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1、毕业设计论文莱蒙都会C区云顶HOUSE公寓可行性研究Feasibility StudyABSTRACTThe feasibility of a project can be ascertained in terms of technical factors, economic factors, or both. A feasibility study is documented with a report showing all the ramifications of the project. In project finance, the pre-financing work (somet
2、imes referred to as due diligence) is to make sure there is no dry rot in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining debt service capability. Construction project feasibility study should consist of the following components：Techn
3、ical Feasibility，Managerial Feasibility，Economic Feasibility，Financial Feasibility，Cultural Feasibility，Social Feasibility，Safety Feasibility，Political Feasibility，Environmental Feasibility and Market FeasibilityThe feasibility study should end with the overall outcome of the project analysis. This
4、may indicate an endorsement or disapproval of the project. Recommendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. Keywords：feasibility study，Financial Feasibility，Market Feasibility可行性研究摘 要项目可行性研究是在建设项目投资决策前期，对与项目有关的资源技术市场经济社会等各方面进行全面的分析论证和评价，判断项目在技术上是否可
5、行经济上是否合理财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考或依据。可研报告中的市场调查工作是对项目投资环境的分析，以评估项目的市场可行性。财务分析，预筹资金的工作，是要确保在该项目开发中不会出现因资金短缺产生使项目停建的问题并依据可研报告分析项目金融风险，以确保项目偿债能力和赢利能力，让影响项目建设的不利因素得到缓解，利于以后的管理。本次报告的重点是市场分析和财务评价，通过分析项目所在地的市场状况以及项目的赢利能力，判断项目的市场可行性和经济可行性。为拟建项目的投资决策提供可靠的依据
6、。关键词：可行性研究报告，财务可行性。主要结论与研究成果一 宏观市场城市定位：现代制造业基地，文化旅游城市市场状况：房地产市场总体需求较大，但未来土地供应量较大，即将进入买方市场。未来市场判断：竞争更加激烈，地产市场将进入强者的舞台。二 项目战略及定位开发战略：市场领先者价值定位：走高端路线主题定位： 高尚住宅形象定位：城市上空的珍品豪华公寓。风格定位：北欧现代风格客户定位：顶级时尚人士事业有成、拥有雄厚的经济基础；崇尚潮流、懂得享受生活；社交面广、平日聚会活动频繁；重视形象、极为看重自己在他人心目中的地位；有较强的显阔、炫耀心理。产品创新：户型可自由组合，卧室带阳光房，大客厅小卧室，退台空中
7、花园。三 项目功能分区C1 C2C3C1区：一栋55层的豪华五星级酒店云顶house局部4层裙楼商业；C2区：裙楼6层商业一栋塔楼（6 层快捷酒店11层4.9米层高Loft商务公寓）。C3区：一栋33层空中别墅裙楼局部两层临街商业。表1-1莱蒙都会项目C区经济技术指标调整建议 单位：m2项目莱蒙都会C区位置常州市延陵西路发展商常州莱蒙都会置业占地面积17136办公类住宅类商业类酒店类合计C1区11760（云顶house）280003600096080C2区13120（Loft公寓）7200C3区12880（空中别墅）1500（街铺）14380地上合计1312024640295004320011
8、0460地下室42410 合计152870 四、财务评估总开发成本：8574.22万元财务内部收益率（FIRR）：271.43%净现值（FNPV）： 3397.76万元净现值率：45.30%投资回收期：1.33年 盈亏平衡点（最低销售率）：54.37%结论：项目财务分析可行。目 录ABSTRACTII摘要III主要结论与研究成果IV目录VII第一章绪论1第二章项目概况22.1项目名称22.2开发项目主要建设内容62.3 项目建设的必要性62.4项目合作的有关单位62.5项目建设的自然条件72.6市政基础设施条件72.7可行性研究的目的82.8 可行性研究的依据8第三章市场调查与分析93.1 房
