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1、东营市广利利港海鲜鲜批发市市场策划划案项目总论论本篇从“政政府政策策与规划划趋势、面面临的资资源开发发和经济济价值、项项目的主主要建设设指标”三个方方面分析析，意在在使企业业对项目目有一个个宏观的的了解。一、政府政政策与规规划趋式式（一）东营营市海洋洋资源丰丰富，有有着48800平平方公里里的浅海海和1880万亩亩的滩涂涂资源，但但渔业在在省内沿沿海七地地市中，产产量与GGDP比比重均处处于末位位，20002年年，市政政府为加加快东营营渔业经经济，编编制了东东营市海海洋产业业发展规规划（220022-20010），提提出了东东营市渔渔业应立立足国内内外市场场，加快快渔业结结构调整整，围绕绕渔业
2、增增效、渔渔民增收收，大力力发展渔渔业经济济合作组组织，突突出水产产品精深深加工和和水产批批发市场场建设，发发展渔业业龙头企企业，营营造优良良环境扩扩大对外外开放，增增加出口口创汇能能力，实实现海洋洋渔业经经济持续续发展。并并提出了了各项具具体发展展目标，根根据目标标，东营营市到220055年，水水产品总总产量达达到344*1004T，渔渔业产值值达311亿元，水水产养殖殖面积达达1466万亩，出出口创汇汇达到115000万美元元。（二）根据据20003年市市政府发发布的关关于发展展海洋经经济，加加快“海海上东营营建设的的意见，到到20007年，东东营将建建成以广广利渔港港、红光光渔港为为重点
3、的的一处国国家级中中心渔港港，渔港港以水产产专业批批发市场场、冷藏藏加工、渔渔需物资资供应、餐餐饮服务务为核心心，培植植成区域域水产加加工、销销售的集集散地。并并为此出出台了相相应的配配套优惠惠政策，以以鼓励渔渔业投资资经营。在在东营营市广利利港总体体规划中中，广利利港的发发展定位位是：以以引进外外资和利利用民间间投资为为主，鼓鼓励发展展具有经经济活力力的外资资企业和和私营企企业，重重点发展展海产品品养殖、加加工、贸贸易一体体化的产产业龙头头企业。（三）东营营市海洋洋与渔业业局已将将规划建建设“一一区五园园”列入入议事日日程，其其中“一一区”就就是中心心城防潮潮堤以内内的约220万亩亩的现代代
4、化渔业业示范区区，本项项目已经经被作为为重点调调控中心心工作来来抓。该该区域依依据以市市兴港，以以港带市市的主题题内容，应应着力打打造区域域内的龙龙头企业业，本项项目集中中了渔产产品批发发零售以以及渔产产品深加加工销售售、海景景休闲、海海鲜餐饮饮、渔港港度假等等经营内内容，必必将成为为广利港港开发的的龙头项项目，本本项目的的产生是是广利港港发展繁繁荣的必必然需求求。二、面临的的资源开开发和经经济价值值（一）可依依赖的广广利港载载体目前东营中中心城区区还没有有一处大大规模、高高档次的的大型海海鲜交易易场所，在在广利港港按照高高起点规规划、高高标准建建设、高高效能管管理的原原则，建建设一处处大型海
5、海鲜、水水产品交交易场所所及休闲闲旅游消消费场所所，将对对东营海海洋捕捞捞、水产产养殖业业的发展展、城市市功能的的完善以以及满足足市民对对水产品品的需求求产生重重大影响响。（二）可借借助的天天鹅湖旅旅游资源源本项目紧临临亚洲最最大的平平原水库库-天鹅鹅湖风景景区，环环境优美美，水域域辽阔，四四季水鸟鸟不绝，每每年吸引引数万游游客，而而周围缺缺乏相应应的配套套服务设设施及旅旅游项目目。本项项目作为为其“东邻”实现了了优势互互补。（三）可改改变的海海上渔业业传统交交易渔港产渔季季节，每每日清晨晨日出前前，在距距港口十十多公里里外的海海口，深深海归来来的渔船船与东营营的水产产批发、零零售商进进行大批
