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1、 其它房地地产行业业项目贷贷款评审审要点人民银行行贷款统统计指标标中，房房地产贷贷款具体体包括四四类：住住房开发发贷款、商商业用房房开发贷贷款、其其他地产产行业贷贷款和购购房贷款款，我行行房地产产项目贷贷款支持持的项目目属于其其他房地地产开发发贷款类类，即指指用于除除商品住住房、商商业用房房等之外外的房地地产开发发贷款，主主要包括括政府土土地储备备机构贷贷款等，我我行房地地产行业业贷款评评审限定定在对政政府土地地储备机机构贷款款的评审审。土地储备备贷款的的界定：银行根根据政府府土地储储备机构构的借款款申请，在在自主审审查，自自主决定定的基础础上，对对其收购购、储备备、出让让土地前前期相关关工作
2、时时产生的的资金需需求而发发放的贷贷款。一、行业业概况我国城市市土地归归国家所所有，通通过实行行土地有有偿有期期限使用用，形成成土地市市场。在在这种土土地制度度框架下下，国有有土地使使用权出出让和出出租形成成垄断性性的城市市土地一一级市场场。土地储备备是指土土地储备备机构依依据有关关规定，将将需要盘盘活的土土地收购购（收回回）、置置换、征征用后予予以储备备，并通通过前期期开发和和土地出出让的前前期准备备，实现现政府集集中统一一供地的的行为。土土地储备备的运作作可分为为四个阶阶段：收收购整理储备供应。土土地储备备行业管管理部门门主要有有中华人人民共和和国国土土资源部部和各级级地方政政府。（一）行
3、行业现状状1国内内各地土土地储备备机构大大都于220011年开始始成立，土土地储备备行业规规模逐渐渐扩大，土土地储备备制度实实行范围围不断扩扩大，目目前全国国10000多个个市县已已建立土土地储备备制度。除除西藏自自治区以以外，330个省省(区、市市)建立立了国有有土地使使用权招招标拍卖卖挂牌出出让制度度。2目前前全国绝绝大部分分的市县县都已成成立土地地收购储储备机构构，以土土地储备备制度为为特征的的新的供供地机制制正逐渐渐成为各各地政府府调控市市场的有有力工具具。3当前前土地储储备行业业政策法法规均以以土地地管理法法为核核心，但但相关法法律法规规仍不规规范，还还没有一一部具体体的法律律或行政
4、政法规来来规范土土地收购购储备，有有待完善善。（二）行行业特点点1该行行业不同同于一般般工业行行业，其其产品土地地是一种种特殊的的产品，因因其资源源有限，不不可再生生，社会会发展对对土地的的需求永永远大于于供给。2行业业具有垄垄断性。土土地储备备行业属属于垄断断性产业业，国家家只对国国有土地地使用权权实行有有期限的的出让和和出租等等。在土土地出让让一级市市场，土土地的供供给者只只有国家家。每个个城市每每年要进进入出让让市场的的土地数数量、位位置和用用途等，都都由各级级政府根根据市场场发展和和土地利利用计划划、规划划等事先先制定，然然后通过过协议、招招标拍卖卖等方式式出让。3土地地储备属属于资本
5、本密集型型行业。据据估算，我我国城市市土地资资产约225万亿亿元，由由于土地地本身价价值巨大大，土地地整理开开发费用用高，所所配套的的基础设设施建设设需要大大量资金金的投入入；同时时土地收收购储备备周期长长，资金金周转慢慢，因此此需要大大规模资资金才能能实现正正常运转转。4行业业区域敏敏感程度度高。土土地是城城市空间间和城市市功能的的一个载载体。城城市土地地具有区区位差异异性，不不同城市市与同一一城市的的不同区区位，由由于自然然条件和和经济条条件的千千差万别别而形成成城市土土地区位位差异，这这种区位位差异必必然带来来级差收收益。而而且土地地储备行行业由于于国家并并没有统统一的法法律法规规对其运
