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1、第一章 哈尔滨昆仑商城物业管理有限公司简介（一）、企业介绍哈尔滨昆仑仑商城物物业管理理有限公公司是哈哈尔滨市市物业供供热集团团公司与与香港顺顺迈国际际有限公公司依据据现代企企业制度度合资组组建的专专业化、社社会化、企企业化的的中外合合资物业业管理公公司。220011年122月，正正式成为为全国物物业管理理协会9944号号会员，现现为黑龙龙江省房房地产协协会理事事单位，省省物业专专业委员员会副秘秘书长单单位，哈哈尔滨市市物业管管理协会会常务理理事单位位，物业业管理国国家一级级资质企企业。公司现管理理和已签签订合同同的物业业项目包包括昆仑仑商城、世世纪广场场、得意意居、名名人府邸邸、中国国银行黑黑
2、龙江省省分行办办公楼、海海富名都都城、龙龙福家园园、美霖霖嘉园、盛盛世嘉园园、聚豪豪天下、江江南国际际公寓、百百顺风华华、太阳阳岛风景景区、世世茂滨江江新城等等多个高高档物业业小区，总总面积逾逾2000万平方方米。公司继承了了香港顺顺迈集团团先进的的国际物物业管理理模式，汲汲取了哈哈尔滨市市房产局局近500年来对对房屋维维修、保保养和内内业档案案管理的的经验，并并导入“环境+文化”的物业业管理新新理念，努努力与国国际化的的物业管管理模式式接轨，并并逐步向向国内知知名，省省内领先先的产业业化、集集团化物物业管理理企业发发展。（二）公司司的组织织结构及及下属专专业公司司 严密合理的的组织系系统是企
3、企业持续续健康发发展的基基础，昆昆仑商城城物业管管理有限限公司实实行董事事会监督督领导下下的集中中管理，通通过严格格的职能能界定和和岗位职职责划分分，建立立起了一一套具有有明确的的职权划划分、严严格的规规章制度度、合理理的专业业劳动组组织结构构系统，从从而确保保了公司司在董事事会的正正确领导导下安全全有序地地运行。公公司以专专业、高高效、精精干的原原则，并并根据公公司未来来的发展展需要及及公司的的管理体体制，设设置了七七个部门门一个中中心，主主要有：综合部部、管家家部、财财务部、工工程部、业业务拓展展部、法法律事务务部、安安全管理理部、管管控中心心。围绕物业管管理服务务，公司司先后成成立了园园
4、林绿化化公司、电电梯维修修公司、金金属制品品公司、保保洁服务务公司等等系列子子公司公 司 管管 理 架 构构 图总经理 副总经理管控中心管家部财务部综合部安全管理部业务拓展部工程部法律事物部各物业管理处物料库档案室司机班食堂水组电组电梯组综合组其中，综合合部负责责公司行行政管理理、后勤勤与内务务管理、人人事劳资资、人力力资源开开发与培培训、企企业文化化、社区区文化、党党群工作作、对外外协调等等。下设设司机班班、食堂堂。 管家部负责责公司业业务档案案的建立立与管理理、费用用收缴稽稽核、制制定费用用指标、提提出业务务操作规规程与规规范、对对所管物物业实施施统筹管管理及对对外接管管物业规规划书的的制
5、定。下下设档案案室、物物料库。财务部负责责公司日日常财务务活动、建建立财务务管理制制度、拟拟订年度度财务预预算、提提交年度度财务决决算、保保证公司司的运转转能力。工程部负责责公司所所管物业业公共部部位、公公用设施施、设备备的维修修养护，并并制定公公共设施施、设备备的年度度维修、养养护计划划，建立立设施、设设备的内内业档案案，为业业主的员员工提供供自用部部位、自自用设施施设备的的有偿维维修服务务。业务拓展部部负责公公司社区区文化、各各项经营营与服务务项目的的策划、管管理、开开展便民民服务等等。管控中心负负责受理理业主的的员工报报修、投投诉及部部门信息息反馈，并并作为公公司枢纽纽环节，协协调、调调
