《2017年度地产上市公司50强地产行业扩表背后的“繁荣陷阱”》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017年度地产上市公司50强地产行业扩表背后的“繁荣陷阱”（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上2017年度地产上市公司50强地产行业扩表背后的“繁荣陷阱” 地产企业扩表的背后是一个“繁荣的陷阱”，在金融机构“缩表”背景下，行业低谷中将有80%以上的企业面临再融资风险。 下载论文网 万科、碧桂园、华夏幸福位列三强，TOP20公司拥有更高的投资回报和更低的融资成本，奠定行业并购整合的效率基础。 在宽松货币政策的刺激下，房地产市场迎来了一阵难得的春风。 2016年，全国商品房销售面积同比增长%，销售金额同比增长%，地产上市公司的销售额同比增速更是达到%，销售均价的中位数也较上年提高了%。 但在经历了2016年的繁荣后，整个地产行业的低谷抗冲击能力非但没有上升，还进一
2、步被削弱，上市公司平均能够承受的最大降价幅度从2015年的%下降到%，显然，扩表的背后是一个“繁荣的陷阱”。 而进入2017年以后，整个金融行业开始大规模“缩表”，融资成本重新上升，销售速度则有所放缓，在地价上涨、无杠杆化核心利润率降低的背景下，利息支出的增加将进一步侵蚀地产行业的利润率。 在金融机构“缩表”背景下，行业低谷中将有80%以上的企业面临再融资风险，而那些效率优势明显、规模较大、具有行业整合潜能的企业将成为未来行业的并购整合王者。 上 榜单王者 万科A、碧桂园、华夏幸福位居综合实力榜前三，排名靠前的地产企业，不仅效率表现优于平均水平，其财务安全性也要显著优于行业平均水平，为行业的并
3、购整合奠定了金融基础。 实力50强 由北京贝塔咨询中心与证券市场周刊?合推出的2017年度地产上市公司综合实力排行榜综合考虑了地产上市公司的静态财务安全性、动态财务安全性、运营效率、成长潜力、规模效应五个方面的因素后，对127家主要的A+H地产上市公司进行综合实力排名。 其中，静态财务安全性和动态财务安全性两项指标分别从静态和动态角度反映了地产企业的财务安全状况。 评分结果显示，在2016年全年销售额大于100亿元（下同）的65家地产上市公司中，中国海外（）、滨江集团（）、金地集团（）、仁恒置地（）、建业地产（）在静态财务安全性指标上排名前列;万科A（）、朗诗地产（）、碧桂园（）、金地集团、旭
4、辉控股（）在动态财务安全性指标上排名前列。 而运营效率和成长潜力两项指标则反映了地产企业利用多元金融工具和轻资产模式为投资人创造超额回报的空间，以及在行业转型期的并购整合能力。 运营效率指标排行中，旭辉控股、朗诗地产、新城发展（）、华夏幸福（）、华侨城A（）排名前列;成长潜力指标排行中，华夏幸福、旭辉控股、碧桂园、万科A、荣盛发展（）等公司排名前列。 最后，规模效应既反映了企业跨区域复制商业模式的能力，也在一定程度上反映了企业资源整合的能力。该项指标排行中，中国恒大（）、万科A、绿地集团（）、碧桂园以及保利地产（）等排名靠前。 上述五项指标对企业的未来发展都有着重要意义，因此，正常情况下我们对
5、五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分。 但在行业转折期，财务安全是生存和发展的基础，尤其是当地产行业的未来面临越来越大的不确定性时，动态财务安全性成为企业的持续生存和并购整合的能力基础。为此，当企业的动态财务安全性评分低于5分时，该项指标的权重将被提高到40%，其他四项指标的权重则相应降低至15%。 2017年地产上市公司50强排行榜显示，万科A、碧桂园、华夏幸福、中国海外、保利地产、金地集团、旭辉控股、龙湖地产（）、招商蛇口（）、新城发展排名前十。 与上年度50强榜单相比，万科A由第三重返榜首，碧桂园也由第六位跻身前三，中国海外则跌出前三，金地集团、旭辉控股、新城发
