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1、2023年公司融资管理制度 书目 第1篇物管培训:物业管理公司融资 物管培训:物业管理公司融资 融资即资金融通,是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人,在融出资金后,处于债权人的地位,有权按期收回借出的资金,并获得融出资金的酬劳;短暂须要资金的人,在融入资金后,处于债务人的地位,可以短暂支配借来的资金,以弥补自身资金的不足,但是到期必需偿还本息。 对物业管理公司来说,融资的功能是敏捷调度资金,促进公司的发展,获得更多更大的经济效益。 本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。 一、融资的一般原则 依据金融资
2、产的性质和特点,在进行融资时,物业管理公司一般要遵循以下原则: (一)流淌性原则 流淌性是指金融资产在无损状态下快速变现的实力。 从物业管理公司的融资来看,它要求保持资金的流淌性。因为物业管理公司融资的资金来源,主要是再生产过程中游离出来的短暂闲置的货币资金,闲置时间较短,在经过短期闲置以后即要用于购买商品,这就确定了公司融出资金的期限不宜过长,以防长期被束缚在应收款项目上,影响再生产过程的正常进行。 (二)平安性原则 平安性是指融资所具有的平安保障程度。 融资是短暂让渡资金运用权,债务人在肯定时期内可以自主运用借来的资金,到期必需偿还,并要按规定支付肯定的利息。在融资过程中,资金融出者在肯定
3、时间内与其资金相分别,而资金融入者在借入资金后,用于生产和商品流通的经营活动,这种经营活动本身具有肯定风险,即经营既可能胜利,也可能失败,假如经营活动失败,所借款项则难以归还,从而使资金遭遇损失。 融资风险主要来自于: (1)由于债务人经营失败或其他各种缘由,致使到期不能还本付息,作为债权人的公司不能按期收回资金,在肯定条件下,可能遭遇资金损失; (2)由于利率改变或证券收益削减,引起有价证券价格下跌,使把资金投资于有价证券的公司遭遇损失。 从公司间的融资来看,平安性原则也是很重要的。公司融出的资金是企业整个资金的组成部分,它只是在肯定时期内处于闲置状态,假如资金融通风险太大,那么易遭遇损失,
4、从而削减公司资金占用总量,当公司须要补充资金以购买物资时,则会感到资金紧缺,影响再生产过程的正常进行,不利于生产发展和扩大商品流通;此外,公司资金属于公司全部,它代表相应的物质财宝,万一公司融资不慎,造成资金损失,则会影响公司和职工的经济利益。 为了保证资金平安,从物业管理公司角度动身,在融资时要加强可行性探讨,进行风险预料,同时金融资产要适当分散,即将资金分别投放于不同期限、不同对象的贷款或证券上,以分散融资风险,在资金融通形式上应多样化。 (三)盈利性原则 盈利性是指在融资过程中,资金获得利润的实力。 盈利是资金的基本属性。在盈利目的的驱动下,短暂闲置的资金必需找寻运用资金的场所,以期使其
5、增值。盈利性是资金融通的内在动力,也是指导公司的投资行为,引导资金流向。 评价和推断金融资产获得盈利实力的指标主要有: 1.金融资产收益率。该指标反映肯定数量的金融资产可以获得的利润数额。详细公式如下: 金融资产净收益是指金融资产的全部收入扣除资金融通的全部成本。 2.信贷基金收益率。该指标反映肯定数量的信贷基金获利的实力。该指标主要适用于金融机构。 二、融资的影响因素 一个物业管理公司的资金能否顺当融通,以及能否取得较好的经济效益,要受诸多因素的影响,大致可分为宏观因素和微观因素两类。 (一)影响融资的宏观因素 由于融资与国民经济干脆关联,从而确定了融资活动与宏观环境紧密联系。宏观因素许多,