6、运行做出出规定，所所以当前前各个城城市和地地区的相相关法律律法规和和运行模模式都不不尽相同同，更体体现了土土地储备备行业的的区域敏敏感程度度。（三）城城市土地地储备模模式城市土地地储备模模式在各各个地区区做法各各异，模模式众多多，但主主要有“市场主主导型”模式和和“政府主主导型”模式两两种。其其各有优优缺点，但但从垄断断土地一一级市场场，宏观观调控土土地市场场的角度度来看，政政府主导导型更加加具有合合理性。政府主导导型土地地储备模模式是指指在土地地收购和和储备中中政府起起主导作作用，在在政府主主导的基基础上，充充分发挥挥市场机机制配置置土地的的功能，实实行政府府主导与与市场运运作有效效结合。市
7、市场主导导型土地地储备模模式是指指在土地地储备过过程中土土地开发发公司参参与土地地购买、开开发活动动，以市市场调控控土地收收购与开开发的数数量。目目前多数数城市土土地储备备试点工工作实行行的是政政府主导导型模式式。（四）资资金管理理土地储备备机构的的定位一一般都是是非赢利利性事业业单位。土土地储备备机构的的收购、储储备和其其他业务务资金实实行专户户管理，独独立核算算，但受受到财政政部门的的指导与与监督。土土地出让让金按国国家规定定应直接接缴入财财政部门门在银行行设立的的“土地出出让金财财政专户户”，除财财政部门门外，其其他部门门不得设设立土地地出让金金帐户。对对上缴资资金中的的成本部部分，包包
8、括土地地收购补补偿费、开开发性支支出及贷贷款利息息等相关关费用，由由财政核核定并返返回给土土地储备备机构。土土地储备备中心的的损益表表并不真真正反映映其经营营状况，资资产负债债表也同同样不能能如实反反映其实实际权益益状况。二、土地地储备项项目信贷贷政策要要点土地储备备制度的的实施，使使地方政政府通过过实行一一级土地地高度垄垄断经营营，获取取大量的的土地收收益来缓缓解政府府经营城城市资金金压力，对对改善城城市基础础设施建建设、扩扩大城市市承载能能力，加加快城市市化进程程，发挥挥了极为为重要的的作用，我我行应积积极支持持该行业业的贷款款需求。（一） 政策依据据 我行发发放土地地储备贷贷款的主主要政
9、策策依据有有：1中中华人民民共和国国土地管管理法和和中华华人民共共和国土土地管理理法实施施条例。2中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法。3国务务院及国国土资源源部国国务院关关于加强强国有土土地资产产管理的的通知（国国发220011155号文）。4财政政部关于于印发国国有土地地使用权权出让金金财政财财务管理理和会计计核算暂暂行办法法的通通知（财财综字1999611号）。5财政政部、国国土资源源部关于于印发新新增建设设用地土土地有偿偿使用费费收缴使使用管理理办法的的通知（财财综字199991117号号）。6国土土资源部部招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地使用用权规定定（第第11号号令）。7中中国
10、人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知（银银发2200331221号）。8国国务院关关于将部部分土地地出让金金用于农农业土地地开发有有关问题题的通知知（国国发2200448号号）。（二）贷贷款支持持重点我行贷款款支持的的重点是是政府土土地储备备机构贷贷款，在在政府垄垄断一级级土地市市场的前前提下，为为政府土土地储备备机构进进行的土土地收购购、整理理、储备备等土地地一级市市场的开开发提供供贷款。（三）支支持城市市范围主要是大大中城市市，重点点是直辖辖市、省省会城市市、计划划单列市市、经济济发达的的地级市市及综合合经济实实力在全全国名列列前茅的的县级市市。从区区域来看看，土