6、批的海上上水产品品交易，交交易后，渔渔船转向向羊口批批发市场场。在广广利港建建设批发发市场具具有极大大的开发发潜力与与消费市市场。广广利港批批发市场场的建成成，不但但可以满满足东营营三县两两区的水水产品消消费，滨滨洲、淄淄博等周周边地区区因地理理位置靠靠近，也也会来此此进行水水产交易易。（四）珍贵贵的经济济价值本项目是进进入广利利港两条条道路入入口的交交会位置置，占地地利；是是政府批批准和支支持的大大型海鲜鲜交易批批发市场场，项目目含有唯唯一和垄垄断性价价值，据据天时；项目符符合城市市群体“下下午经济济与周末末经济、特特色经济济，假期期经济”体体会渔港港休闲生生活的特特定场所所，更是是渔产品品
7、批发零零售、廉廉价海鲜鲜餐饮的的聚集地地，有人人和。三、项项目的主主要建设设指标（一）项目目选址广利港位于于东营市市中心城城防潮大大堤南侧侧，广利利河入海海口，广广南水库库以东，距距离东城城约155公里。广广利港海海鲜城选选址在广广利港原原中丹冷冷藏厂处处。项目目区南北北长4553米，东东西宽1160米米，占地地面积7724880平方方米。其其东侧为为广利河河，西侧侧为广南南水库，北北侧为广广利港边边防派出出所，南南侧为广广利港渔渔政管理理站。附：广利港港概况：广利港自119933年开始始开发建建设渔民民村，现现已建成成渔民村村三个，常常驻人口口3577户，115000人，流流动人口口2000
8、0多人人，现有有渔船2245艘艘，灯标标一座。广广利港的的执法部部门有广广利港管管理局、广广利港渔渔政站、广广利港边边防派出出所。广广利港119877年由胜胜利油田田投资建建设，119922年移交交市海洋洋与渔业业局管理理，20003年年移交东东营区广广利港管管理局管管理，根根据东东营市人人民政府府关于发发展海洋洋经济加加快“海上东东营”建设的的意见、东东营市海海洋产业业发展规规划（220011-20010）与与东营营市城市市总体规规划，广广利港将将成为未未来东营营海洋产产品聚集集的国家家一级渔渔港。（二）建设设条件1、位置条条件项目位于东东营市本本年度破破土动工工的宽1100米米，深77米的
9、新新建优质质渔港码码头西侧侧，是“海上东东营”建设的的重要基基地。随随着黄东东铁路支支线、环环渤海高高速公路路和东营营经济开开发区等等重大基基础设施施的建设设，广利利港具备备了更便便捷的交交通条件件和竞争争优势。该该港靠近近东营市市中心城城市，交交通便捷捷，资源源较丰富富，以市市兴港，以以港带市市，是广广利港发发展繁荣荣的必然然。2、交通条条件已经修建的的东营旅旅游景观观路南二二路直达达本项目目，天鹅鹅湖每日日有旅游游专车直直通。鉴鉴于本项项目为购购物、休休闲、观观光、餐餐饮为主主的主题题公园，面面向消费费群体大大部分为为市区内内有车一一族，相相对于这这部分群群体来说说，交通通相对便便利。3、
10、环境条条件东营是一个个缺少景景观的城城市，本本项目依依托于东东营市淡淡水湖景景区与海海港景区区两大得得天独厚厚、相对对唯一的的重要景景区，造造景升值值对于项项目来说说十分重重要。4、土地平平整情况况水、电、路路、讯等等基础设设施已经经完备，具具备开发发的基本本条件，但但设施相相对落后后，有待待争取更更大的政政府扶持持。5、土地征征用情况况开发单位即即东营市市鑫奥特特建材有有限公司司依法以以拍卖形形式购得得含中丹丹冷藏厂厂在内的的资产及及土地7724880平方方米，土土地变性性为商业业用地，手手续基本本完成。（三）建设设规模及及功能标标准1、建筑面面积和内内容 本项目拟拟建设为为综合商商业项目目