6、主要有: 1.物价水平 从物业管理公司的融资活动来看,在物价上涨的状况下,融入资金的公司所需的资金量较大,而融出资金的公司会担忧融出的资金发生贬值,从而要求较高的代价,这就会给正常融资带来困难。 货币主要用于购买商品,工业贷款主要用于购买生产资料,商业贷款则主要用于购买消费资料。 在购买商品数量已定的状况下,公司对资金的需求,取决于商品价格水平,商品价格水平越高,所需资金量越多,贷款投放则会增加;反之,贷款投放便会削减。 2.利率水平 从物业管理公司的融资来看,合理的利率水平,能够保证融出资金的单位,通过运用闲置货币资金获得肯定利益;而融入资金的单位也能承受,通过运用借入资金所创建的利润,在支
7、付肯定利息以后,尚有较多剩余,获得较大经济效益。假如利率水平不合理,就会影响资金融通。在利率过高的状况下,高额利息支出便会超过资金融入单位的承受实力,影响融资主动性;在利率过低的状况下,特殊是利率水平低于物价上涨幅度时,则会使资金融出单位遭遇资金贬值的损失,而这种损失又难以用所得利息来弥补,这也会影响融通资金的主动性。 (二)影响融资的微观因素 由于融资与公司内部和外部的微观环境紧密联系,从而影响融资活动。其主要影响因素有: 1.公司经营机制 物业管理公司是融资的干脆参加者。 从公司融出资金来看,只有在公司机制完善的状况下,公司通过融出资金能够得到相应的经济利益,才会有融资主动性。假如公司机制
8、不完善,那么融出资金的内在动力会缺乏,公司也不会主动找寻运用资金的场所,资金融通难以敏捷进行。 从公司融入资金来看,融入资金主要是为了补充资金,以解决资金不足的困难。在公司经营机制完善的状况下,借入资金转入公司在银行的存款账户,通过经营管理活动,货币资金回流,则能按时归还所借款项,融资能顺畅进行,并获得较好的经济效益。假如公司经营机制不完善,借入资金参加公司资金周转后,则会在某一环节发生沉淀,难以按时归还所借款项,由此影响公司的资金周转,从而限制融资取得较好的经济效益。 2.公司经营管理水平 物业管理公司作为一种特别企业,须要加强经营管理,从而有效地把公司的人力、物力、财力结合起来,充分发挥各
9、种经营要素的效能。公司经营管理状况干脆涉及到公司支出凹凸及利润多少,在利润同公司及职工经济利益挂钩的状况下,利润可作为内在动力,促使公司敏捷调度资金,提高借款经济效益,能更好地为业主和商品流通服务。 三、盈利分析 物业管理公司融资的目的是为了经济效益、社会效益和环境效益的最优化。搞好盈利分析有利于公司的稳定发展。依据公司内部条件和外部环境而制定肯定的盈利目标及实现盈利的措施是特别重要的。 (一)对盈利的相识和理解 多盈利是物业管理公司经营和管理的目的,也是物业管理公司生存与发展的客观须要。可是,公司的盈利会受到许多因素的制约。不能为了眼前的盈利而影响了长远的盈利,不能为了少盈利而影响多盈利等等
10、。为此,对盈利要有一个辩证的相识,应当用战略眼光去理解盈利。 1.什么样的利不能盈 影响公司形象、信誉,不利于公司长期稳定发展的利不能盈,哪怕是一时的利再多,诱惑力再大都不行。 日本索尼公司创始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一书中回顾往事:“1995年试制胜利的第一代晶体管收音机,体积虽小,但性能很好,而且特别好用,是我们手中的一张王牌。紧接着,我起先筹划将目标移向美国市场。我们先以王牌产品投石问路,进入纽约市场。但面市之初,问津者寥寥无几。经过功能及优越性宣扬介绍,还真使不少人动了心,一份份订单起先接踵而至。但是有一回,我回绝了一宗能使我们发大财的生意:布罗瓦公司对我们的收音机爱不
