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1、租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险。租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险违约行为是合同法律风险最主要的表达方式。一方当事人有违约行为，会给另一方当事人带来履行合同的不便，也会造成另一方当事人的经济损失。违约行为除了通过合同条款加以事先规制之外，更主要是通过损害赔偿的方式进展弥补，让守约方获得相应的利益以弥补受到的损失，不能让违约方因为违约行为而获得利益，因此需要对违约和损害赔偿进展简单的介绍。 1、违约的条件。 违约的条件比拟简单，就是合同的一方或者双方当事人不履行法律规定或者合同约定的义务，或者履行合同义务不符合法律规定或者合同约定的情形。与侵权行为不同
2、的是，违约行为不需要考虑当事人是不是在主观上具有过错，终究是成心还是过失；只要在客观上有违背合同的行为，即可以认为产生了违约。详细到租赁合同，出租人方面主要的违约形式有：不在规定时间内提供租赁房屋、提供租赁房屋的条件与合同约定不一致、未办理租赁合同登记备案手续、未对房屋正常使用的损害提供维修效劳、擅自将已经租赁的房屋再租给其别人等等；承租人方面主要的违约行为有：不按照约定的时间和数量支付租金、押金或者保证金等财物、不按照合同约定的用处使用租赁房屋、未经出租人答应擅自将房屋转租给第三人、合同到期后拒不按照约定将房屋交换出租人等。 2、违约损害赔偿的方式。 违约后一般可以采取的损害赔偿的方式主要有
3、以下几种。 1实际履行、继续履行。也就是违约方在客观上仍然存在继续履行合同的条件、守约方也愿意要求违约方继续履行合同，直至将合同按照约定全部履行完毕为止。相比拟其他违约损害赔偿的方式而言，实际履行的本钱较少，法律根据也比拟明确，较少发生争议的几率，所以在理论中发生违约损害赔偿案件，法院也会要求当事人首先采取实际履行的方式承当违约责任。 2采取补救措施、恢复原状。详细到租赁合同来说，可以要求出租人尽快将房屋存在的缺陷修复、将原先已经中断的水电煤供给恢复、通过自购建材将房屋已经受到毁损的局部尽快恢复原状；可以要求承租人另行寻找租赁房屋、继续经营以减少实际损失、适当减少房屋租金，等等。采取补救措施主
4、要是为了采取措施防止损失的不恰当扩大。 3赔偿损失。这是最常见的违约损害赔偿方式。主要有： 违约金。根据双方在合同中约定的如发生违约情形，违约方需要向守约方承当一定的金钱赔偿。违约金只有双方在合同中约定才能要求赔偿。违约金兼有补偿实际损失和惩罚违约行为的双重属性；假如当事人约定了违约金，但数额缺乏以赔偿实际损失的，在支付违约金之后还应当赔偿实际损失；假如当事人并没有因为违约行为受到损失，但约定了违约金的，也应该承当违约金。违约金约定的数额过高或者过低的，在诉至法院后可以恳求法院予以适当调高或者调低。违约金过高予以调低的，一般认为最高数额应为实际损失的30%。 实际损失。包括直接损失和间接损失两
5、局部。直接损失是指由于对方的违约行为导致当事人现有财产的减损灭失和支付费用的增加。例如：因承租人不恰当使用房屋导致房屋构造发生变形，出租人紧急聘请工人对房屋进展维修加固，但只修复了一局部，还有一局部无法修复。在这里，房屋构造无法修复的局部就是出租人现有财产的减损灭失；该修理费根据法律应由承租人负担，出租人垫付的修理人工费就是支付费用的增加。直接损失是现实的财产损失，一般是比拟容易确定的。间接损失那么比拟难以理解，它是指合同在全面和适当履行之后可以实现和获得的财产利益。一般来说，间接损失一般是指可得利益的损失，或者说是利润的损失。比方说，承租人获得租赁房屋后经出租人答应又转租别人，承租人因此而获
6、得的利益即为可得利益。假如发生损失，那么为间接损失。根据合同法第一百一十三条的规定，间接损失的赔偿不得超过违背合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违背合同可能造成的损失。这些规定比拟疑难，大家只要知道要赔偿间接损失或者可得利益损失这些概念就可以了。 约定赔偿计算方式。这又是合同法赋予我们的强大武器。由于损害赔偿的计算方法是一件较为复杂的事，假如双方当事人可以在合同中事先对可能发生的违约行为作一大概的估计，并对违约赔偿计算方式作一较为详细和明确的约定，那么在事后进展损害赔偿工作时无疑具有相当的便利性。 采取措施防止损失扩大的合理费用。在违约行为发生后，双方均应当采取适当措施方式防止损失的扩
7、大。一方或者双方不采取适当措施导致损失扩大的，对于损失扩大的局部，当事人无权要求损害赔偿。对于采取措施防止损失扩大而支出的合理费用，可以由违约方承当。编辑推荐租赁合同效力方面的法律风险 租赁合同效力方面的法律风险一般来说，合同在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当事人具有合同约定的权利义务；双方当事人也希望合同签订之后，可以顺利地发生效力，并顺利完成履行。但这并非必然的情况。有些时候，合同在双方当事人签字或盖章后，由于这样那样的原因，暂时还不能发生法律效力，要等到一定的条件满足以后才能发生法律效力。有些合同那么根本没方法发生法律效力，而且是无论经过多少时间，均不能发生，就如同合同没有
8、签订一样的效果，当事人于是不具备相应的合同权利和义务。有些时候，合同虽然已经发生法律效力了，但是由于种种原因合同解除或者撤销了，此后合同对双方不再具有法律效力了。因此我们把合同效力方面的法律风险放在第一位来阐述。 1、与合同效力有关的几个概念。 1合同成立：合同经双方或者多方，下同签字或盖章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者说合同发生法律效力，但个别情况下合同不一定生效。成立是一个时间点。 2合同生效：合同符合法律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。生效也是一个时间点。 3合同有效：合同生效后，在履行过程中具有法律效力，可获法律保护。与生效不同，有效是一段期间。 4合同无效
