《蒙城县0801地块投资价值分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《蒙城县0801地块投资价值分析（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地块投资价值浅析蒙城县08801地地块投资资价值分分析阜阳宏泰房房地产顾顾问有限限公司二OO八年年元月八日蒙城县20008-01地地块投资资价值分分析第一部分市场调调研蒙城房地产产市场首首要关注注的是价价格因素素，对产产品的质质量、风风格、环环境等因因素的关关注还处处于萌发发阶段。产产品规划划、建筑筑设计等等完全根根据事先先的假设设，从开开发商本本身的角角度出发发，制定定完成的的；对于于客观的的市场及及消费者者的接受受能力考考虑较少少，开发发商的思思维、消消费者的的观念仍仍停留在在产品本本身的建建造上。蒙蒙城房产产市场正正处在迅迅速起步步阶段。1.1区域域开发目前，蒙城城房地产产开发主主要集中
2、中在蒙东东南方向向，二环环以外、307省道的区间地带。代表楼盘有建居苑、金天地、庄子花园、凤凰城、牛群商贸城、鸿业名居等，这些楼盘本身规模都比较大，容易形成气候。部分较早开发项目的成功入住，营造了区域内的居住气候，引领了片区的开发进程，进而带动整个房产市场。蒙东南居住住商贸于于一体的的住宅新新区基本本形成。大大规模楼楼盘的开开发建设设，使得得区域内内可供开开发建设设的土地地存量越越来越少少，市场场活跃的的同时竞竞争日趋趋激烈。随着房产市市场逐渐渐升温，外外地房产产商的进进驻，蒙蒙城东北北版块也也开始活活跃起来来。在建建的楼盘盘以鸿业业时代广广场项目目为代表表，在勘勘测的规规模较大大的项目目以电
3、大大附近的的安置区区为代表表（约有有2000亩）。1.2市场场供给2007年年蒙城县县房地产产在去年年有较快快增长的的基础上上继续保保持良好好的增长长势头，牛牛群商贸贸城的经经营趋势势渐好，庄庄子花园园、凤凰凰城、丽丽都花园园等规模模较大社社区成功功入住，对对蒙城地地产开发发建设起起到了良良好的引引导作用用。20007年年1-33季度全全市房地地产开发发投资完成成3.07亿亿元，增增长477.188%，商商品房销销售面积积达27.855万平方方米，增增长533.644%，其其中销售售住宅118.833万平方方米，预预售面积积达355.133万平方方米，房房地产市市场呈现现投资销售售两旺景景象，
4、销销售增幅幅大大高高于同期期投资增速速，空置置商品房房得以有有效消化化，房地地产处于于快速起起步发展展阶段。2007年年1-99月份蒙蒙城县商商品房市市场态势势物业类型投资额/万万元施工面积新开工面积积竣工面积销售面积住宅207000万46.7万万30万20.7万万18.833万商业7200万万10万-7.3万5.02万万合计279000万56.7万万30万28万23.855万1.2.11蒙城住住宅市场场目前蒙城市市场上供供应的产产品以多多层为主主，部分分小高层层、Toownhhousse；主主力户型型集中在在11001440之之间，以以三室为为主，部部分两室室、复式式，方正正实用，南南北朝向
5、向；产品品风格均均是现代代风格，简简捷明快快。像庄庄子花园园、丽都都花园、凤凤凰城等等投入使使用的小小区，在在建销售售的楼盘盘如建居居苑、鸿鸿业名居居、光大大小区等等都具有有这种特特征。市场供应产产品特征征表建筑风格传统风格、现现代风格格社区功能满足基本的的居住需需求，不不注重环环境的营营造建筑面积主力户型三三室，面面积集中中在11101440之之间，宽宽敞户型结构经济实用，不不注重居居住的私私密性层高层数多层、小高高层装 饰饰毛坯朝 向向南北朝向采暖通风自然通风采采暖1.2.11.1住宅宅产品业业态配比比1.2.11.2户型型配比 目前蒙城房房地产市市场销售售的主力力户型仍仍然集中中在133
