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1、1. 11.查看“五证”“二书”。 “五证”是一个合法正规的房地产开发商，必须具有齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本规定。 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋也许提供虚假的五证重要是复印件；或者提供社区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全也许导致买受人不能取得房产证甚至导致购房协议无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发
2、商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。2. 2.盯紧公摊面积。 陷阱：建设部格式协议第五条只有对建筑面积出现变化的解决，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据协议开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策：1、在协议第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊解决。 增长补充条款：双方协商一致，批准对公摊面积的变化按下列第_种方式解决：1、假如实测公摊面积超过暂测面积的，买受人在超过暂测面积的3%以内据实结算，超过3%以上的部分由出卖人承担相关费用；假如实测面积少于暂测面积，买受人据实
3、结算。2、买受人对实测面积的承担，仅在超过暂测面积的1平方米以内据实结算。3. 33.关注房产证办理。 陷阱：建设部格式协议第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。也许导致资质较差的开发商迟延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的因素单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增长补充条款：假如因出卖人的因素，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第_种方式解决：1、 买受人不退房的，出卖
4、人按照本协议第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。假如因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的因素，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本协议第七条第1种的解决方式及违约金计算标准承担责任。假如因颁证行政机关的因素，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文献，否则视为出卖人违约。4. 44.保存书面告知。 陷阱：协议中约定告知义务后（如：交房告知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，
5、却署名约定日。还将公告辩为书面告知，以推托自己的责任。 对策：1、将书面告知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式告知对方，以备证据。 律师建议增长补充条款：本协议中所含书面告知义务的，双方均应以邮政快件的方式告知对方。5. 55.搞清房屋坐落位置。 陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人也许买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策：1、在协议附件一中，附上社区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增长补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在社区平面图中标明，并将社区平面图粘贴在本协议附
6、件一内加盖公章。6. 66.明确所售房屋抵押。 陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。假如此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。由于买受人尚未得到房产证，不具有物权。 对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、规定开发商将协议在房管局备案。3、规定开发商提供保证责任。 律师建议增长补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。一个合法正规的房地产开发商,必须具有齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设
7、工程施工许可证(也叫建设工程开工证)、商品房销售预售许可证;“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书,这也是法律对销售方的基本规定。但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文献的原件,要么说正拿着相关文献在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先规定客户签订认购书或协议,而客户一旦交完定金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。协议条款陷阱客户决定购房了,得与开发商签订商品房买卖协议。一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的协议,协议会有许多空白的地方,
8、有些地方是有待双方拟定后注入相关内容的,而有些选择性填写处也许还空着。这时,购房者往往认为该说的都已注明了,协议就算是完毕了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准协议第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。或者在不能准时办理好时,干脆让购房人退房。尚有的协议中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房协议都要支付总房款40%的违约金。这事实上只是限制购房人,开发商自己一般不也许
9、将卖出去的房子再收回不卖。特别提醒您:为避免购房人吃亏上当,建议您防止陷阱的对策如下:第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)征询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的,唯此,才有也许较好地维护自己的合法权益。另一方面,要充足行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的
10、现象。为此,消费者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细,对协议条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。再次,要认真签约,保存好证据。在购房过程中,不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署协议时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保存证据,以证明侵权事实的存在。最后,要学会依靠专业人士、拿起法
11、律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、协议、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,假如发生了对您不利的事情,或者您预料到风险也许到来时,为有效地维护自己的合法权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。买房一方面从位置和距离来讲,要先拟定好自己的目的。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻,要考虑到现在与未来的资金承受能力,从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具有了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度,
12、这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多,要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲,一定要注意房屋内部的格局合理性,涉及真正的使用面积到底有多少等。由于塔楼、板楼的分摊面积都不同样。目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房协议从3月5日起开始使用,其中有很多注解需要买房者注意到的,涉及协议的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟,应当在买房前弄清楚物业的收费标准,以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候
13、还需要注意的一点是,要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。从整体的购房趋势来看,房价的上涨是毋庸置疑的。未来2到3年内降价的也许性也不大。那么消费者应当根据自己的需求去买房。由于此后的政策对开发商的规定会越来越高,加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高,这些都使得房屋成本会增长。因此假如有住房需求,不必持币待购,此后这种上涨尚有也许延续下去甚至会涨得更高。购房过程中涉及的法律问题作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才干乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,
14、不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实,很多问题应当说是假如购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。个人在购房中,大体上分三个阶段。第一,购房前的准备,购房者一方面应当慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,一方面应当考虑它自身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应当对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应当对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应当从哪几个方面讲。第二,签订认购书和商品买卖协议,这里涉及签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖协议的时候,应当注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的协议,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证商品房买卖协议协议双方当事人:出卖人:_注册地址:_营业执照注册号:_公司资质证书号:_法定代表人:_联系电话:_邮政编码:_委托代理人:_地址:_邮政编码:_
