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1、律师承办办商品房房交付业业务指引引（中华华全国律律师协会会负责起起草）(20007-111-009) 第一章 定义与与概述第第1条 商品房房交付定定义本指指引所称称商品房房交付，是是指房地地产开发发企业将将自认为为符合交交付使用用条件的的房屋向向买受人人交付，买买受人查查验并接接受房屋屋的过程程中买卖卖双方所所实施的的相关行行为。第第2条 商品房房交付业业务概述述商品房房的交付付，是商商品房买买卖过程程中出现现纠纷较较多的一一个环节节。许多多买受人人为了维维护自己己的合法法权益，单单独或共共同委托托律师代代为办理理收房手手续，逐逐渐形成成了一项项新的律律师非诉诉讼业务务，即本本指引所所称商品品
2、房交付付业务。律律师承办办商品房房交付业业务，应应尽职履履行下述述职责： 2.1就商商品房交交付向委委托人提提供法律律咨询； 2.2代理理委托人人审查房房地产开开发企业业依法应应当取得得的资质质性的法法律文件件及其他他相关的的法律文文件； 2.33陪同委委托人对对房屋进进行查验验，对房房屋存在在的质量量等相关关事实进进行证据据性固化化，并从从法律的的角度提提出切实实可行的的解决方方案； 2.44代理委委托人就就商品房房交付之之相关事事项与房房地产开开发企业业进行谈谈判，并并就谈判判结果拟拟订书面面协议或或审查房房地产开开发企业业拟定的的商品房房交付的的书面文文件； 2.55协助委委托人办办理符
3、合合交付使使用条件件房屋的的接收手手续； 2.66协助委委托人办办理前期期物业管管理的相相关手续续，审查查需委托托人签署署的有关关协议、合合同、业业主公约约以及承承诺书等等文件。第第3条 特别注注意事项项 3.1律师师承办商商品房交交付业务务的过程程中，应应严格遵遵守中中华人民民共和国国律师法法等法法律、法法规以及及律师执执业规范范，要提提醒委托托人理性性维权、合合法维权权，切忌忌鼓动委委托人采采取非法法集会、游游行、示示威、上上访等违违法或其其他极端端方式维维权，切切忌参与与买受人人自行组组织的非非法集会会、游行行、示威威、上访访等违法法或其他他极端活活动，对对委托人人在办理理商品房房交付手
4、手续过程程中的违违法行为为应予以以劝阻并并提供合合理化建建议。 3.22 律师师在办理理商品房房交付业业务中,还要特特别关注注房屋所所在地相相关部门门发布的的法规、规规章及规规范性文文件的规规定。第二章 商品房房交付程程序概述述第4条条 商品品房交付付的一般般程序 4.11房地产产开发企企业向买买受人发发出书面面的入住住通知。 4.22买受人人持入住住通知要要求的证证件及其其他相关关资料，在在入住通通知要求求的期限限内到房房地产开开发企业业指定的的地点，查查验房地地产开发发企业依依法应当当取得的的书面文文件。 4.33买受人人在房地地产开发发企业相相关工作作人员的的陪同下下实地查查验所购购买商
5、品品房并填填写验房房单。 4.33.1若若商品房房存在法法定或约约定的可可以退房房的质量量问题或或存在解解除购房房合同的的其他情情形，买买受人有有权决定定是否退退房，并并在约定定的期限限内书面面通知房房地产开开发企业业； 44.3.2若商商品房存存在未达达退房条条件的质质量问题题或未达达到约定定标准，买买受人可可将商品品房存在在的质量量问题或或未达到到约定标标准的内内容书面面递交房房地产开开发企业业，由房房地产开开发企业业在一定定期限内内逐项予予以修复复或赔偿偿。 44.4房房地产开开发企业业对商品品房存在在的质量量问题逐逐项予以以修复或或作出修修复书面面承诺并并经买受受人查验验同意后后，双方