6、0平方方米左右右的三房房，这个个面积从从全国来来看，都都属于比比较大的的，并且且从多个个新开工工项目的的平均户户型面积积来看，未未来两年年蒙城在在售楼盘盘的户型型面积都都会以此此种户型型为主力力户型，大大面积户户型的开开发将会会成为未未来两年年内蒙城城房地产产开发的的主流。从20077年上半半年住宅宅的户型型销售情情况来看看，中大大户型唱唱主角。100120的住宅销售量占总销售量的42.38，均价为1750元/左右。120140的住宅销售量占总销售量的30.46，均价为1850元/左右。而60以下的住宅户型几乎是市场空白。1.3楼盘盘销售 1.3.11蒙城楼楼市蒙城楼市均均价在11850元平平
7、方米左左右，部部分楼盘盘的单价价突破22100元/平方米米，以鸿鸿业名居居、建居居苑、牛牛群商贸贸城C区为代代表（商商住楼），主主要集中中在蒙东东南新区区。蒙城的房价价在持续续上涨，楼楼市销售售量在持持续上升升。今年年1至9月，蒙蒙城房地地产竣工工面积338万平方方米，累累计销售售商品房房23.855万平方方米，销销售量与与竣工交交付面积积基本同同步，占占竣工项项目7成多，销销售量同同比增长长1.37倍；已签订订的各类类商品房房合同预预售面积积32.13万万平方米米，同比比增长667。1.3 .2销售价价格蒙城房地产产市场需需求主体体仍然以以首次置置业的消消费者为为主，其其购买住住宅主要要集中
8、在在城市发发展主力力方向上上的蒙城城东南新新区。220066年蒙城城县商品品房平均均价格为为15558元/。蒙蒙城近几几年的房房地产开开发都集集中在蒙蒙城新区区，由于于区位等等条件没没有明显显差异性性，所以以，楼盘盘价格差差别也不不大，基基本上都都在16600元元/平方米米20000元元/平方米米左右。 20004年年-20007年年蒙城商商品房均均价走势势 蒙蒙城目前前房价上上涨的主主要原因因是蒙城城价值的的总体提提高和人人们对蒙蒙城未来来发展的的良好预预期。220077年上半半年蒙城城县住宅宅销售开开门红，价价格区间间在16600-20000元的的价位销销售量最最高，可可见随生生活品质质的
9、优化化，消费费者购买买房屋的的不仅仅仅物质上上的消费费，最重重要的是是精神消消费。116000元以下下的大多多为经济济适用房房和集资资房。1.3.22销售面面积2006年年蒙城县县住宅销销售总面面积为：18万万，其其中10001200的住住宅销售售量为77.633万，占占总销售售量的442.338；12001400的住住宅销售售量为55.488万，占占总销售售量的330.446。依依此计算算，10001440的的中大户户型销售售就占了了整个年年度销售售总额的的72.84，比重重是相当当大的。而而90以以下的户户型和1140以上的的户型销销售为228.116。1.4营销销手段房产市场营营销几乎乎
10、一片空空白，既既没有专专业的市市场分工工，也没没有专业业的销售售团队，开开发商既既承担了了建设的的责任也也承担了了销售的的任务。在在现有的的市场上上能够看看到”营销”大概只只是简单单的楼盘盘包装。包包括工地地围墙、广广告语、售售楼部的的包装及及销售单单页的印印做，置置业顾问问缺少统统一的制制服，部部分楼盘盘更干脆脆地派个个开发商商代表在在售楼蹲蹲点。营销概念在在当地市市场是陌陌生的,楼盘开开发出来来后很多多都是自自然销售售的，就就象衣服服挂出来来后就会会有人买买一样。所所以，虽虽然蒙城城房地产产的营销销几乎等等于零，但但是它的的楼盘去去化量及及速度都都是挺惊惊人的。蒙蒙城的房房地产市市场还处处