9、地产投资环境的调查与分析93.2 房地产市场状况的调查与预测31第四章规划设计方案404.1 项目规划设计要求404.2 主要技术经济指标40第五章开发建设进度安排及投资估算425.1进度安排425.2 建设投资总额425.3 建设投资进度计划43第六章销售及经营收入测定456.1销售收入估算456.2销售回款计划456.3销售费用及税金测算456.4 销售利润估算47第七章财务与敏感性分析487.1 赢利能力分析487.2 盈亏平衡分析487.3 售价、成本变动敏感性分析49第八章主要方案比较508.1 差额财务内部收益率分析法508.2 评分分析法52第九章结论与建议549.1 结论549
10、.2 建议54附表56参考文献63致谢64第一章 绪论可行性研究是一种通过详细调查研究，对拟建项目的必要性、可能性以及经济、社会有利性进行全面的、系统的、综合的分析和论证，以便进行正确决策的研究活动，是一种综合的经济分析技术。可行性研究的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济效果为最终目标，对拟建的投资项目，在投资前期全面、系统地论证该项目的必要性、可能性、有效性和合理性，作出对项目可行或不可行的评价。可行性研究工作最早是20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行，作为流域开发规划的重要阶段。第二次世界大战结束后，由于科学技术的发展和经济建设的需要，可行性研究在大型工程项目中得到广泛应用
11、，成为投资项目决策前的一个重要的工作阶段。企业是国民经济的细胞。用系统理论来说，企业是整个社会经济系统中的一个子系统，它在生产经营过程中，必须不断地与环境进行人财物及信息的交换。企业能否正常生产和运营并取得预期的经济效果，除了与所用技术、管理水平等有关外，主要取决于企业在生产经营过程中，这种与外部环境的交换能否有保证。由此而产生的问题不能等到项目建成后再去考虑，必须在项目投资前就要预先估计和妥善解决，否则就无法实现预期的目标，造成投资浪费。因此在项目投资前，我们必须对项目进行投资前的评估和论证。可行性研究是为项目的投资决策提供依据，是作为资金筹措的依据；同时也为项目实施提供开发经营的方案，作为
12、项目立项审批的依据。本报告是为莱蒙都会商业街区C区云顶HOUSE项目的投资决策提供参考的依据，整个报告分为四部分，包括项目概况、市场分析、技术分析和财务评价。通过分析本项目，能够掌握可行性研究报告的基本程序和方法，具有进行项目评价和投资分析的技能。第二章项目概况2.1项目名称莱蒙都会国际商业街区C区云顶HOUSE公寓2.1.1项目地块情况(1)项目地址整个项目位于江苏省常州市的核心商业区，雄踞常州市经济、地理、交通的黄金坐标点，项目东起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路，整个项目地块呈不等边梯形。图1-1 项目地块位置图(2)地块的现状 地块为“毛地”出让，土地使用权出让时，具有一定
13、的城市基础设施，但征地拆迁补偿工作尚未完成。(3)地块的周边环境 北面项目北面为延陵西路，为常州市区核心主干道，隔延陵西路与项目对望的建筑多为原有低层临街商业裙楼，视线较开阔。因建设年代较早，除部分临街商业铺面装修尚可外，整体建筑风格杂乱破旧，景观一般。项目以北延陵西路 南面地块以南为B区，规划建设3层商业、33层住宅的商住楼，越过B区为西瀛里路，京杭大运河相傍于古城墙从项目南侧蜿蜒流过，目前京杭大运河正实施改造，运河景观有所改善。京杭大运河对面主要为河景花园、鹏欣丽都等新建高层楼盘，整体景观较好。项目以南西瀛里 西面项目西面为早科坊路，路西侧临街为几栋老旧多层建筑物及一栋18层楼高的早科坊大
14、厦，临街主要为满足日常普通消费的低档次商业；农贸市场位于街巷内部，比较脏乱；区域内部小巷狭窄错乱、建筑破旧不堪、年久失修，急需改建。项目以西早科坊 东面项目地块东面为扬柳巷，其贯穿南北，将整体地块一分为二，铁市巷、史家巷、古城巷作为分支，延伸至地块内部，因项目为旧城改造项目，地块东面保留有多栋旧建筑（嘉业国贸广场、交通银行办公楼、居民住宅等）一定程度上破坏了地块的整体性，也给景观视线带来影响。项目以东杨柳巷 周边道路项目四周道路围绕，延陵西路为常州重要的城市主干道，该路双向六车道，旁边布有宽绿化隔离带及自行车道、人行道，往来车辆频繁；地块以南规划有12米宽混合道路，西瀛里紧靠大运河，交通车辆较
15、少；西面早科坊路连接延陵西路与西瀛里路，双向四车道，路面情况良好；杨柳巷位于地块东侧，道路狭窄，通车少。 资源配套项目位处常州市中心，地块周边教育、医疗、商业、金融、通信等配套十分齐全，五至十分钟步行时间可到达常州主要的医疗场所和学校，南大街附近为目前常州最为繁华的商业区域，以及未来项目A、B区大型商业、娱乐场地的推出，将进一步带动该地的购物休闲氛围。 教育建工幼儿园、鸣缂幼儿园、横兴弄幼儿园（规划中）、觅渡桥小学、实验小学、局前街小学、晋陵中学、第二中学、第三中学、省常中等。 医疗第四人民医院、第二医院、中医医院等、口腔医院、疾控中心等。 商业南大街商业步行街、东方商厦、江南商场、泰富百货、五星电器、新世纪商场、国美电器、项目A、B区商业配套等。 娱乐休闲人民公园、京
