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1、鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区可行性研究报告和信申字2010第066号上饶和信工程咨询有限公司2010年12月目录目录第1章 项目总论1.1 项目概况1.2 可行性研究范围1.2.1 可行性研究依据1.2.2 可行性研究范围1.2.3 主要技术经济指标1.2.4 可行性研究的结论第2章 项目建设必要性和可行性2.1 项目背景2.1.1 国家或行业发展规划2.1.2 鄱阳县概况2.1.3 社会经济发展情况2.2 项目建设的必要性2.3 项目建设的可行性第3章 项目市场调查分析3.1 项目周边环境分析3.2 市场供求分析3.
2、2.1 区域房地产市场分析3.2.2 市场需求分析3.3 项目的SWOT分析3.4 项目市场定位3.4.1 项目形象定位3.4.2 目标群体的定位第4章 场址选择与建设条件4.1 建设地区的选择4.1.1 场址选择4.1.2 建设依据4.2 地理位置及概况4.3 建设条件4.3.1 交通条件4.3.2 水电条件4.3.3 自然条件4.4 工程地质4.5 征地拆迁情况4.6 其它应考虑的因素第5章 主要建设内容及建设方案5.1 主要建设内容5.2 建筑设计依据5.3 规划设计原则与指导思想5.4 总平面设计5.5 规划布局5.6 建筑设计5.7 结构设计5.8 给水方案5.9 排水方案5.10
3、电力电讯5.11 防雷5.12 煤气系统5.13 人防工程设计5.14 消防设计5.15 无障碍设计5.16 物业管理及生活设施5.17 安全卫生与环保第6章 环保与消防6.1 项目主要污染源和污染物6.2 设计采用的环境标准6.3 控制污染的初步方案6.4 设计中配套环保措施6.5 施工中环保措施6.6 使用中的环保措施6.7 劳动安全卫生与消防6.7.1 劳动安全卫生6.8 消防篇6.8.1 设计采用的消防规范6.8.2 设计采取的主要消防措施第7章 项目组织与管理7.1 项目组织7.2 项目管理7.2.1 项目实施管理7.2.2 项目财务管理7.2.3 项目的管理职责7.3 项目监督7.
4、4 项目评价第8章 项目实施方案8.1 项目实施进度8.2 质量保证体系第9章 招投标方案9.1 编制依据9.2 招标工作原则9.3 招标方式9.4 招标内容9.5 招投标基本情况表第10章 节能节水措施10.1 设计依据10.2 节能措施10.3 节水措施第11章 投资估算与资金筹措11.1 主要编制依据11.2 项目总投资估算11.3 资金筹措第12章 经济影响分析12.1 经济费用效益或费用效果分析第13章 财务评价13.1 编制依据13.2 财务盈利能力分析13.3 盈亏平衡分析13.4 敏感性分析第14章 风险分析14.1 风险分析概况14.2 风险因素识别14.3 风险评价14.4
5、 风险防范对策及建议第15章 社会效益分析第16章 可行性研究结论和信工程咨询第1章 项目总论1.1 项目概况1、项目名称：鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区。2、项目承办单位：鄱阳县兴合房地产有限公司3、承办单位住所：鄱阳县人民南路123号4、法定代表人：邵德祥5、项目建设地址：鄱阳县人民南路西侧。6、项目投资规模估算及资金筹措项目需投入资金12853.32万元，项目总占地30846.00平方米,地上部分总建筑面积61692平方米，地下部分建筑面积12000平方米。拟定的筹资方案为向银行贷款6000万元，自筹6853.32万元。9、项目财务和经济评价指标项目的总销售收入为人民币16
6、039.92万元，项目税前总利润为人民币2227.67万元。全部投资财务现金流量分析见现金流量表。财务内部收益率：税前18.49% 税后13.05%财务净现值（I=10%）：税前733.43万元 税后267.69万元投资回收期：税前2.13年 税后2.20年投资利润率17.33%投资利税率22.12%项目经济效益良好，财务风险较小。项目建设起点较高，地理位置优越。在技术上是可行的，对于环境保护、消防措施有较合理的方案。项目经济效益较好。1.2 可行性研究范围1.2.1 可行性研究依据1、国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知2、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知3、 建