11、在起步步阶段，刚刚刚具有有商业味味道的蒙蒙城房地地产正酝酝酿着新新的突变变。随着市场被被逐步激激活，蒙蒙城房地地产价格格开始迅迅速攀升升，这是是一个供供需基本本平衡，需需求依然然旺盛的的市场。只只要牢牢牢抓住机机遇，银银企合作作、化解解风险、获获得双赢赢、共同同发展，金金融业和和房地产产业完全全可以共共同为蒙蒙城整体体经济的的发展做做出贡献献。1.5区域域市场需需求形势势1.5.11 市场对对社区配配套关注注情况 由由上图可可以看出出，意向向消费者者最关注注的社区区配套： 认认为绿化化程度最最要的占占49; 认认为学校校教育最最重要的的占244; 认认为购物物重要的的占177; 认认为医院院重
12、要的的占122; 认认为公关关健身场场所重要要的占88;意向消费者者对社区区配套设设置的应应用上的的调查发发现：使使用频率率较高的的主要是是购物中中心、综综合市场场、学校校、医院院等区配配套设施施。1.5.22 意向消消费者对对房屋面面积的要要求 由由此可以以看出，消消费者在在选购住住房时对对面积的的选择主主要呈现现以下特特征： 选选择900以下下的消费费者占总总人数的的15； 选选择1000-1220的的消费者者占总人人口的440； 选选择1220-1440的的消费者者占总人人口的331； 选选择1440-1660、1660以以上的消消费者分分别占总总人数的的9和5。从以上几组组数据可可以看
13、出出，消费费者在蒙蒙城购房房首选的的面积集集中在11001440，对对于这个个面积段段的房屋屋，消费费者购买买时主要要考虑的的是居住住的舒适适性。1.5.33意向消消费者对对房屋套套型的要要求从以上几组组数据可可以看出出，消费费者在购购房时首首选的套套型谁室室2厅的住住房，这这主要是是因为很很多消费费者把购购房当作作第一居居所来考考虑，因因此在选选择时愿愿意选择择面积稍稍大、套套型偏大大的住宅宅，提高高居家的的舒适性性。1.5.44购房时时看重的的因素 从从上面可可以看出出，意向向购房者者最关注注的问题题是物业业的销售售价格、居居住地的的交通便便利性、社社区配套套、项目目地理位位置。1.5.5
14、5消费者者可以接接受的最最高房屋屋销售单单价由于受当地地经济条条件的限限制，很很多消费费者对房房价的接接受程度度相对较较低。但但是仍有有相当一一部分消消费者在在购房时时对房屋屋质量、档档次和品品味相当当看重。1.5.66消费者者选择的的付款方方式 储储蓄相对对较低，因因此对银银行按揭揭的一览览程度非非常高。由此可以看看出，消消费者进进入一个个销售现现场时最最关心的的问题主主要集中中在销售售价格，位位置（楼楼盘位置置、具体体单元的的位置），面面积（户户型）。不不难看出出，价格格仍然是是项目所所有问题题中最受受关注的的问题。因因此项目目的价格格策略必必须结合合当前市市场的实实际，规规划设计计对应市
15、市场销路路的产品品，做好好产品定定位，制制定适合合的价格格，以利利于项目目的销售售。1.6.蒙蒙城商用用房市场场2005年年下半年年，蒙城城县商铺铺价格大大起大落落，今年年上半年年，商铺铺指数走走势开始始恢复正正常，属属于稳中中有升的的趋势，以以牛群商商贸成为为代表。目目前，蒙蒙城商业业房产在在建的有有牛群商商贸城CC区、鸿鸿业时代广广场及一一些住宅宅附带商商铺，总总建筑面面积约110万方方，市场场均价在在4500元/85500元/之间间。1.6.11商用房房形态分分类按用途可将将蒙城商商业房产产分为综综合性商商场、商商务楼、商商业街、铺铺面等三三个形态态。综合合性商场场如牛群群商贸城城，商务务楼以鸿鸿居时代代广场为为代表，商商业街以以金天地地为代表表；商业业铺面较较多，很很多住宅宅
