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1、-目 录一、总论1二、市场预测4三、建立规模与产品方案7四、选址方案8五、节能节水措施9六、环境影响评价12七、劳动平安卫生与消防14八、组织机构与人力资源配置16九、工程实施进度20十、投资估算22十一、融资方案22十二、社会评价24十三、风险分析26十四、研究结论与建议28十五、组员评价30十六、附图、附表31一、总 论一工程背景1.工程名称:天邦三国印象2.承办单位概况承办单位是天邦房地产开发*，注册资本2000万元，开发资质为三级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、效劳一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取
2、。天邦房地产开发*的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和效劳，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-效劳社会，创造文明进步的生活方式，充分实现天邦房地产开发*的社会价值；为员工创造时机-创造开展空间，提升员工价值，提高天邦地产人的工作生活质量；为市民创造回报-以一流的产品回报所有关注我们的人。3.可行性研究报告编制依据1工程建议书及其批复文件2国家及*市公布的相关法律、法规、政策3*市国民经济和社会开展“十二方案和远景目标纲要4*市城市总体规划大纲20032021年5房地产开发机构发布的工程建立方面的标准、标准、定额6?*市市区基准地价?7*市及工程周边地区市场调
3、研和现场勘察资料8投资工程方签定的协议书或意向书9编制?报告?的委托合同10其他有关依据资料4.工程提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成局部，是国民经济的重要支柱之一。开展房地产经济有利于加快我国产业构造和消费构造的调整，从而促进国民经济安康持续开展。现在房地产经济尤其住宅经济是我国新的经济增长点，开展房地产经济，可以拉动一系列行业开展。现今，国家为拉动经济，满足广阔人民群众的住房需求，提倡大力开展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发天邦三国印象楼盘。*是中国从陆路进入日本海的唯一水上通道，依借这一通道，历史上*曾一度成为中原地区与日本，俄罗斯等东北亚国家友好交
4、流的桥梁，边境贸易十分活泼。距*市区70公里的防川村是中、俄、朝三国交界的鼎足地带，登上由原军委副主席*华清题词的“望海阁极目远眺，三十华里外的日本海*相连，碧海苍天隐约可见，近处中、俄、朝三国风光尽收眼底，真可谓“鸡鸣闻三国，犬吠惊三疆。沿途有朝鲜族民俗村、圈河口岸及大桥、洋馆坪路堤、*鼓峰事件博物馆、莲花湖公园、沙丘公园、防川哨所、土子牌、龙山湖等旅游景点，您还可乘船游览图们江，一眼望三国尽情领略中、朝两国边境风光。这一特殊的地理位置，不仅使*具有外向型经济的优越条件，也使其成为国际文化交流的重要基地。*国际客运站占地面积40,000平方米，发车方向辐射全省各地、市、县、邻近省以及俄罗斯和
5、朝鲜。在近期建立规划期限内，根据?*市城市总体规划20032021?，进一步调整城市布局，优化城市空间构造，加强城市根底设施配套建立和生态环境的治理，把*市建立成为人居环境优美、生态环境良好、适宜市民生活的*省东南部边境口岸城市。二工程概况1.拟建地点拟建于*新民，东临特殊学校，南接红旗大坝，西连第九小学，北靠矿务局广场，对面是珲煤集团、*市政府、*市政务大厅。2.建立规模与目标自有资金为5000万元，天邦三国印象工程规划总用地约32万平方米，分为两期开发，一期用地面积12万平方米，建筑面积15.6万平方米，其中普通住宅11万平方米，景观洋房3.6万平方米，公建1万平方米。总居住户数约1600
6、户，规划总居住人口约4800人，二期用地面积20万平方米，建筑面积26万平方米，其中普通住宅20万平方米，观景洋房4.5万平方米，公建1.5万平方米，总住户2700户，规划总居住人口约8100人，容积率1.3，绿化覆盖率35%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、体育馆、商业网点等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“三国印象致力于为在珲煤集团工作的白领阶层周边市政府的知识分子，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见
7、解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，天邦人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让天邦人的“真诚、勤奋、和谐、求精为您营造温馨的家。3.主要建立条件1. 供水在第九小学东侧有现状DN200mm上水管线，本工程上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放*街街现有现状DN500毫米的雨水管线和DN900毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供热拟从*街新敷设的供热干线接入。4. 供电拟采用矿务局供电公司接入，一路从供电公司一条200千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由矿务局配电室配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为1000千伏安。6.网通本工程预计需装机容量为
8、200门的程控交换机，拟由*市网通公司下属分局解决。4.工程投入总资金及效益情况 本工程投入自有资金5000万元，再加上房屋预售款，一期投入总资金3.276亿元。二期投入总资金5.46亿元。 本工程完成后，预计销售收入为14.56亿元，扣除本钱，减去销售营业税金及附加所得税9700万元，预计累计未分配利润为4.85亿元。5.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标工程单位数量占地总面积平方米320000总建筑面积平方米416000居住建筑面积平方米391000公共建筑面积平方米25000居住居数户4300平均每户建筑面积平方米96.75平均每户居住人数人3容积率1.3绿化率%35住宅栋数栋64平