11、释手,进货部长拍板定案:肯定购买,我们订10万台!我惊得目瞪口呆。买卖大得简直令人不敢信任。但是他接着向我提出了一个条件,这些晶体管收音机必需换上布罗瓦公司的商标。忽然,我的头上似乎浇了一盆冷水。我们公司决不能当别人的转包工厂。自己的产品,用自己的商标销售,图的是在世界上创牌子,扬名声!我跟对方说,事关重大,必需和总公司商议。我立刻与东京取得联系,汇报了事情的来龙去脉。很快,回电来了:10万台太惋惜,接受条件为宜。然而,我对此不以为然,经过一番苦苦思索,我最终还是确定予以回绝。不能在我们的产品上贴上别人的商标。当我把这一确定告知对方的时候,一起先他还以为我是在开玩笑,这么大笔的生意,莫非还会有
12、人回绝吗他认为我是会接受这个条件的。及至看到我神情肃穆,毫无让步的表示,他的自尊心一下被刺伤了。本公司可是一个已有50年历史的知名公司,你们公司的牌子哼!在美国根本没人知道。不利用本公司的牌子,你们能行吗他冲着我叫。不错,他的话不无道理。但是,我有我的信念。50年前的贵公司,不也和现在的敝公司一样,毫无名气吗我现在正和我们的新产品一道,朝着50年后迈出第一步。请信任,50年后敝公司也肯定能成为一家毫不逊色于今日贵公司的名牌大公司!对当时的做法,我不仅毫不懊悔,相反,通过这次决断,更激发了我新的自信和自尊。尽管有人为此感到非常惋惜,但我却始终坚信不疑,这次决断是我已往的全部确定当中最精彩的一次!
13、” &nb sp; 我们可以想象一下,假如当时接受了那10万台的订货,当时能盈利应当说是没有问题的,可是或许也就不会有享誉世界的“索尼”。换言之,为谋求公司的长远发展,不能为一时之利所驱动,应当用战略眼光去看盈利。 2.多盈与少盈 物业管理公司要赚钱,以赚钱多少来衡量其经营管理的成败,盈家好像应当恒久是盈家。其实不然,殊不知物业管理公司这个有机体同人体一样也须要劳逸结合,假如毫无节制地拼老本,最终将会加速公司生命力的衰败。 日本有位企业家曾对经销商们讲过:“各位都是仔细努力的工作者,可是今年的景况显示,前途黯淡不可思议,因此各位都在苦恼,我觉得这是重大的问题:大前年赚钱,前年又赚钱,而去年又赚
14、钱,要是今年再赚钱,那是再好不过的。但是世间之事是不行预料的。连续3年都赚钱,又希望第4年再赚钱,哪有这么简洁的事。连续赚了3年,假如今年不赚,退还一年的利润,还剩下2年赚的嘛。尺蠖就是进二寸退一寸的,这是很好的现象。前3年赚钱,而第4年又想再赚,那就好比尺蠖一样,伸至极限之腿退不回来,只有死亡。那么是死好呢还是退还一年利益而生存好呢当然是选择今年不赚,而期盼明年再赚,后年又再赚。请大家觉悟到尺蠖的精神。这才是应有的相识。” “尺蠖”能退一进二,一个物业管理公司也应懂得持盈保泰、休生养息、健康生存、长足发展的道理。 (二)盈利预料 利润是物业管理公司肯定时期内经营管理的成果。利润总额是指肯定时
15、期内实现利润的总数。 经营管理利润的计算公式为 年利润=年收入-年成本-年期间费-年税金 在实际工作中,可以编制“利润预料表(损益表)” (三)盈利的目标管理 公司利润受多因素制约,所以目标利润的实现,要靠公司各部门及全体职工的共同努力和协调合作,要靠对公司经营管理诸要素的合理配置和科学管理。对目标利润要进行层层分解落实,并实行必要的保证措施。 目标利润管理程序一般包括目标设置、目标分解、实施限制、信息处理和奖惩兑现。 目标设置是按合理、客观的原则确定目标利润,并将目标利润在盈利安排中反映出来,使其成为正式的财务目标。 目标分解是将公司肯定时期的利润作为一个总目标,再由总目标分解成分目标,层层绽开,形成一个目标网络。 实施限制是依据既定目标将实现目标过程中的有关影响因素作为
