待待承租人人答复的的过程中中错失良良机，最最终导致致出卖人人的最大大利
15、益不不能及时时得以实实现，甚甚至于因因时间的的延误使使得本可可以成交交的交易易根本得得不到实实现。承承典人的的优先购购买权，共共有人的的优先购购买权亦亦是如此此。因此此，从这这个角度度来看，优优先购买买权制度度妨碍了了交易的的速度，甚甚至于损损害了出出卖人的的利益。 （33）根据据最高人人民法院院关于于贯彻执执行中中华人民民共和国国民法通通则意意见（试试行）第第1188条的规规定来看看，出租租人出售售出租房房屋未尽尽通知义义务致使使承租人人丧失行行使优先先权的机机会的，承承租人可可以请求求人民法法院宣告告该房屋屋买卖无无效。此此规定仅仅考虑了了出租人人和承租租人之间间的关系系，并未未考虑到到第三人人即购买买出租人人房屋的的其他人人的利益益，如果果第三人人有偿的的、和平平的、善善意地取取得了出出租人所所出卖房房屋的所所有权，但但仍然会会因承租租人优先先购买权权的强大大效力而而最终落落空。委委实不利利于交易易安全的的维护。 （44）不动动产优先先购买权权实际上上也妨害害了社会会的公平平。购买买机会本本来就不不应该先先后有别别，并且且，不同同类型的的优先购购买权发发
