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1、国内房地产金融风险管理及对策分析 内容摘要近几年来房地产业发展对国民经济奉献突出,对的结识房地产金融风险对于房地产业和金融系统的稳定运营具有重要意义。本文通过对国内房地产金融风险的重要体现和成因的分析，提出了化解房地产金融风险的对策。核心词房地产金融;风险；防备房地产业在国民经济中起着越来越重要的作用，逐渐成为了国民经济的支柱产业之一。由于房地产业自身的特点，在房地产的开发经营中存在着多种各样的风险其中，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要，因此有必要对房地产金融风险及其化解风险的对策进行分析。 一、房地产金融风险概述（一)房地
2、产金融和房地产金融风险的概念房地产金融，指以房地产业为特定对象,环绕房地产的消费的产过程而展开的多种金融活动从服务对象上划分,它涉及为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个重要部分;从服务内容上划分，它涉及房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于多种事先无法预料(即不拟定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的也许性。房地产金融风险不仅涉及单项业务、单个
3、金融机构面临的风险,也涉及整个房地产金融体系的风险。房地产业自身是一种高投入、高利润的产业，先天就具有高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 (二)房地产金融风险的分类1.政策风险，在国内社会主义现代化的建设步伐中,房地产业已经成为国内国民经济的重要支柱产业,由于其占据着特殊的地位,因此成为国内宏观调控的重点产业。一方面，随着着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市场环境也随之发生变化，进而影响这整个房地产业的发展；另一方面,国内的房地产业在不同的区域均有着各自的特点,因此国内中央的宏观调控难以和地方政策相一致，这在房地产的监管方面就容易产生诸
4、多不利影响，因此是国内的房地产金融业存在着巨大的风险，而在你有些地方盲目片面的追求GD的增长,而忽视中央政策的调控，这就使政策风险进一步的恶化。正由于如此,国家或者各地政府为调控房地产业所采用的某些政策措施,也就成为了国内房地产金融风险产生的一种因素。2流动性风险，它是由于金融机构缺少足够的钞票和随时能转换为钞票的其她资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款规定的风险房地产金融中的流动性风险国内金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产构造中的中长期贷款比重过高，钞票和国库券等局限性以应付提款需要,又缺少及时融
5、入钞票的手段和渠道，导致流动性局限性；另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险，房地产金融中多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺少钞票来应付提款等需要,也会形成流动性风险。3.资产构造风险,由于房地产资金融通中资产构造一般以中长期贷款为主,如果金融部门的负债构造中以活期存款为主,就也许形成流动性风险;如果负债构造中多某些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，构造风险就能缩小。4资产质量风险，如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力归还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风
6、险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务解决(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产与否容易销售对抵押房地产的估价与否过高等)有关。5.利率风险,如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都也许带来经营效益方面的风险房地产资金融通特别是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。6.通货膨胀风险,由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至也许为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，由于后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行
7、的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。7.其他风险，房地产金融中尚有其她风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其她失误（计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险，房地产资金转账结算中的风险,房地产保险中的风险房地产信托中的风险等。二、国内房地产金融风险的现状(一）国内房地产金融面临的重要风险1房地产市场的金融风险过度集中在银行。银行信贷成为房地产资金供应的重要渠道，甚至是唯一渠道。商业银行基本参与了房地产开发的全过程,从土地储藏贷款、房地产
8、开发贷款、流动资金贷款到消费者按揭贷款等，使银行业存在过多的构造性风险，根据中国人民银行的记录数据，房地产公司的土地购买和开发资金超过6%是直接或间接来自于银行系统。一方面,较低的融资成本与贷款门槛容易诱发公司运用银行信贷杠杆来进行高负债经营,这在增长公司财务风险的同步也加剧了贷款公司的违约风险；另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险,一旦房地产泡沫破裂,房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。.房地产公司及个人贷款违约风险。在房地产市场运营中，由于房地产开发公司商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，借款的消费者失业、收入减少、死亡等
