《酒店行业分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《酒店行业分析报告（99页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、酒店行业分析报告一、酒店的定义酒店（HOOTELL）一词词来源于于法语，当当时的意意思是贵贵族在乡乡间招待待贵宾的的别墅，在在港澳地地区及东东南亚地地区被称称为“酒酒店”，在在台湾被被称为“酒酒店”，在在中国大大陆被称称为“酒酒店”、“饭饭店”、“宾宾馆”、“旅旅店”、“旅旅馆”的的。 我们从酒店店的称谓谓与功能能，可以以找到对对酒店的的定义。然然而，时时至今日日，对酒酒店的定定义也是是五花八八门，众众说纷纭纭的。一一个具有有国际水水准的酒酒店首先先，要有有舒适安安全并能能吸引客客人居住住的客房房，具有有能提供供有地方方风味特特色的美美味佳肴肴的各式式餐厅，还还要有商商业会议议厅，贸贸易洽谈谈
2、时所需需的现代代化会议议设备和和办公通通讯系统统，旅游游者所需需要的康康乐中心心。游泳泳池、健健身房、商商品部、礼礼品部，以以及综合合服务部部，如银银行、邮邮局、电电传室、书书店、花花房、美美容厅等等等。同同时，各各单位要要有素质质良好的的服务员员，向客客人提供供一流水水平的服服务。今今日的国国际酒店店业被称称为“旅旅游工业业”。所所谓工业业，它该该表达式式大量的的、科学学的、专专业以及及有效率率的事业业。归纳纳起来，现现代所谓谓的酒店店，应具具备下列列基本条条件： 1. 它是是一座设设备完善善的众所所周知且且经政府府核准的的建筑。 2. 它必必须提供供旅客的的住宿与与餐饮。 3. 他要要由为
3、旅旅客以及及顾客提提供娱乐乐的设施施。 4. 还要要提供住住宿、餐餐饮、娱娱乐上的的理想服服务。 5. 它是是营利的的，要求求取得合合理的利利润。二、研究背背景当下国际金金融环境境并不乐乐观，欧欧美债务务危机问问题不断断。国内内经济形形势十分分低迷，在在房地产产调控政政策下经经济增长长缓慢，物物价上涨涨过快，各各方面矛矛盾凸现现出来。前前两天芜芜湖地方方政府对对房地产产的救市市政策刚刚推出33天就被被叫停，说说明国家家调控的的决心大大的方向向不动摇摇。在国家房产产等相关关部门及及政策对对高房价价的打压压下，曾经经如火如如荼的传传统住宅宅市场成成交表现现黯淡，一一系列政政策很大大力度上上的压缩缩
4、了住宅宅市场的的投资空空间，同同时也限限制了投投资客的的投资和和投机性性需求。在在此形势势下，旅旅游地产产成为投投资客们们的青睐睐，成为为万众瞩瞩目的房房产新宠宠。旅游地产的的崛起，不不仅来自自房产新新政的导导向作用用，国民民经济的的发展更更是其内内在的动动力。据据经济学学家研究究，当人人均GDDP达到到一定程程度时，以以家庭为为单位的的消费结结构就会会发生变变化，休休闲支出出比例会会明显上上升。目目前的中中国就正正处在这这一阶段段，国民民经济的的内在推推动，以以度假休休闲为代代表的第第三产业业正迅速速崛起。随随之而来来的，便便是旅游游地产的的蓬勃发发展。三、旅游地地产中的的产权式式酒店定义产
5、权式酒店店就是由由个人投投资者买买断酒店店客房的的产权，即即开发商商以房地地产的销销售模式式将酒店店每间客客房的独独立产权权出售给给投资者者。每一一套客房房都各拥拥有独立立的产权权，投资资者如购购买商品品房一样样投资置置业，将将客房委委托给酒酒店管理理公司分分取投资资回报及及获取该该物业的的增值，同同时还获获得酒店店管理公公司赠送送的一定定期限的的免费入入住权。其其实质就就是迎合合普通老老百姓的的不动产产投资理理财需求求。产权权酒店商商业模式式和国外外的权益益性房地地产投资资基金、房房地产有有限合伙伙企业较较类似，都都是为了了帮助大大众投资资者共同同参与大大型经营营型住宿宿业房地地产的投投资行
