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1、 成都市xxxxxx项目营营销策划划案目 录前言第一节市市场分析析一、现现阶段成成都市房房地产市市场基本本状况二二、成都都市同类类住宅调调查统计计三、消费费者分析析第二节节 项目目概况一、项目目区位二、项目目周边环环境三、项目目简况第三节“xxxxx”项目分分析一、 SWOTT分析及及营销思思路提炼炼1.1 SWOOT释义义1.2 SWOOT分析析意义1.3 SWOOT分析析作用1.4 SWOOT矩阵阵分析2.总思思路提炼炼二、 项项目价格格策略分分析三、核心心价值分分析第四节推推广策略略界定一、 目标消费费群界定定二、 卖点界定定第五节广广告策略略一、 广告宣传传目的二、 总体策略略三、 要
2、树立的的形象四、 分期广告告的整合合策略五、 广告主题题及口号号第六节营营销活动动建议营销渠道道及人员员促销建建设第七节媒媒体策略略一、 媒体目标标二、 目标受众众三、 媒介策略略四、 媒体分析析及选择择五、 广告预算算及分配配第八节方方案说明明一、 建议议二、 附（广广告脚本本）前言任何营销销策划方方案的目目的和宗宗旨都是是在于提提高产品品的销售售，塑造造、提升升品牌形形象。本本方案在在于为“xxxxx”提供一一个准确确的定位位与广告告方向，作作出全程程战略性性的指导导。在对对本地市市场现状状进行了了深入细细致的了了解和研研究分析析的前提提下，找找出“xxxxx”项目的的资源问问题与机机会，
3、以以达到或或超出“xxxxx”的原定定销售计计划。在在最短的的时间以以最有效效的运做做方式来来实现本本项目价价值最大大化。第第一节市市场分析析一、成成都市房房地产市市场基本本状况11 、成成都楼市市趋势今年开年年，成都都房地产产开局良良好。年年初，开开发商就就大量购购置开发发用地，因因而开发发用地也也较为充充足，截截至二月月底，开开发商拥拥有的开开发土地地存量已已达75521亩亩。今年年前两月月，成都都市房地地产开发发共完成成投资442.885亿元元，同比比净增投投资177.266亿元，增增幅高达达67.5%，实实现良好好开局。分分析今年年前两个个月的房房地产发发展，主主要有以以下几大大明显特
4、特点：特点点1：土土地购置置费成倍倍增长今年年成都房房市前景景依然灿灿烂，开开发商继继续看好好今年成成都的房房市，充充满信心心。年初初，开发发商之间间就打响响了对土土地的争争夺战，大大量购置置开发用用地，仅仅前二个个月购置置的土地地面积就就达到994.779万平平方米，增增长322.5%，用于于土地购购置的费费用高达达20.34亿亿元，增增长3.4倍，占占开发投投资的比比重高达达47.5%，这这也是房房地产开开发投资资大幅增增加的主主因。由由于大量量购置开开发土地地，房地地产开发发商的开开发用地地较为充充足。截截至二月月底，拥拥有的开开发土地地存量已已达5001.442万平平方米，折折合土地地
5、面积为为75221亩。特点2：港澳台投资异军突起内资对房地产的绝对主体地位发生动摇，港澳台投资表现突出。前二个月，内资完成投资30.81亿，增长30.3%，所占比重明显下降，由上年同期的92.4%降为71.9%，降低20.5个百分点；港澳台完成投资9.87亿，增长10.2倍，所占比重明显提高，由上年同期的3.4%上升到23.0%，提高19.6个百分点；外商完成投资2.17亿，增长105.0%。特点3：商业地产投资热度不减前二个月，成都完成住宅投资24.19亿，增长35.0%；商业地产继续成为开发商投资的热点，完成投资8.70亿，增长124.2%。为满足成都房市旺盛的消费需求，保证房市供应，开发