6、度相关关部门与与人员，为为业主的的员工提提供优质质服务。负负责各部部门、各各管理处处服务质质量的巡巡查与监监控，督督促提出出整改措措施及业业务操作作规程与与规范，不不断提高高服务水水平。安全管理部部负责对对安管人人员进行行职业道道德教育育和业务务培训，协协助管控控中心随随时对值值班、值值岗员工工进行检检查。监监督其在在岗尽职职及遵守守公司制制度，正正规值班班值岗。法律事务部部负责促促进公司司各方面面事务按按市场规规范及国国家法律律、法规规、规章章、政策策运行、完完善公司司的各项项合同关关系，代代理涉诉诉案件，加加大费用用收缴力力度。（三）公司司下设物物业管理理处是物业管理理的现场场负责机机构，
7、负负责所管管范围内内保安、保保洁、报报修、收收费工作作，直接接与业主主的员工工沟通、协协调，监监督所管管人员的的工作表表现和行行为规范范。现公司主要要设有昆昆仑商城城物业管管理处、世世纪广场场物业管管理处、得得意居物物业管理理处、名名人府邸邸物业管管理处、省省中行办办公楼物物业管理理处、海海富名都都城物业业管理处处、龙福福家园物物业管理理处、美美霖嘉园园物业管管理处、盛盛世嘉园园物业管管理处、聚聚豪天下下物业管管理处、江江南国际际公寓物物业管理理处、百百顺风华华物业管管理处等等多个物物业管理理处。八个部门一一个中心心及下设设管理处处更好地地延伸了了公司的的管理职职能，密密切地职职能衔接接使公司
8、司管理没没有空白白。从而而形成了了以总经经理为中中心的指指挥领导导网络。（四）、公公司的管管理模式式 昆仑商城物物业管理理有限公公司在成成立之初初即确定定“安全第第一，服服务至上上”为基础础性服务务理念，以以为业主主提供“人性化化、商业业化”的管理理为目标标，并根根据部门门的职权权范围制制订了一一套切实实可行操操作性强强的运作作程序和和管理规规范，并并对各个个岗位制制定了详详细的岗岗位职责责。根据实际运运转情况况，每年年公司要要进行年年度总结结，半年年召开一一次经济济分析会会；每月月召开一一次总经经理办公公会，分分析当月月公司各各项工作作中出现现的问题题，并制制定出解解决措施施；每周周由总经经
9、理召开开各部门门，管理理处经理理参加的的公司例例会，研研究解决决各部门门、管理理处汇报报上来的的工作问问题；每每天各部部门、各各管理处处召开本本单位例例会，安安排布置置当天工工作。定期例会制制度确保保了公司司各项工工作的顺顺利完成成，并使使工作中中出现的的各种情情况，能能够及时时有效地地得到解解决。（五）、物物业公司司的优势势1) 经验丰富富、精明明强干的的领导班班子 一个企业要要成功，就就要有好好的带头头人，我我公司现现任总经经理曹学学昌先生生原就职职于龙电电物业公公司任总总经理职职务，硕硕士研究究生学历历，高级级经济师师，并正正在哈尔尔滨工业业大学建建设经济济管理专专业攻读读物业管管理方面
10、面的博士士学位，目目前是省省房地产产业协会会理事，省省物业管管理专业业委员会会副秘书书长，省省物业管管理专家家组成员员，哈尔尔滨物业业管理协协会常务务理事，曹曹总经理理对高档档物业管管理具有有自己独独特的方方法和思思路。公司还聘请请台湾的的物业管管理高级级人才，原原香港顺顺迈集团团物业部部经理罗罗昌迨先先生为公公司经营营顾问，承承担公司司经营决决策责任任。公司的中层层管理干干部也都都具有大大专以上上的学历历，并且且都有着着多年的的从业经经验，理理论与实实践的结结合，使使我们公公司的领领导决策策层能在在物业的的行业中中高瞻远远瞩，不不断的带带领我物物业公司司走向一一个又一一个新的的高峰。2) 高