6、为为，目的的是获得得房地产产增值和和经营收收益。历史背景20世纪660年代代的欧洲洲，度假假风气兴兴盛，法法国地中中海沿岸岸开发了了大量海海滨别墅墅，欧美美政要、贵贵族、富富商蜂拥拥而至，成成为欧洲洲乃至世世界的休休闲度假假中心。由由于房产产价格高高昂，多多数家庭庭无力单单独购买买度假别别墅，而而部分有有能力购购买别墅墅的用户户，每年年的使用用时间非非常有限限，最多多只有几几周，空空置率很很高，所所以出现现了亲朋朋好友联联合购买买一幢度度假别墅墅供大家家不同时时间分别别使用的的情况，最最早的分分时度假假概念由由此产生生。据此此，聪明明的开发发商发明明了以分分时销售售客房使使用权的的模式来来招揽
7、客客户，取取得了很很好的效效果，分分时度假假市场由由此形成成。 产权式酒店店是旅游游房产的的重要一一类，其其实质就就是“分分时度假假+房产产投资”。它它将酒店店的每一一单位分分别售给给投资人人，同时时投资人人委托酒酒店管理理公司经经营或分分时度假假网络管管理，获获得一定定的投资资回报。由由于客房房年度利利润分红红足以抵抵消分期期付款的的费用，并并有可观观的盈余余，因此此业主只只要投资资金额不不多的首首付，就就可不再再投入，大大约155200年后取取得产权权。经营营有方的的酒店通通常还可可带来物物业的增增值效应应。一般般情况下下，投资资人拥有有该酒店店每年一一定时间间段的免免费居住住权，可可以作
8、为为一般投投资者在在郊区的的第二居居所或企企事业单单位的度度假基地地。 四、产权式式酒店利利在何处处（前景景）？产权式酒店店作为投投资类物物业的重重要形式式之一，近近年来越越来越受受到广大大投资人人士的青青睐也是是受客观观环境影影响。 首先国内房地产产积压和和饭店出出租率下下降。经经济过热热时期，我我国各地地建起大大批房地地产项目目，经济济回落，许许多盲目目开发的的房地产产由于价价格高、市市场定位位不准等等因素出出现了严严重的积积压。据据国家统统计局城城调总队队对全国国35个个大中城城市的调调查结果果表明，目目前这些些城市还还有60000多多万平方方米的商商品房空空置，商商品房严严重积压压。这
9、些些积压的的房地产产中，有有相当大大一部分分位于度度假地和和旅游城城市。 其次休闲观念逐逐步成熟熟。随着着旅游消消费的不不断增长长和旅游游者的日日渐成熟熟，经过过初期单单纯以观观光为目目的的发发展阶段段之后，休休闲度假假旅游需需求已经经产生，并并形成了了一定的的市场规规模。因因此，我我国在335年年内，可可望形成成具有一一定规模模的旅游游度假市市场。这这一市场场的形成成和扩大大，将为为产权式式酒店创创造出旺旺盛的需需求。 产权式酒店店提供给给业主每每年的免免费自住住房额，一一般情况况下业主主都不能能用完，那那么在不不同地区区的产权权式酒店店的业主主就可以以将自己己的免费费自住房房额拿出出来与别
10、别人交换换，以达达成度假假交换的的目的。 第三可投资领领域少，可可利用资资金相对对充足。由由于在工工业技术术方面与与发达国国家存在在较大的的差距，加加上面临临加入世世界贸易易组织后后开放市市场的威威胁，在在工业领领域的投投资需求求不旺。以以家庭经经营为基基础的农农业领域域内虽存存在较大大的资金金需求，但但由于经经营单位位分散，无无法吸纳纳大额资资金。资资金需求求较旺的的第三产产业中，投投入产出出效益好好的产业业也不多多。所以以，在总总体资金金短缺的的背景下下，对资资金的有有效需求求却严重重不足。 当然，除了了与股市市的低迷迷，人们们对基金金、信托托等投资资渠道的的不甚了了解，银银行负利利率等客