6、商在增大投资的同时，明显加大了新开工力度，商品房的新开工面积达203.51万平米，增长34.0%，其中：住宅新开工160.91万平米，增长25.0%；办公楼新开工3.62万平米，增长1.7倍；商业营业用房新开工28.27万平米，增长67.5%。特点4：开发商的实力明显增强受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了自筹资金力度，其自筹的开发资金大幅增长，进一步减少对国内贷款的依赖，国内贷款持续下降，加之市外有实力的开发商的进驻，开发的整体实力明显增强。前二个月，到位的房地产开发资金达82.75亿，增长39.3%，其中：开发商自筹的开发资金为37.42亿，增长121.7%，所占比重为
7、45.2%，上升16.8个百分点；国内贷款仅为16.03亿，下降5.6%，所占比重为19.4%，降低9.2个百分点。特点5：商品房销售面积下降受去年商品房开工面积持续多月下降的影响，今年前二个月，商品房的竣工面积仅有40.50万平米，同比下降54.9%。竣工面积的减少导致可销售面积同步下降，前二个月商品房预售面积减少27.3%，商品房现房销售面积减少40.4%。商品房销售以预售为主，总销售面积中八成以上的为预售。特点6：积压商品房销售加快二月份，商品房总体空置面积为67.11万平米，同比减少42.6%，其中住宅、办公楼和商业营业用房分别下降57.0%、40.0%和一三.4%。空置期在一年以内、
8、一年至三年、三年以上的商品房空置面积分别同比减少42.0%、44.8%和33.9%。2、现有有品牌楼楼盘的基基本状况况现有名的的楼盘西西门有金金沙西苑苑、金沙沙国际、燕燕沙庭院院等；南南门有中中海名城城、锦官官新城、中中华园、置置信丽都都等；北北门有盛盛世年华华、北斗斗星花园园等。但但是由于于市场不不是很成成熟，少少数楼盘盘存在这这样或那那样的缺缺点。具具体表现现在以下下这些方方面：AA、 定定位及推推广都不不是很规规范，抱抱着卖出出去就是是目的心心理。忽忽视楼盘盘品牌的的建设，忽忽视楼盘盘内涵的的建设，导导致后继继开发力力不足。BB、有的的没有服服务的概概念。这这又表现现在销后后服务差差劲,
9、物物业管理理不规范范，有的的业主不不是享受受服务而而是受气气，造成成开发商商与业主主的对立立，小区区的基本本建设搞搞不上去去。C、小小区规化化与自然然融和概概念不足足，人为为景观痕痕迹太重重。二、成都都市同类类住宅调调查统计计“同类”定义为为具有小小高层，高高层住宅宅小区。现现将成都都市同类类住宅进进行大体体对比分分析如下下：1、 东门建川梦追追湾公馆馆：位于一环环路东三三段建华华南巷（成成华区政政府旁），占地面积：16亩，总户数223户该项目户型从53191平方米共十余种。建筑面积3.2万平方米，均价4100元/平方米。2004年10月22日开盘时出现热销。周边生活活配套完完善，各各类设施施
10、齐全，学学校、医医院、超超市等环环布周围围，是成成都市生生活较为成熟熟的社区区之一。中海格林林威治城城：位于一环环路东，望望江路11号，均均价50000元元/平方方米。占占地面积积：5万万平方米米 总总建面：20万万平方米米 住住宅约114万平平方米 容积积率：33.5 总户数数约11172户户。中海海格林威威治城/望江观观邸首批批次物业业一推向向市场，便便受到市市场的热热力追捧捧，现首首批次物物业即将将销售告告罄，第第二批精精品单位位即将于于4月下下旬面市市。第二二批次物物业拟推推出面积积90一五00平米的的两房及及三房临临川大、园园区中庭庭单位。核心竞争争力：全全景观人人文住宅宅、多重重复