11、素质、高高效率的的优秀保保安团队队 我们公司的的安管人人员大部部分是军军队的转转业退伍伍军人，具具有一定定的体能能、专业业素质，熟熟悉防火火、防盗盗及一般般情况的的处理，实实行244小时昼昼夜值班班的制度度，昼夜夜进行管管区巡逻逻。我们们的保安安人员每每天都要要按军事事化管理理的要求求出早操操、晨报报、晨训训，每月月三次小小训，一一次大训训，以例例行的比比武促进进人员素素质不断断提高。迄迄今为止止我们所所管理的的物业小小区尚未未发生一一件重大大治安事事件。3) 技术过硬的的专业维维修队伍伍 我们公司所所配备的的维修人人员，各各工种齐齐全，技技术过硬硬，无论论是水暖暖工、电电工、木木工、瓦瓦工、
12、电电焊工大大部分都都持有相相关的技技术等级级证书。他们熟悉社社区的管管线走向向及隐蔽蔽工程，为为了能随随时处置置各种突突发事件件，确保保及时有有效地完完成各种种报修、急急修和公公共设施施的维修修养护工工作，工工程维修修人员同同样实行行24小小时值班班制度，以以保证在在任何时时间接到到报修后后都能在在15分分钟到330分钟钟内迅速速的赶到到现场进进行维修修处理。我们还根据据各物业业社区的的具体情情况，制制定大中中修计划划，按计计划定期期的对各各个物业业小区公公共设施施、设备备及房屋屋进行维维修、保保养，做做到小修修及时到到位，大大修不过过夜。4) 专业的保洁洁队伍 各管理处的的保洁工工作是我我们
13、物业业日常工工作的重重点，为为此我公公司成立立了专业业的保洁洁公司来来负责各各物业小小区的保保洁工作作，该保保洁公司司负责人人由具有有多年宾宾馆保洁洁经验的的人员担担任，同同时我们们还参照照国家三三星级酒酒店关于于卫生方方面的检检查制度度，制定定了我公公司详细细的保洁洁工作规规范及标标准，以以此标准准来衡量量保洁人人员的工工作成绩绩。我们公司除除了定期期的对保保洁员进进行有关关保洁方方面知识识的专门门培训外外，还由由管控中中心每天天派员到到各管理理区域进进行检查查督导，并并对保洁洁及工作作人员的的工作情情况详细细记录，按按记录进进行考核核评定，奖奖优罚劣劣。5) 专业的配套套服务 我们公司除除
14、了业务务拓展部部，还根根据公司司未来发发展的需需要，成成立了一一系列专专业化的的子公司司。主要有：绿绿化公司司、电梯梯维修公公司、保保洁公司司、文化化传播公公司等多多个子公公司。绿化公司于于20003年11月成立立，公司司主要组组成人员员均是具具有本科科以上学学历具有有丰富经经验的农农业大学学往届毕毕业生组组成，在在成立至至今短短短的半年年时间内内就顺利利完成了了16个个物业小小区近220万平平米的选选苗、布布景、造造型、修修建、养养护等各各项绿化化工作，受受到了广广大业主主的员工工的一致致好评。此外，他们们还在哈哈市市郊郊成立了了专门的的绿化基基地，与与国内一一些知名名苗圃基基地有密密切的合
15、合作关系系，既保保证了绿绿化质量量，又能能随时根根据需要要为业主主的员工工提供各各种超值值服务。电梯维修公公司也是是我公司司的子公公司之一一，公司司主要组组成人员员均是具具有相应应资质的的资深技技术人员员。从成成立之初初到现在在，该公公司除了了保证我我公司所所管理的的各物业业小区的的32部部电梯正正常维修修、养护护、运行行外，还还对外承承揽了的的一系列列电梯维维修、养养护工作作，通过过例行的的维修及及保养，我我公司所所管理的的物业小小区所有有电梯均均运行良良好，无无一例事事故发生生，既节节约了成成本，又又为业主主的员工工降低了了电梯养养护的费费用。保洁公司也也是我公公司重要要的子公公司之一一，该公公司配备备了洗地地机、吸吸水机、打打蜡机、电电动升降降平台等等一系列列专业工工具，公公司主要要负责人人具有多多年的星星级宾馆馆专业保保洁经