6、方根据商商品房面面积实测测技术报报告结算算房款。 4.55买受人人向房地地产开发发企业交交纳商品品房买卖卖合同或或商品房房预售合合同约定定的其他他费用。 4.66买受人人从房地地产开发发企业或或房地产产开发企企业指定定的第三三方（通通常为前前期物业业管理企企业）处处领取房房屋钥匙匙。 44.7买买受人向向房地产产开发企企业依法法选定的的前期物物业管理理企业交交纳物业业管理费费，并办办理物业业管理的的相关手手续。第第5条 我国现现行法律律、法规规、规章章及规范范性文件件对商品品房交付付的具体体程序并并无明确确规定，一一般而言言，房地地产开发发企业会会在入住住通知中中写明入入住程序序；律师师应从维
7、维护委托托人合法法权益的的角度出出发，提提醒委托托人充分分注意房房地产开开发企业业提出的的不合理理的商品品房交付付程序；必要时时，应建建议委托托人与房房地产开开发企业业进行协协商，促促使其变变更不合合理的商商品房交交付程序序。第三章 前期准准备工作作第6条条 买受受人收到到房地产产开发企企业发出出的入住住通知，标标志着商商品房交交付程序序的开始始。商品品房交付付程序开开始之后后至实地地查验商商品房之之前，律律师应做做的法律律事务至至少应当当包括： 6.1 审审查房地地产项目目曾经发发布的各各类广告告等宣传传资料,分析上上述材料料是否符符合合同同要约的的条件。买买受人与与房地产产开发企企业签订订
8、的商商品房买买卖合同同或商商品房预预售合同同，并并向买受受人提供供法律意意见。重重点包括括： 66.1.1是否否存在显显失公平平等可变变更或可可撤销条条款； 6.11.2是是否存在在无效条条款； 6.11.3了了解合同同双方关关于商品品房交付付标准、交交付时间间、违约约责任等等方面的的约定； 6.1.44与委托托人拟定定与房地地产开发发企业谈谈判的事事项及重重点内容容. 第第7条 审查入入住通知知，并向向买受人人提供法法律意见见。重点点包括： 7.1入住住通知列列明的商商品房交交付程序序是否不不利于买买受人； 7.2入住住通知要要求买受受人交纳纳的税费费是否合合理、合合法； 7.33入住通通知
9、列明明的商品品房交付付时间是是否与商商品房买买卖合同同或商商品房预预售合同同的约约定一致致。第88条 代代表买受受人参加加就商品品房交付付程序、买买受人需需缴纳税税费等事事项与房房地产开开发企业业进行的的谈判，拟拟定相关关书面协协议或审审查房地地产开发发企业方方拟定的的相关书书面协议议。第99条 提提醒买受受人注意意商品房房交付过过程中经经常出现现的问题题，向买买受人提提供法律律咨询。第第10条条 指导导买受人人参照入入住通知知准备需需向房地地产开发发企业提提供的相相关资料料。第111条 买受人人收到房房地产开开发企业业发送的的入住通通知后，若若其对入入住通知知写明的的交付程程序、需需交纳税税
10、费等内内容无异异议，律律师应提提醒买受受人按照照入住通通知的要要求，携携带相关关证件和和资料于于指定时时间到指指定地点点办理商商品房的的验收和和交接手手续。若若买受人人确实无无法于指指定时间间办理商商品房的的验收和和交接手手续，应应书面通通知房地地产开发发企业并并说明理理由，并并注意保保存已通通知房地地产开发发企业的的相关证证据。第四章 查验证证明文件件第122条 律律师应协协助委托托人查验验房地产产开发企企业交付付房屋时时依法应应当取得得的证明明文件原原件，具具体包括括： 112.11规划验验收批准准文件； 122.2建建筑工程程竣工验验收备案案表； 12.3房屋屋面积实实测技术术报告书书；
11、 112.44房屋为为住宅的的，还应应查验住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书。 12.5商品品房买卖卖合同或或商品房房预售合合同约定定的其他他文件，如如初始产产权证、空空气质量量验收合合格报告告等。第第13条条 房地地产开发发企业无无法提供供本指引引第122条前四四款中任任何一个个证明文文件，买买受人皆皆有权拒拒绝接收收房屋，由由此引起起的房屋屋延期交交付，应应由房地地产开发发企业按按照商品品房买卖卖合同或或商品房房预售合合同的约约定承担担延期交交房的违违约责任任。第114条 退房权权的行使使 144.1房房地产开开发企业业无法提提交本指指引第112条前前四款中中的一个个或数个个证明文