9、因素导致无力还款等都会给金融市场带来风险 开发商为了谋取高额利润，通过非法渠道获取销售许可证,与关系人合伙制造假按揭骗取银行贷款，然后将贷款挪作她用,导致抵押物得不到贯彻，甚至发生开发商在骗取银行贷款后携款潜逃 在个人住房贷款业务中,由于国内个人资信体系不完善贷款期限长等较多不拟定因素都也许引起信用违约风险。3 国家宏观调控力度不够，相应的法律法规不够健全。对于国内房地产金融存在的风险,国家进行宏观调控没有一种持续性,始终都是在房地产金融风险浮现问题很大的时候进行宏观调控,没有随时进行房地产金融风险的监控。与此同步,对于房地产金融风险的有关法律法规没有建立,没有建立专门的房地产金融风险管理法在
10、法律法规方面不够健全。4. 商业银行发放房地产贷款存在操作风险。房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益,吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产公司的歹意拖欠又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。此外,还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位,审查流于形式，客户资料不能全面而持续,使商业银行缺少有关的风险预警机制。(二)国内房地产金融风险的成因分析. 房地产公司自有资金局限性，资金来源重要依托银行贷款。目前银行资金至少占房地产公司资产总额70%,房地产公司的土地购买和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷,当市场浮现波动,房地产开发商，特别是中小型的开发商就会由于资金
11、链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。目前房地产开发贷款基本都以抵押形式发放，银行对抵押物价值拟定的重要根据于交易价格和评估机构的评估价格。交易价格由于信息不对称性的存在不拟定性,由于国内房地产价格评估起步较晚、评估机构未能通过充足竞争而形成品牌信誉,评估机构的评估价格不能完全真实反映抵押物的价值。此外土地资产价格自身也波动频繁，这些都增长了土地购买与开发贷款的隐性风险。2. 房地产投资增长过快,市场难以及时消化。在近来的几年中,房地产的开发投资金额逐年翻番，而动工的面积和销售跟不上投资的增长速度，这样就导致了大量
12、房产的积压和大量的土地闲置现象，这些都为房地产金融的稳定导致不良影响。目前有诸多人们热衷于“炒房地产”,房价的上涨有一定的理论界线，超过这一界线就会形成经济泡沫，进而会产生房地产泡沫经济。泡沫经济一旦破灭，受损失的不仅有开发商、建筑公司和广大消费者，尚有损失的最后承当者金融机构。3. 房地产市场混乱，房地产金融业务的外部环境欠佳。一是政府有关部门对国有土地难以进行有效的筹划管理,导致土地资源无法优化配备。始终以来，国内土地资源实行合同出让的制度，这种制度很容易发生房地产管理的政府人员和房地产商互相勾结的行为。二是信用缺失严重 在房地产金融市场，有诸多的主体信用缺失这对房地产金融市场影响极坏，在
13、现实中也常常发生骗贷等不法行为,这些行为严重的阻碍了房地产业和房地产金融的健康发展。三是是房地产资金投向构造不合理,商品房库存量居高不下，经济合用房的开发建设比例与国内现阶段居民收入构造相比，比例明显偏低。三、防备房地产金融风险的措施（一）实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化目前，国内房地产融资渠道仍然比较单一,房地产公司的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制,将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑如下几种手段:一是发展房地产业基金;二是
14、哺育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防备风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场;四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应当是目前乃至此后一种时期的重要方向,通过对直接融资的制度化创新设计,从而在主线上防备银行的风险。（二)商业银行自身应加强管理，提高风险防备能力要提高银行的防风险能力，就规定银行在从事金融业务活动时,信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,认真做好贷前调查、贷前审查、贷后管理工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防备措施。银行在贷款发放前,根据借款人及项目的有关资料,做好审查评估工作,重点对借款人的信
15、用状况和还款能力、项目的可行性和抗风险能力进行审查。贷前审查评估工作要到公司内部查阅有关资料并到现场勘察。贷款发放后,要对借款人资信状况和贷款项目进展状况进行跟踪调查,及时掌握公司和项目的有关动态,严控发放资金的使用状况,以防资金挪用影响项目或公司的正常运转。商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注房地产市场的发展变化状况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，同步加强产业政策研究，制定适应产业政策的房地产信贷政策，提高商业银行风险防备能力。(三)加强国家的宏观调控和引导,加大中央银行的监管力度对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用,国家
16、必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险,引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行进一步的调查和分析,提高自身研究判断的精确性,建立房地产风险预警体系,实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，坚决采用相应措施,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度。(四)完善房地产金融的法律环境拟定房地产金融的法律地位，同步要建立健全有关房地产金融的法律法规，发明有助于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际状况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。(五）建立个人及房地产公司信用制度,健全信息传递机制针对国内目前存在的个人及公司信用的信息零散、不充足，信息不对称等现象，逐渐建立适合国内国情的个人及公司的信用制度，以经济法律的手段对个人及公司的行为形成