6、展则取代了万达商业（）、融创中国（）、华润置地（）进入前十。 TOP 20：未来并购整合者 除了十强之外，进入TOP20的还有华润置地（）、仁恒置地、滨江集团、荣盛发展、龙光地产（）、禹洲地产（）、华侨城A、时代地产（）、中骏置业（）、中国金茂（）。 与其他地产上市公司相比，TOP 20公司拥有更高的投资回报和更低的融资成本，为行业的并购整合奠定了效率基础。 2016年，TOP20公司平均的营业利润率达到%，较地产上市公司总体的平均水平（%）高出个百分点，较中位数水平（%）高出个百分点;2016年，TOP20公司平均的存量资产周转率（年化）达到倍，较地产上市公司的总平均水平（倍）高出51%。
7、结果，TOP20公司2016年中期平均的投入资本回报率（年化）为%，较地产上市公司的总平均水平（%）高出个百分点，而平均的可持续内生增长率为%，是地产上市公司总平均水平（%）的倍;与之相对，TOP20公司2016年平均的债务融资成本为%，较地产上市公司的总平均水平（%）低个百分点。 不仅如此，相较于地产上市公司的平均水平，TOP20公司具有更低的负债率和更小的资金缺口。 截至2016年12月31日，TOP20公司平均的净负债率为60%，较地产上市公司的总平均水平（97%）低了37个百分点;此外，TOP20公司平均有24%的短期资金富余，但上市公司总体平均只有10%的短期资金富余;TOP20公司
8、平均的中期资金缺口约相当于总资产的%，而上市公司总体平均的中期资金缺口高达%。 结果，TOP20公司在不扩张情况下平均的最低续借率要求仅为16%，而上市公司总体平均的最低续借率要求为50%;相应的，TOP20公司平均的利息支出与同期销售额之比仅为%，而上市公司总体平均的利息支出占比则达到%。 显然，排名靠前的地产企业，不仅效率表现优于平均水平，其财务安全性也要显著优于行业平均水平，这就为行业内的并购整合奠定了金融基础。 下 排名启示 当地产企业的“扩表”遭遇金融机构的“缩表”时，繁荣的背后是一个危险的“陷阱”在金融机构“缩表”背景下，行业低谷中将有80%以上的企业面临再融资风险。 ?地产企业“
9、扩表”遭遇金融机构“缩表” 在货币政策的刺激下，2015年以来，一线城市的房价涨幅已经超越了降息释放的刚需购买力空间，北上深的刚需购买压力较大，一线城市房价平均较刚需可承受力高出28%。二线城市则冷热不均，华东和华中的部分城市价格涨幅较大，部分城市的溢价已达到30%以上，而西部和东北部城市则复苏乏力，平均来看，多数二线城市的当前房价仍在刚需可承受范围内，但随着房贷利率的回升和贷款额度的降低，实际购房压力增大。 除了降息释放的刚需购买力空间，宽松的货币政策还通过对投资性需求的刺激推动了本轮地产市场的复苏。 2016年，全社会新增房地产贷款万亿元，同比增长58%，其中大部分是个人购房贷款;在存量贷
10、款余额中，个人住房抵押贷款的占比从2014年年底的%上升到2016年年底的%。 但是，2016年四季度以来，货币供应开始收缩，截至2017年4月底，货币供应M1的同比增速已从2016年高峰时的%回落到%，新增社会融资总额的同比增速则从2016年全年的%回落到2017年4月的%，1-4月累计新增房地产贷款的同比增速从2016年全年的%回落到%，而新增居民中长期贷款的同比增速也从2016年全年的%下降到%，在新增贷款中的占比则从2016年年底的%下降到2017年4月的%，尤其是二套房贷款的比例被大幅压缩。 在这样的背景下，地产市场的销售增速开始放缓，2017年前四个月的销售增速已从2016年全年的
