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1、上海静安南京路战略规划一、政府希望达到的目标1 .目标静安南京路在未来510年，明确定位赶超纽约、伦敦、巴黎、东京等代表性的国际大都市的中心城区，塑造体现上海建设现代化大都市和国际经济中心城市的魅力之心(Charming Heart of the City )。至2010年，将静安南京路建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心，成为上海跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区。”2 .五大区域划分(图略)根据静安南京路发展规划，静安南京路将分为五大功能区，具体说来，即：信息传媒区、时尚购物区、宾馆会展区、文化旅游区、休闲娱乐区。第一大功能区为石门路地
2、区，具体指东起成都北路、西至茂名北路，这里将成为文化传 媒、公共活动和综合服务区第二大功能区为梅泰包地区，以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场为核心，形成商 务办公、时尚休闲、品牌购物中心区。第三大功能区为上海展览中心地区， 以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核 心，形成商务办公、会展、酒店服务区。第四大功能区为静安寺地区，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，这里将成为商业购物、公共活动、办公酒店区。第五大功能区是协和世界区，位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，以建设中的协和世界广 场为中心，形成主题休闲娱乐式商业、办公、住宿综合区。二、静安南京路自身现状分析1 .基础商业设施、景观、宾馆酒店等现
3、有资源分布（图）2 .静安南京路经济发展状况在过去的5年中，上海市国民经济持续增长，带动了静安区区域整体经济实力的稳步上 升。2005年，全区实现商业增加值27.38亿元，较上年增长了 11%商品销售总额560.9亿元，较上年增长了 14.2%,年均增长15.5%;社会消费品零售总额138.7亿元，较上 年增长了 9.4%,年均增长16.2%。其中，吃的商品零售额46.4亿元，增长34.9%;穿 的商品零售额38.5亿元，比上年下降5.3%;用的商品零售额53.8亿元，比上年增长1 .1%。3 .交通状况静安南京路地区有14条南北向支马路和8条东西向支马路，有12条双向行驶车道，7 条单向行驶
4、车道和8条非机动车道。地铁二号线在南京西路沿线设有静安寺站、 石门一路站，其延伸段将分别连接两个国际 机场。静安区在未来将建设四条南北向地铁线(M2 M5 M6 M7),分别与现在的地铁 二号线自东向西纵横相交。该地区设有 12个公交站台，38辆公交车辆在此停靠，另有 9辆公交车辆途经该地区。但实际的情况是在多个路段经常出现拥堵，严重影响人们的出行。4 .人口状况及消费者状况静安南京路地区人口结构呈现 “三多四高”的特点，即：知名人士多，港澳台、海外 人士多，干部、知识分子多；另外人口具备高学历，高收入，高智商，高科技的特点。2005年，上海市人均可支配收入为18,645元，比上年增加11.8
5、%;人均消费支出为 13,773元，比上年增加9.0%。从消费支出结构上来看，在对食品需求增长的同时，居 民对文化娱乐、居住条件等软性消费和文化、服务消费方面的需求也在增长。静安南京路高档商业购物场所的主要客户群为外籍人士、上海高级管理人士和公司白领，以及江浙富豪三大类。25岁-30岁的年轻人是沿街消费的主要群体，40岁以上 的人群具有一定的经济实力，也是构成沿街消费群体的主要部分。信用卡消费占80%5 .商家之忧和政府的难处商家之忧：?在如此密集的地区，开这么多定位相同的高端 Mall,竞争压力是否会加剧?周边环境，特别是支路和弄堂里的环境? 交通环境政府之忧：?来自上海市其他商业圈的竞争压