11、客观因素素有关外外，与产产品本身身的优势势也是分分不开的的。北京京经纬时时代房地地产经纪纪有限公公司副总总经理苏苏文认为为，产权权式酒店店之所以以受到人人们的追追捧，无无外乎以以下 两个原因其一，委托托经营，省省去麻烦烦。 产权式酒店店投资的的基本形形式为，业业主拥有有一套星星级酒店店客房的的产权之之后，再再委托开开发商或或专门的的酒店经经营公司司出租、打打理，自自己按时时收取租租金或年年底的酒酒店盈利利分红。这这样，对对于业主主来说，省省去了不不少管理理麻烦。 其二，提供供包租，收收益稳定定。 不少产权式式酒店都都提供相相当诱人人的包租租服务，每每年给予予业主固固定百分分比的回回报率，包包租
12、年限限有3年年、5年年，甚至至10年年不等。业业界普遍遍认为，产产权式酒酒店的投投资回报报相对于于其他类类型物业业而言，是是比较稳稳定的，并并且风险险相对也也小一些些。另外外，很多多产权式式酒店的的开发商商每年都都会提供供给业主主一定时时间的免免费入住住权，110330天不不等，对对于异地地置业者者而言，这这一条件件相当具具有吸引引力。五、产权式式酒店定定价依据据及成本本分析1、定价依依据：以以40平平方米的的户型（其其中包括括公摊面面积200平方米米左右）为为例，采采取反推推法定价价，根据据市场情情况，按按照三星星级标准准预计房房价和开开房率，算算出平均均一间客客房的年年毛收入入计算算公式为
13、为：一间间客房的的年毛收收入=房房价开房率率每年天天数（3365），管理理公司毛毛收益和和业主回回报按照照7：33分摊（参参照产权权式酒店店行业规规律得出出的结论论）计计算公式式为：管管理公司司毛收益益=一间间客房的的年收益益0.77，业主主回报金金额=一一间客房房的年收收益0.33，业业主回报报部分按按照投资资总额的的8%的的回报率率，推算算出销售售价格计算公公式为：单位销销售价格格=每年年可回报报业主金金额(0.0840)。例如：假设设房间折折后价为为1800元/天天，住房房率为660%；则平均每一一间400的客客房年收收入为11800.663655=3994200元；按照7：33分摊，酒
14、酒店管理理公司毛毛收益为为：39942000.77=2775944元，可可回报给给业主的的金额为为3944200.33=1118266元；按照投资总总额固定定回报率率8%计计算，则则该客房房的销售售总额为为：11182660.008=11478825元元单位销售价价格为：1477825540=36996元。酒店经营状状况与定定价分析析表建筑面积收 益益收益分摊可销售价格格计算方式（经营状况况）房间牌价折扣(折后价)住房率毛收益管理公司毛毛收益(占70%)回报业主（占30%）总额单位售价40（按按50%分摊计计算）基本状态2500.8(200)65%47450033215514235517793
15、37.554448.4450%36500025550010950013687753421.88中间状态2500.7(180)60%3942002759441182661478225369652%341333.333238933.33310240012800003200保守状态2500.65(160)60%3504002452881051221314000328535%207611.214533362287785001946.25上述六种状状态的平平均单位位销售价价格为：33333元/；按按1600元/天天、开房房率600%计算算，则平平均销售售单价为为：32285元元/；按1880元/天，开开房率552%计计算，则则平均销销售单价价为：332000元/。根据据周边市市场价格格以及本本项目实实际情况况，保守守估计销销售均价可定位位在31000元/，即即28440333400元/之间（66层起价价28440元/，每每高一层层加200元/，包括括装修费费用）。我们选选择参照照1600元/天
