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1、增值税税负率计算公式|工程增值税计算公【住建城建房产】工程增值税计算公式从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服 务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转 税。下面是小编整理的工程增值税计算公式，供大家参考!土地增值税计算顺序：(1) 计算转让收入。(2) 计算扣除项目。(3) 计算增值额。(4) 计算增值额占扣除项目的百分比找税率。(5) 计算应纳税额。（5） 土地增值税率：四级超率累进税率土地增值税的计算公式如下：工程增值税计算公式应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目 金额乘以速算扣除系数的简便方法计
2、算土地增值税税额，具 体计算公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50 %的土地增值税税额 等于增值额乘以适用税率 30 % （速算扣除系数为 0）（二）增值额超过扣除项目金额 50 % ，未超过 100%的土 地增值税税额等于增值额乘以适用税率 40 %减去扣除项目 金额乘以速算扣除系数 5 %（三）增值额超过扣除项目金额 100 % ，未超过 200 %的 土地增值税税额等于增值额乘以适用税率 50 %减去扣除项 目金额乘以速算扣除系数 15%（四）增值额超过扣除项目金额 200%的土地增值税税额 等于增值额乘以适用税率 60%减去扣除项目金额乘以速算 扣除系数 35%土地增值税的清算，
3、还需要区分普通住宅和非普通住 宅。非普通住宅不享受增值率小于20%，免整LAT的优惠。 一、应纳税额的计算1、计算增值额 增值额=收入额-扣除项目金额2、计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额。应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数工程增值税计算公式例一：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用 权支付金额为 1000 万元，拆迁安置费为 80 万元，勘察设计 及前期工程准备费为 80 万元，建筑安装工程费为 500 万元， 管理费用为 8 万元，贷款利息为 80 万元（未超过
4、规定标准）。 该房地产开发公司于 3 年后将该项目出售，取得转让收入共 计 2150 万元。计算应纳土地增值税税额。 （本题应当考虑加 计扣除问题）土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房 地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。本例中 所列各项支出均属可扣除项目。1、转让房地产收入=2150（万元）2、扣除项目金额之和=1000+80+80+500+8+80=1748（万元）3、土地增值额=2150-1748=402（万元）4、 土地增值率=×100%=23%17485、根据税率界定，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为 30%6、应纳税额=402
5、×30%=120.6（万元）例二：某商场将所属的一幢新建办公楼全部出售，售价为4000万元，有关新建办公楼的资料为： 该商场在取得该土地使用权时，共支付土地出让金500 万元; 该商场在建设该办公楼过程中，支付有关拆迁补偿费110 万元，支付前期开发费 50 万元，支付建筑安装工程费1400万元，支付基础设施费用 130万元，支出间接开发费用70 万元，支付贷款利息 20 万元（未超过规定标准）; 该商场在出售办公楼时支付的有关销售税金为 220万 元。计算该商场应缴纳的土地增值税。本例题与上例基本相似，只是纳税人有所变化，故解题 方法与上例相同。1、转让房地产收入=4000（万元
6、）2、扣除项目金额=500+110+50+1400+130+70+20+220=2500（万元）3、土地增值额=4000-2500=1500（万元）15004、土地增值率=×100%=60%25005、根据税率界定，增值额未超过扣除项目金额 50%的部 分 ， 适 用 税 率 为 30% ， 其 增 值 额 为 ：2500×50%=1250（万元）;增值额超过50%未超过100% 的部分，适用税率为 40%，其增值额为 1500-1250=250（万元）6、应纳土地增值税=1250×30%+250×40%=475（万元）由于上述分段计算、汇总合计