9、均层数层8.7停车位个1300三问题与建议考虑到三国印象建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费构造，要特别注意其附属设施的建立，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，防止单一，同时，该工程的建立很大程度上依赖于*的开展，因而，在建立的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该工程的社会效益。二、市场预测一市场调查据2021年*房指数报告显示:房地产综合物业价格为4000元/m2,住宅平均价格为3500元/m2写字楼平均价格为4500元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目
10、前*市住宅市场供给上,住宅面积在100m2以下的占总量的60%,住宅面积在101-120的占总量的20%,121-140占总量的10%,141-160的占总量的5%,161-180占总量的4%,180以上的占总量的1%。从以上统计结果看,100m2以下的住宅面积目前是*市住宅市场上供给的主力,市场承受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占20%,承受总价格在21-30万之间的占43.5%承受总价格在31-40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4
11、%。以上调查结果显示,*市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的40%以上,可见是主要购置力的承受范围。另外，重点调查了我们的工程所在的市政府房地产市场及工程周边的主要楼盘销售状况。在2021年第三季度；住宅平均价格为3215元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米。2021年第四季度*街沿线楼盘销售均价在3400元/平方米左右，且销售情况良好，均价在3800元/平方米左右的天邦帝景取得了9000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘属于观景房。在*街沿线老干部活动中心住宅工程，价格到达3500元/平方米。二产品供需预测根据调查，目前*
12、市房地产投资大幅增加，另外国家对居民购置住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三价格预测据调查，今年*市还将陆续推出一系列的中高档工程，整体工程水平与2021年工程相比，这些工程无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动*市房价继续走高。今年*市根底建立将要快速开展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为*市商品房的销售提供了契机，这将导致*市商品房价格出现上涨趋势。今年*市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供给政策与方式变化的情况下，地价
13、上升。住宅集中区地段周边开发工程的增多，形成“扎堆效应，带动地价上升。2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进展购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开场向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购置力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购置力有所增强，再加上不少“持币观望者的参加，银行按揭到位，国家对居民购置住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的开展，居民对
14、住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理效劳的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争剧烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻*以争夺市场，带来了剧烈的竞争。加上房地产开展水平相对较低，外地企业纷纷进入*。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米34003800元。四竞争力分析鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于靠近红旗大坝，环境优美，周边又有市政府，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地
15、段由于*近年来的高速开展，致使周边居民住房比拟拥挤，与此同时居民的购置力增强，所以该地区市场上住房供给小于需求，具有巨大的市场潜力，为此工程开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。三、建立规模与产品方案建立规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的根底上，论证比选拟建工程的建立规模和产品方案，作为确定工程技术方案、设备方案、工程方案、原材料供给方案及投资估算的依据。一建立规模考虑到自有资金的有限5000万元，三国印象工程规划总用地32万平方米，建筑面积41.6万平方米，其中住宅39.1万平方米，公建2.5万平方米。总居住户数4300户，规划总居住人口12900人，容积率1.3，绿化覆盖率35%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、居委会、派出所等设施。(小区根本规划简图见附图2)二产品方案户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小