11、%下降到%。未来，预期货币供应将进一步收紧，在金融机构的缩表过程中，投资性需求的杠杆化空间被压缩，地产市场面临更大的压力。 2016年，美国开始“缩表”以逐步退出量化宽松政策，在人民币的贬值压力下，中国央行也面临被动“缩表”的压力。摩根士丹利预计，受美联储“缩表”的影响，2017-2018年，中国央行的资产负债表每月将收缩850亿元。 与央行的温和“缩表”相比，中国式“缩表”更主要体现为金融机构的“影子缩表”和金融产品的“杠杆缩表”。国际评级机构穆迪估算，2016年上半年，中国“影子银行”的规模约为58万亿元，主要来自银行理财产品和信托、基金子公司、证券公司的通道业务嵌套的杠杆。 2017年以
12、来，为防范金融系统的表外风险，“一行三会”协同发起一场监管风暴，各种政策层出不穷。 金融机构“缩表”下，流动性再次趋紧，资金成本开始上升银行间同业拆借利率以及银行理财产品的加权平均收益率纷纷回升。随着银行资金成本的上升，企业的融资成本也开始回升。 2014年以来，贷款的加权平均利率从%一路降至2016年三季度的%，但2017年一季度反弹至%;信托产品的预期收益率自2017年3月起反弹至%，部分产品的收益率重回10%以上，2017年4月，新成立的集合信托产品的预期收益率进一步回升至%，其中，预期收益率在8%以上的产品增加到19个，占比从上月的%提升至9%。 金融机构的“缩表”也冲击了债券市场，不
13、仅债券融资成本显著上升了近两个百分点，发行规模也出现大幅萎缩。 2017年一季度，企业债券的净融资额为-148亿元，债券在全社会新增融资总额中占比从2016年全年的%下降到2017年一季度的-%;而全社会新增融资总额的增长也大幅放缓，从2016年全年%减缓到2017年一季度的%;由于新增人民币贷款也出现同比负增长，所以，信托贷款的占比从2016年全年的%回升到%。 鉴于信托贷款的融资成本普遍高于银行?J款和债券，所以，融资结构的改变将进一步推动企业融资成本的上升。 “缩表”之下，地产行业整体增速放缓 2016年，在货币政策的刺激下，全国商品房销售面积同比增长%，销售金额同比增长%，其中，商品住
14、宅的销售面积同比增长%，销售金额同比增长%;但2017年1-4月，在紧缩的货币政策和不断升级的限购、限贷政策影响下，全国商品房销售面积的同比增速减缓到%，销售金额的同比增速也减缓到%，商品住宅的销售面积同比增速更减慢到%，销售金额的同比增速减慢到%。 2017年1-4月，一线城市整体的销售面积同比减少了%，销售金额则同比下降了%。其中，北京的商品住宅销售面积同比减少了%，销售金额同比下降了%;上海的商品住宅销售面积同比减少了%，销售金额同比下降了%;深圳的商品住宅销售面积同比减少了%，销售金额同比下降了%。 与之相对，二线城市的销售面积与上年基本持平，同比微增了%，销售金额则同比上升了%，其中
15、，太原、昆明、西安、青岛、南宁的同比增幅在50%以上，而石家庄、苏州、南京则出现20%以上的销售降幅。 至于三四线城市，则在2017年出现补涨势头，1-4月，商品住宅的累计销售面积同比增长了%，销售金额同比增长了%，其中，北海、三亚均出现100%以上的销售增幅。 结果，2016年，全国商品住宅销售额中一线城市的占比从2014年的%上升到2015年的%，2016年又降低到%，2017年1-4月，在限购限贷政策作用下回落到%;而二线城市在全国商品住宅销售额中的占比则从2014年的%上升到2016年的%，2017年1-4月回落到%;相应的，三四线城市在全国销售额中的占比从2014年的%下降到2016年的%，2017年1-4月反弹到%。 虽然市场的销售结构出现波动，但多数地产企业仍在持续加大对一二线城市配置的比例。截至2016年年底，全国性布局的地产上市公司，其存量土地储备中，一线城市平均占到%，二线城市占%，三四线城市占%，海外项目占%;一二线城市的土地储备合计占到土地储备总面积的%，占比较2015年年底又提升了个百分点，而三四线城市的土地储备占比则下降了个百分点。 总的来说，随着货币政策的收紧和限购限贷政策的加码，地产行业整体的销售增速放缓，其中一线城市出现明