7、的方法较为繁琐，在计算 土地增值税税额时，也可按增值额乘以适用税率减去扣除项 目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：1、增值额未超过扣除项目金额 50%，速算扣除系数为0;土地增值税税额=增值额×30%2、增值额超过扣除项目金额 50%，未超过100%的，速算扣除系数为5%;土地增值税税额=增值额& times;40%-扣除项目金额×5%3、增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的， 速算扣除系数为 15%;工程增值税计算公式土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额 ×15%4、增值额超过扣除项目金额200%的，速算扣
8、除系数为 35%;土地增值税税额=增值额& times;60%-扣除项目金额×35%对例二按速算扣除法计算如下：应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额 ×速算扣除系数=1500×40%-2500×5%=475（万元）非正常情况下应纳税额的计算1 、隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算应纳税额;2、提供扣除项目金额不实的，按照房地产评估价格计 算应纳税额;3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正 当理由的，按照房地产评估价格计算应纳税额.在完成下面工作之前我们先假设一个前提，即财务费用 中的利息支出，能够按房
9、地产项目计算分摊并能够提供金融 机构有效证明，且利息金额不超过按商业银行同类同期贷款 利率计算的金额。第一步：建立 Excel 工作表，取名为”土地增值税”，在 工作表的 Al、Bl、Cl、DI、El、Fl、Gl、Hl、II、JI、单 元格分别输入与房地产销售有关的收入、与房地产开发有关 的税金、取得土地使用权所支付的费用、房地产开发成本、 财务费用、房地产开发间接费用、其他扣除项目、允许扣除 项目之和、土地增值额、应交土地增值税。第二步：输入公式 在F2单元格输入”=(C2+D2)*5%”, 代表房地产开发间接费用按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和的 5%扣除(如上述假设不存在
10、，只需 把 5% 变为 10% ，且 ”财务费用 ”变为 ”0”即可);在G2单元格输入”=(C2+D2)*20%”代表房地产开发企业 按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和，加 计 20%扣除;在H2单元格输入”=B2+C2+D2+E2+F2+G2”，此公式用 于计算准予扣除项目之和;在I2单元格输入”=A2-H2”，此公式用于计算土地增值 额 ; 在 J2 单 元 格 输 入 “=IF(I2<=H2*0.5 ， I2*0.3 ， IF(I2<=H2 ，I2*0.4-H2*5% ，IF(I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF(2*H212，I2*60%-
11、H2*35%)”。(此公 式用于计算应缴的土地增值税) 这样，计算增值税的公式全 部录入完毕，下面我们举例说明公式的运用。 如某房地产 开发公司发生如下数据，收入总额 5000 万元、与收入对应 的税金为277.5 万元、购入土地使用权支付的费用为 1000 万 元，房地产开发成本为 2500 万元、财务费利息支出 100 万 元，将上述数据分别输入 A2、B2、C2、D2、E2 单元格，则 在 F2、G2、H2、I2、J2 由 Excel 自动计算数据分别为 175、 700、4752.5、247.5、74.25 ，即该房地产开发公司应缴纳土 地增值税74.25万元。 用上述数据计算的增值额
12、为 247.5万 元，占准予扣除项目金额的 5.21%，小于50%，适用30%税 率，速算数为零，应缴土地增值税等于增值额与 30%的乘积， 即 74.25 万元，与 Excel 计算结果一致，有兴趣的朋友还可 输入不同的数据进行验证。另外，税法对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过 扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因此，上述公式适 用于开发非普通住宅的房地产企业计算土地增值，而要计算 普 通 住 宅 土 地 增 值 则 只 需 将 J2 单 元 格 公 式 变 为 “=IF(I2<=H2*20% ， 0 ， IF(I2<=H2*0.5 ， I2*0.3 ， IF(I2<=H2 ， I2*0.4-H2*5% ， IF(I2<=2*H2 ， I2*0.5-H2*15%, IF(2*H212, I2*60%-H2*35%)”即可。 将上述数据代入公式后，因增值额占扣除项目 5.21%，小于 20%,增值税为”0” 这里需要说明一点,与房地产开发有关 的税金是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税及 教育费附加,因转让房地产时缴纳的印花税已计入了管理 费,因此不允许单独扣除。