12、文件而导导致房屋屋延期交交付的，当当迟延的的期限达达到商品品房买卖卖合同或或商品房房预售合合同约定定的买受受人可以以退房的的期限后后，买受受人有权权决定是是否退房房； 114.22买受人人选择退退房的，应应于上述述期限届届满之日日起一年年内书面面通知房房地产开开发企业业；房地地产开发发企业催催告的，应应于收到到催告之之日起三三个月内内书面通通知房地地产开发发企业；商品房房买卖合合同或商商品房预预售合同同对行使使退房权权的期限限有明确确约定的的，从其其约定。第五章 实地查查验房屋屋第155条 实实地查验验房屋是是商品房房交付过过程中一一个极为为重要的的环节，律律师应协协助委托托人对房房屋进行行逐
13、项查查验。因因该项内内容专业业性强，必必要时需需专业设设备进行行检测，如如由律师师逐一查查验，律律师工作作量不仅仅猛增，还还会欠缺缺专业性性。如委委托人要要求全面面查验，应应建议委委托人同同时委托托监理公公司进行行验房，律律师进行行证据固固化并从从法律角角度提供供问题解解决方案案。第116条 实地查查验房屋屋可参照照以下标标准： 16.1 GGBJ77 建筑筑地基基基础设计计规范 16.2 GGBJ110 钢钢筋混凝凝土结构构设计规规范 116.33 GBBJ111建筑抗抗震设计计规范 16.4 GGBJ114室外外排水设设计规范范 166.5 GBJJ16建建筑设计计防火规规范 116.66
14、 GBBJ455高层民民用建筑筑设计防防火规范范 166.7 GBJJ2066木结构构工程施施工及验验收规范范 166.8 GBJJ2077屋面工工程施工工及验收收规范 16.9 GGBJ2232电电气装置置安装工工程施工工及验收收规范 16.10 GBJJ2422采暖与与卫生工工程施工工及验收收规范 16.11 GJ113危险险房屋鉴鉴定标准准 166.122 GBB503325-20001（220066版）民民用建筑筑工程室室内环境境污染控控制规范范 166.133 GBBT1888833-20002室室内空气气质量标标准 116.114 GGB5000966-19999住住宅设计计规范（
15、220033版） 16.15 GB5501880-993城市市居住区区规划设设计规范范（20002版版）第117条 查验拟拟交付房房屋是否否为买受受人所购购买房屋屋；若拟拟交付房房屋与商商品房买买卖合同同或商品品房预售售合同及及其附件件、补充充协议不不符，应应及时通通知房地地产开发发企业，重重新进行行核对。第第18条条 查验验拟交付付房屋的的户型、朝朝向、结结构、空空间尺寸寸、供热热、采暖暖方式等等是否与与商品房房买卖合合同或商商品房预预售合同同约定的的一致，如如有不符符，应及及时通知知房地产产开发企企业。第第19条条 核对对房屋面面积 119.11判断拟拟交付房房屋的建建筑面积积、套内内建筑
16、面面积等与与房地产产开发企企业提供供的房屋屋面积实实测技术术报告书书记载的的相应数数据是否否一致；若买受受人认为为房屋面面积实测测技术报报告书记记载的有有关数据据与实际际不符，可可委托有有资质的的房产测测绘机构构进行测测绘。 19.2若买买受人对对房地产产开发企企业提供供的房屋屋面积实实测技术术报告书书无异议议，可根根据此报报告书记记载的相相应数据据判断商商品房买买卖合同同或商品品房预售售合同中中据以计计算房屋屋价款的的面积与与实测面面积是否否有误差差以及误误差比；若误差差比达到到商品房房买卖合合同或商商品房预预售合同同约定的的或法定定的退房房条件，买买受人可可以选择择退房。 19.3根据据实际需需要，查查验购买买房屋分分摊公共共面积的的情况。第第20条条 查验验房屋的的地基基基础及主主体结构构质量。 20.1经查查验发现现拟交付付房屋地地基基础础或主体