9、：合同从签订开场，或者从某一时间点开场，没有法律效力，不受法律保护。 5合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期间内满足生效条件后产生法律效力，否那么属于无效合同。 6合同解除或撤销：合同具有法律效力，从解除或撤销之日起不再具有法律效力。 对于合同当事人来说，合同成立、生效和有效是当事人追求、希望实现的目的。合同无效是合同当事人尽量需要防止的情况。合同解除或者撤销，那么要视详细情况而定，有些时候，合同解除或者撤销对当事人不利；但有些时候，合同解除或者撤销是对当事人有利的，这时就要合同当事人充分利用法律规定和合同约定的权利，行使解除权或者撤销权；作为另一方当事人来讲，那么应该充分考虑到合同
10、解除或者撤销给自己带来的风险，并事先加以防范。 2、合同效力方面的法律风险防范。 1合同成立方面。 合同成立方面的法律风险我们提四点。第一，主体合格。假如合同签订主体是公司，应当提供公司经过最新年检确认的工商营业执照，或者在工商注册登记的机读根本资料。假如签订主体是事业单位、社会团体、民办非企业单位的，应该提供事业单位的事业单位法人登记证书、社会团体法人登记证、民办非企业单位证书。假如签订主体是个人的，应该提供身份证，证实年满18周岁。第二，双方当事人真实的签字盖章。在签订租赁合同时，双方在合同上的盖章原那么上应该是公司的公章，或者是公司的合同专用章，这都是可以的。但有些公司在合同上加盖公司的
11、财务专用章，这就有问题了，严格来说在合同上加盖财务专用章，是不能代表公司意志的，因此这种情况要防止。假如合同的签订主体是个人的，那么个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过，难以事后区分真伪，因此最好是请当事人来当面签字或者盖章，并在签订合同时对照对方的身份证、确认身份情况后再由其签字盖章为妥。当然身份证也有可能是假的。第三，要经过合法受权。假如单位不是法定代表人签订合同的，必须提供由单位加盖公章的受权委托书，并在其中载明具有签订合同的明确受权。在理论情况中，可能签署合同的人除了法定代表人之外，还可能是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员
12、等，这些人的身份必须予以明确，并在签约时提供受权委托书。第四，假如要签订的合同金额宏大，或者签订的是重大的合同，那除了上面这些要注意的情况外，还必须搜集对方当事人的公司章程、公司经过工商登记备案的公章样本、对方签署合同人员的签字盖章样本、对方的股东会决议或者董事会决议等等法律文件，或者要求提供担保，以降低签订合同可能带来的法律风险。 2合同生效方面。 生效方面我们提四点。第一，口头合同是否有效力的问题。从合同法规定看，合同法是认可口头合同的效力的。双方即使没有书面的合同，但只要双方在实际履行合同，一方将房屋出租，另一方实际入住、使用该房屋，并按时交纳租金的，合同也是有效的。合同法第214条规定
13、，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。从由于口头合同在很多详细问题方面不容易讲清楚，一方假如不予成认的，另一方很难主张权利，因此租赁合同应该尽量签署书面，防止口头合同。第二，实际履行的合同的效力问题。这种情况主要表达在双方达成租赁房屋的一致意见，或者在租赁合同到期之后，双方没有续签合同，但仍然继续履行合同，出租人没有收回房屋，承租人也按期缴纳租金，双方维持现状的行为的效力问题。根据合同法第232条，这些情况属于不定期租赁，双方可以继续履行，合同继续有效，但双方均可以随时解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，应当提早合理时间通知承租人，以便承租人及时寻找新的租赁场所。第三，
14、电子合同的效力问题。合同的形式除了书面和口头之外，还可以通过_等方式签订。这种情况如今也很多见，双方没有签署合同，但都可以提供_、手机短信等方式证明双方之间存在合同。合同法认可这种形式的效力，但是由于举证较为困难，_也有一定的形式要求才可以作为证据，因此建议双方在通过_形式达成合同一致意思后再补充签署书面合同为好。第四，生效可以附条件。上面我们讲了，绝大局部合同都是双方签字盖章、合同成立之后就生效，但少局部合同中对合同的生效时间是附有条件的。比方，有些合同约定，承租人预付的三个月租金到账之后，合同才生效；还有些合同约定，合同在双方办理了租赁合同登记备案手续之后才生效；甚至还有合同约定要等上级部
15、门审批通过之后才生效等等。我们认为这些条件的约定并不是不可以，但是这些约定都拖延了合同顺利生效的时间，并产生了诸多不确定因素，而假如合同不能如期生效，浪费签约的人力物力时间不说，还给合同当事人带来了履约的风险，特别是开场准备履行合同或者已经履行了合同义务的一方当事人来说更加不利。因此特别约定生效条件要慎重，法律法规有直接规定的除外。 3合同无效方面。我们提四点。第一，合同法第52条规定了合同无效的详细情况：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违背法律、行政法规的强迫性规定。这些内容比拟复杂，大家在这里只
16、要理解一下内容就可以。第二，_关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释租赁司法解释的规定。如该解释第二条和第三条规定，因房屋属于出租人就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋，或者未经批准或者未按照批准内容建立的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁合同无效。第三，_关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复的规定。这个规定讲，对于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：如根据中华人民共和国消防法规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经历收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。这主要是指用于餐饮、娱乐、商业、办公等公共场所的租赁房屋，假如未办理过消防验收或者验收不合格的，有发生重大消