6、力，不希望同质化竞争?优质商业载体不足，未来这几年如何“腾笼换鸟”，是静安区占领并守住商业制 高点的关键。?如何在三、五年内改善软环境，提高软实力三、静安南京路与上海其他商圈比较分析（淮海中路、徐家汇、静安南京路、黄浦南京路）1 .销售业绩、收入对比静安南京路在4个商圈中的零售额是最低的，且自2000年以来,黄浦南京路所在市区的 区增加值增速明显高于其他三个地区.（具体数据略）且自2001年，黄浦区投资180亿进行黄浦南京路及周边地区的规划改造，力度很大， 初显成效，对作为邻居的静安南京路构成了直接的威胁。2 .定位、风格对比淮海中路时尚、高雅；黄浦南京路拥有旅游资源（外滩），大气、时尚；静安
7、南京路商务气息较浓；4个商圈的定位基本相同，中高档，但是定位实际上比较模糊。四、静安南京路与国际著名商圈的比较分析1.主题、风格法国巴黎香榭丽舍大街美国纽约第五大道英国伦敦牛津街日本东京都新宿大街韩国汉城市明洞大街新加坡乌节路加拿大蒙特利尔地下城静安南京路关键词：文化情调金碧辉煌关键词：时尚大气关键词：古典优雅关键词：魅力活力关键词：和平融合关键词：浪漫关键词:综合地下?2.比国际一流商业街应有的3大特征与6大支撑要素3大特征：全球范围的知名度、高客流量、高商业收入。6大支撑要素：商业街历史悠久、建筑风格独特、街区配备多重功能、支柱商业有 更新力、基础设施与环境良好、街区发展良性管理?在“知名
8、度”与“客流量”上，南京路与国际一流商业街相比毫不逊色， 国际流商业街日客流量50万-70万，南京路日均80万客流量，曾创下过一日迎客300 万的世界纪录。但“商业收入”，全长 2.4公里的这段南京路年商业收入仅是与 其长度相当的牛津街的五分之二，连 1.6公里长的密歇根大道一半也不到。?比“历史”与“风格”-密歇根大道有被评为“全球最美商业建筑物”的论坛 塔，而雄壮的凯旋门与优雅的卢浮宫遥遥相望，与温柔流淌的塞纳河构成了香榭 丽舍大街的独特风景线。南京路也有值得骄傲的历史和独特的建筑，“远东第一影院”大光明、“远东最高酒店”国际饭店但这些见证过上海沧桑的老建筑 在林立的广告牌下，历史底蕴没能
9、很好体现。?比“功能”-尽管南京路自步行街开街以来功能有所增加，但从结构上看，购物 所占比重仍然偏大。随着收入达到一定水平，越来越多的人从传统“上街购物” 向服务消费、体验消费转化，这就要求商业街改变以前单纯购物的功能， 形成休 闲、娱乐、旅游、展示等多种功能的组合，这是国际一流商业街发展的共同趋势。?比“支柱”-香榭丽舍大街上入驻了数百家名牌旗舰店、专卖店，它们绝大部分 是其所在品牌连锁店的销售冠军。而南京路仍是传统百货商店唱主角，占了南京 路商品零售总额66%的中百、新世界、华联这中国商业三巨头，销售额已经连 续3年负增长。?比“环境”-便捷的交通、充足的停车场、大片的绿化构成了国际著名商
10、街完善 的基础设施。南京路附近没有足够的停车场，叫车、 停靠都不方便，也缺少绿化 和遮阳挡雨的设施。?比“管理”-国际著名商街都是由商家自己组成的委员会与政府一起负责日常管理，而南京路目前街道管理大多由政府承担五、诊断结论：由上面的比较我们可以看到静安南京路想成为国际化商业标志性地区所具备的条件和不足，静安已经有很多的资源，只是没有好好利用，没有形成一种整体风格，没有灵魂。要对其进行规划，就要先找到它的灵魂.我们的关键词是什么？“尊贵、梦幻”六、静安南京路的战略规划1 .战略目标：至2010年，将静安南京路建设成集国际性商务活动、 高品级商业购物、 时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中
11、心，成为上海跻身于现代化国际大都 市的标志性中心城区2 .目标市场一高端市场3 .整体印象：五个区域各有主题，布局合理，南京西路上集中国际品牌，支路上形成 专业性商业街和休闲、娱乐区域的交替，结合现有的建筑资源，增加适合尊贵、梦幻主 题的景观，强化怀旧色彩。4 . 实施办法1）周边环境（特别是支路）改造，提升整体形象：如交通、路面、立面、公共设施2）调整商业布局：a）结合五大区域划分，在支路建立专业性商业街，比如钟表一条街、美容美发街、 服饰一条街等，形成聚集效应，以弥补地理位置上的差距b）引导原来在南京路上的非国际品牌店向专业街迁址，把南京路面上的优质店面让给国际品牌，c）每个区域中规划娱乐、餐饮、休闲区，满足消费者休闲娱乐方面的综合需要这样一来，南京路和各支路上都能实现风格统一、 档次统一，各个区域的功能也得到的 综合加强