11、，初步步规划总总建筑面面积其中中临街商商铺2220000平方米米（原来来是1220000平米，建建议增加加100000平平米），批批发市场场600000平平方米，一一期3000000平方米米，冷库库100000平平方米，酒酒店1220000平方米米。其中中临街商商铺部分分是项目目开发中中的优质质版块，建建议借鉴鉴外地成成形市场场调整规规划，如如有难度度，可申申请减少少批发市市场建筑筑面积，以以达到容容积率指指数不变变。2、功功能设施施标准本项目开发发的沿街街商铺，是是整个工工程创造造经济效效益的主主体部分分，注重重人性化化的设计计，以满满足业主主的居住住需求，在在舒适、配配套、环环境、起起居、
12、通通风等方方面都有有一定要要求。建建筑便于于分割组组合；排排烟、排排污、通通风、采采光在户户型设计计上要重重点考虑虑；应设设有厨卫卫，以便便于投资资业主和和经营业业户投资资于不同同的业态态。基本本单体户户型设计计为建筑筑面积1150平平方米、1100平平方米、550平方方米三种种，进深深10米米，厨卫卫齐全。（批批发市场场等部分分未做介介绍）（四）建设设方案1、建设场场地环境境（1）地貌貌：场地地位于东东营市东东部，地地貌上属属河流与与海冲积积形成的的冲积海海滩地貌貌。表层层现状为为建筑物物及回填填土层。（2）水文文地质：根据地地质勘察察结果，场场区内地地下水的的化学类类型对建建筑混凝凝土无腐
13、腐蚀性，对对钢筋混混凝土结结构中的的钢筋无无腐蚀性性。（3）地震震烈度：根据建建设部建建抗（119933）133号关关于执行行“中国地地震烈度度区划图图（19990）”有关规定的通知，本工程防震烈度为八度。2、总体规规划布局局工程总平面面呈斜梯梯形布局局，西向向紧靠天天鹅湖风风景区，东东向紧靠靠广利河河渔港，沿沿项目四四边建筑筑低层商商铺，中中心建造造渔产品品批发市市场，项项目东南南角建筑筑渡假酒酒店。项项目设主主入口一一个，次次入口三三个，其其中，商商铺布局局主次分分明，各各有优势势，并处处于广利利镇两条条主路之之间。项项目总体体布局合合理，突突出体现现了功能能性与实实用性。（1）商业业服务
14、配配套设施施齐全。（2）商铺铺户型设设计适应应“商住两两用”需求。（3）体现现独特的的渔港建建筑风格格。（4）注重重渔港渔渔码头的的景观设设计。附建设技术术经济指指标序号项 目指 标1总用地面积积724800平方米米2总建筑面积积1100000平方方米3地下建筑面面积7680平平方米4地上建筑面面积1040000平方方米 其其中：渡渡假酒店店120000平方米米 低低层商铺铺220000平方米米 市市场600000平方米米 住住宅100000平方米米5建筑总高 其其中：渡渡假酒店店50米 低低层商铺铺10米 市市场8米 住住宅20米6建筑层数 其其中：渡渡假酒店店15层 低低层商铺铺3层 市市
15、场2层 住住宅6层3、建筑方方案设计计本工程设计计涉及建建筑、结结构、防防火、节节能、隔隔音、采采光、照照明、给给排水、通通风等各各种专业业，设计计时需遵遵循有关关的规范范或规定定，单体体设计时时还应符符合国家家现行的的有关强强制性标标准的规规定。本本项目地地块紧靠靠海港与与天鹅湖湖旅游景景区，项项目总体体构思应应涵盖旅旅游、消消费、文文化、美美食等多多重含义义。同时时应考虑虑到，由由于社会会经济的的发展，人人们的审审美观念念也随之之变化，对对现代建建筑功能能环境的的要求以以及建筑筑技术、材材料都提提出了更更高的要要求，因因此，项项目在建建筑上应应采用简简练的现现代构成成手法，体体现建筑筑的时代代气息，为为业主装装修装饰饰成渔家家特色的的店铺打打好基础础。特别别提示的的是环境境保护：停车场场汽车排排放尾气气对地面面周围空空气的污污染。渔渔产品变变质腐烂烂对周围围空气的的污染。商商业、餐餐饮业、旅旅游业生生活污水水、固体体