11、合社社区；2、南门门玉林都都市金岸岸：该项目是是一栋位位于成都都市玉林林小区玉玉林南街街1号的的小高层层电梯公公寓，总总建面66.8万万平方米米，户型型面积338-一一八0，价价格34400-35000元/平方米米左右。小小区内有有游泳池池、综合合功能篮篮球场、大大型中心心园林、大大型活动动广场、社社区会所所中心。核心竞争力：现代城市功能 时尚人文典范；出入便利；近5000平米的小区中心景观园林，布局幽雅环境宜人。维多利亚公寓：位于武侯侯区神仙仙树南路路体育公公园旁，总总建面223.55万平方方米，容容积率22.699 绿化化率455% 均均价40000元元/平方方米。核核心竞争争力：离离尘不
12、离离城；周边环境境绿色条条件好；其发展展迅速，塑塑造了良良好绿色色生活理理念在消消费者心心中形成成良好的的品牌。2、西门门由于西西门为开开发城区区，在整整个大环环境的绿绿化、城城市规划划方面有有其独 特的优优势。总总体来说说，城西西地段房房地产都都在卖自自然环境境。汇厦厦花园：位于菁华华北二街街36号号附1号号，均价价35000元/平方米米。绿化化率311.199 容积率率2.4480建建筑面积积4.999044万平米米 户型型为5001660平方方米，220044年9月月开盘，现现已全部部售完。核心竞争争力：城城市核心心风景区区；临浣花风风景区、杜杜莆草堂堂；用绿绿色的生生活时尚尚来吸引引白
13、领、社社会成功功人士，市市场销售售反应良良好；其其定位为为社会中中高阶层层。金房房竹韵天天府：位于成成都市三三环路西西二段内内侧、外外双楠片片区；均均价32200元元/平方方米。总总占地总总面积996.66亩，绿绿化面积积35.01亩亩；由44栋电梯梯公寓、88栋多层层住宅、22栋商业业楼房组组成；容容积率22.一五五，总户户数6992户，地地下车位位4300个，地地面车位位50个个。小区区住宅的的户型是是在获得得建设部部设计优优秀奖的的金房苑苑户型的的基础之之上进一一步完善善提升的的，更加加经济实实用、新新颖合理理。主力力户型有有：855m2、999m22的两房房两厅单单卫；1120mm2、
14、一一三0mm2、1145mm2的三三房两厅厅双卫；一五00m2的的四房两两厅双卫卫和部分分一五00m2、一一八0mm2带屋屋顶花园园的跃层层等200余种。220044年5月月16日日开盘。核心竞争力：以竹为魂，植竹成韵；建筑风格淡雅飘逸，空间尺度亲和宜人。4、 北北门金色家园园：位于府青青路二段段，均价价38000元/平方米米。占地地面积：3.88万平米米建筑筑面积：10.9万平平米 绿绿化率：36.9% 容积积率：22.500 20044年6月月19日日开盘。核心竞争争力：情情景花园园洋房；总体规划划上，采采用围合合式规划划布局；在不同同的空间间中出现现的联排排别墅、院院落洋房房、退台台式洋
15、房房、空中中情景花花园洋房房、顶层层跃式观观景洋房房五种户户型形态态，从而而形成丰丰富、具具有韵律律感的建建筑造型型。5、 内内环线以以内盛世年华华：位于锦江江文殊院院街8号号，均价价：40000元元/平方方米 容容积率：4.220 建建面：33.6万万平方米米，停车车位1660个 共4000户。今今年1月月份开盘盘至今已已销售近近2/33，面积积为500多和880多的的户型已已售完。售楼部装装修简单单，户型型资料不不齐。三洲佳润润：位于锦江江东安南南路。均均价35500元元/平方方米，容容积率：5.554 建建面：11.033万平方方米，绿绿化率：31.2% 停车位位4511个。220033年111月233日开盘盘，20004年年12月月31日日交房，现现基本售售完，户户型为990一五00平方米米。水岸丽舍舍：位于红星星路一段段8号，均均价37700元元/平方方米，容容积率：8.55，绿化化率255% ，建建面：22.2万万平方米米，物管管：1.2元/平方米米/月。户户型从550一八00平方米米，20003年年4月226日开开盘，220
