房地产行业相关知识

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1、房地产行业相关知识目录一。 武汉房地产开发公司1二. 房地产开发流程1三。 2010房地产新政策2四。 商业银行房地产贷款风险管理指引3五. 房地产开发公司特征10六. 房地产开发公司类型11七. 房地产开发商11八。房地产开发经营13特点13房地产开发与房地产开发经营的区别13存在的问题及原因14风险的成因15风险的类型16风险管理方法17可行性研究18一。 武汉房地产开发公司1.武汉地产开发投资集团有限公司2。武汉市福星惠誉房地产有限责任公司3.武汉安居工程发展有限公司4。湖北长城建设实业有限公司5.武汉市万科房地产有限公司6。金地集团武汉房地产开发有公司7。武汉宝安房地产开发有限公司8。

2、武汉新世界康居发展有限公司9.武汉宏宇实业集团有限责任公司10。武汉南国置业有限公司11。保利（武汉）房地产开发有限公司12.武汉美好愿景房地产开发有限公司13.湖北新长江置业有限公司14.武汉凯乐海盛顿房地产有限公司15。湖北现代城市建设发展集团有限公司16.大华集团(武汉）房地产有限公司17。武汉三江航天房地产开发有限公司18。武汉佳海集团有限公司19。湖北人信房地产开发有限公司20。武汉建工富强置业有限公司 二。 房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、 规划设计四、 建设项目报建登记,申请招标，办理招标投标手

3、续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭（以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收,取得建筑工程竣工

4、验收备案证二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得商品房权属证明书四、物业移交第五章：交付使用阶段 三. 2010房地产新政策 1、物业税酝酿开征：物业税“空转工作将推广至全国2、二手房营业税优惠取消：从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。3、明确首次购房标准:从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。4、存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率5、严格二套房贷：1月10日下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 6、国五条：1月10国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳

5、定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。7、七折利率优惠取消：中国银行2月3日记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折8、首套房契税优惠收紧:3月9日,财政部、国家税务总局日前联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知9、3月29日,银监会加强房贷风险防控，对违规房企停止新增贷款四。 商业银行房地产贷款风险管理指引 第一章总则 第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引. 第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款.主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

6、本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。 商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。 第二章风险控制 第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。 商业银行办理房地产业务,要对房地产贷款市场风险、

7、法律风险、操作风险等予以关注,建立相应的风险管理及内控制度。 第四条商业银行应建立相应的监控流程,确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。 第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。 第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核,并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容: （一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况； (二）稽核中发现的主要问题及处理意见； (三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。 第七条商业银行对于

8、介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核,择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施. 第八条商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。 第九条商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析,保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况. 第十条商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统,以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间

9、的信息沟通,使各行充分了解借款人的整体情况. 第三章土地储备贷款的风险管理 第十一条商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款. 第十二条商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。 第十三条商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究,实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。 第十四条商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构

10、资金专户，加强对土地经营收益的监控。 第四章房地产开发贷款的风险管理 第十五条商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。 第十六条商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35。 第十七条商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。 第十八条商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等

11、基本背景，近三年的经营管理和财务状况,以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业,贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司,应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。 第十九条商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效. 第二十条商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状

12、况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用.同时,积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等,及时发现并制止违规使用贷款情况。 第二十一条商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资. 第二十二条商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用. 第二十三条商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。 第二十四条商业银行应密切关注

13、建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。 第二十五条商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险. 第五章个人住房贷款的风险管理 第二十六条商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定. 第二十七条商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。 第二十八条商业

14、银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。 第二十九条商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2). 第三十条商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。 第三十一条商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收

15、入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析. 第三十二条商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。 第三十三条商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况,以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。 商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其