11、地地储备贷贷款应相相对集中中于国家家今后主主要发展展的几大大城市群群，包括括以上海海为中心心的长江江三角洲洲城市群群、珠江江三角洲洲城市群群、环渤渤海城市市群及其其他城市市群。（四）贷贷款用途途土地储备备贷款主主要用于于政府土土地储备备机构承承担的土土地一级级开发的的土地成成本支付付。土地地成本包包括：土土地收购购（收回回）和置置换时发发生的各各种依法法应补偿偿和拆迁迁等费用用；征用用土地过过程中依依法应支支付的各各项费用用；土地地前期开开发过程程中，对对地上建建筑物拆拆迁、平平整土地地和基础础设施配配套等支支出的费费用；土土地征收收过程中中发生的的各种税税费支出出，各种种评估、咨咨询等中中介
12、费用用；为储储备土地地而发生生的贷款款利息。包包括城市市增量土土地的征征用、整整理、储储备；城城市存量量土地的的收购、整整理、储储备。三、关于于土地储储备项目目借款人人评审对借款人人的评审审，重点点是了解解地方政政府土地地储备制制度和财财务管理理制度，分分析地方方政府对对土地市市场的调调控能力力，分析析借款人人的现金金流对我我行贷款款偿还的的保证程程度。（一）对对借款人人的基本本要求1借款款人是各各地经县县以上人人民政府府（或有有权审批批部门）批批准成立立受土地地行政主主管部门门委托从从事土地地收购、储储备、出出让土地地前期相相关工作作的独立立的法人人机构（一一般为事事业法人人）。2借款款人应
13、按按国家有有关规定定具备足足额资本本金，借借款人的的资产负负债率应应不高于于70%。（二）评评审要点点1地方方土地储储备制度度是否建建立及运运作的有有效性。2土地地储备制制度和财财务管理理制度是是否符合合国家现现行相关关规定。3借款款人是否否具有从从事一级级土地开开发的授授权，能能否行使使土地一一级开发发垄断的的职能，政政府能否否有效控控制土地地的市场场。4政府府、财政政对储备备土地的的土地出出让收入入是否有有明确的的管理办办法。原原则上土土地成本本在土地地出让收收入中优优先由财财政核定定返还，土土地储备备中的政政策性亏亏损应由由财政全全额弥补补；从上上一年土土地收益益中应提提取一定定比例的的
14、留存收收益返还还土地储储备机构构用以增增加资本本金，或或用作发发展资金金。5了解解土地储储备的管管理权限限和收益益的实际际分配方方式，分分析借款款人回收收土地开开发成本本的保证证程度。6土地地出让是是否公开开透明，经经营性用用地是否否以招标标、拍卖卖的方式式转让，政政府是否否已出台台明确文文件规定定。（三）借借款人应应提供的的有关文文件1有权权部门批批准借款款人从事事土地收收购、储储备、出出让土地地前期工工作等经经营活动动的文件件。2当地地土地储储备制度度和财务务管理制制度等文文件。3政府府土地储储备决策策机构制制定的年年度土地地收购、储储备、出出让前期期相关工工作计划划及资金金总体安安排计划
15、划。4借款款人的贷贷款申请请书、对对申请贷贷款收购购的土地地的资金金需求测测算和还还贷来源源分析。5政府府土地储储备决策策机构批批准借款款人收购购申贷土土地的相相关文件件。6储备备用地涉涉及到耕耕地转为为建设用用地的，必必须具备备由国务务院或省省一级土土地管理理部门批批准的文文件。7借款款人近期期财务会会计报表表，其中中上年度度财务会会计报告告须经同同级财政政部门审审计。8借款款人认为为必须的的其他材材料。评审报告告需披露露的内容容1土地地运作模模式分析析。重点点分析土土地储备备管理的的组织机机构及各各部门的的职责权权限；借借款人在在其中的的地位及及作用、承承担的职职责；土土地运作作流程分分析；借借款人执执行的税税收政策策；土地地出让收收入的管管理及分分配关系系；土地地储备制制度运作作的相关关法规及及文件。2借款款人基本本情况、借借款人资资信状况况、管理理者素质质。3借款款人经济济实力分分析。借借款人对对全市土土地出让让市场的的垄断程程度，借借款人历历年的土土地出让让总量及及分类土土地量占占全市土土地出让让量的百百分比；借款人人历年出出让的土土地收入入及成本本对比；借款人人的债务务结构分分析；借借款人的的土地储储备情况况分析；借款人人土地储