7、设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房 20061 65号)4、中华人民共和国城市规划法5、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)6、江西省城市规划管理技术导则7、鄱阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要8、鄱阳县土地利用总体规划调整9、国颁，省颁建筑结构标准图10、建筑项目经济评价方法与参数11、投资项目可行性研究报告指南12、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范13、建设单位提供的有关资料1.2.2 可行性研究范围1、调查项目所在区域的地理位置、自然条件、水文地质、能源状况等；2、调查项目所在区域的交通状况、运输条件、公用动力供应、生活福利设施等市政基础设施现状；
8、3、调查项目所在区域环境现状和环境保护，包括各种主要污染源以及其排放状况，大气、水体、土壤等目前环境质量状况等；4、调查项目拟建场址的自然条件，基础设施、水文地质以及其他建设障碍性因素等项目建设条件；5、调查区域国民经济收入、社会经济条件及其发展趋势、房地产行业状况及其发展前景、房地产市场分析预测;6、研究国家的产业政策、法令、法规，解读国家和区域“十一五”规划以及城市规划及城镇建设；7、研究项目建设的必要性、可行性；8、研究该项目投资规模和建设内容，依据绿色建筑评价标准以及“四节一保”要求研究并优选规划设计方案和工程技术方案，以及节能、节水、节材、节地、环保措施和方案；9、计划项目实施进度，
9、提出项目组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。1.2.3 主要技术经济指标项目总占地30846.00平方米,地上部分总建筑面积61692平方米，地下部分建筑面积12000平方米。90平方米以下户型占总户型的70%。本小区建筑为多、高层住宅建筑。总经济技术指标编号项 日数量计量单位一规划总用地面积30846.00平方米二建筑占地面积10796.1平方米三规划考核建筑面积61692.00平方米四地下建筑面积12000.00平方米五绿地面积9253.8平方米六居住户数512户七居住人数1790人八容积率2九建筑密度35%十绿地率30%十一地面停车9
10、0辆十二地下停车80辆十三地上车库50辆1.2.4 可行性研究的结论1、 通过调查我们认为项目所在区域房地产市场目前仍然保持着持续健康发展的态势，商品房供销两旺，房地产市场的状态理性和正常。今后房价将保持平稳态势，稳中有升，不过增幅变趋缓，但不同品质楼盘的价格差距将会增大；住房供应结构也会得到进一步调整，普通商品住房供应量将会加大；住宅租赁市场将出现供求两旺的局面；非住宅市场将趋于活跃。2、 拟建项目与国家和区域“十一五”规划相适应和协调，适应了项目所在区域的国民经济和社会发展的需要，一定程度上促进了区域内房地产市场的发展。3、 拟建项目增加了当地房地产的市场供应，一定程度地满足了部分市场需求
11、，在某种范围内解决或改善了鄱阳县部分城镇居民的居住环境4、 项目的建成，一定程度上增加了城市的容纳功能，并能提高城市土地的利用率，推动城市土地升值，盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。5、 该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第2章 项目建设必要性和可行性近年来鄱阳县经济连续快速发展，而且都保持了10%以上的稳步增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几
12、年来鄱阳县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看，鄱阳县房地产行业方兴未艾。2.1 项目背景2.1.1 国家或行业发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第十七章“丰富消费性服务业”提出要发展房地产业“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产
13、一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”。江西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第七章“全面发展服务业提升社会化服务水平”中提出，要有序发展房地产业，“抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展，使之成为服务业领域的新兴主导产业。以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供应结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租房规模。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。加强房地产一级市场调控，完善二级市场，培育、规范房屋租赁市场，扩大房地产有效需求
