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1、前 言自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了近30年的发展历程，经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。经济适用房和廉租房就是目前供应方式的重要组成部分。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。近年来，中国廉租房建设发展迅速，2009年中国廉租住房新开工建设171万套，购买
2、和改建26.62万套，分别是2007年和2008年的12.11倍和5.26倍。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。保障性住房的建设应坚持贯彻科学发展观，认真贯
3、彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发200724号）和解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知（建住房2007218号）文件精神，深入落实廉租住房建设规划，加大政府保障型住房建设力度，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。在规划期内，按照“总量控制、区域平衡、分步建设、项目落实”的总体要求，坚持以满足中低收入家庭住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现政府保障型住房供需总量基本平衡、结构基本合理、规划基本稳定。而且与公路、铁路相似的是，经济适用房、廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从经济适用
4、房、廉租房建设中受益。保障性住房的建设发展将有效拉动中国经济增长。第一章 总 论一、项目概论1、项目名称：萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目2、项目地址：萍乡市上栗县金山府前路西侧3、项目建设单位：上栗县嘉和投资有限公司4、项目性质：新建5、项目建设的重要性满足城市规划要求，发挥最大综合开发效益解决低收入家庭住房困难改变上栗县乃至萍乡市商品房供求关系，淡化商品房问题上的矛盾有效拉动内需、促进经济快速健康发展6、建设内容及规模：建设内容包括：廉租住房、经济适用房、配套用房、道路、管网及绿化等工程。建设规模：本项目净用地面积21719.80。总建筑面积为35254.05，其中住宅面积
5、34804.05（廉租住房面积21221.41；经济适用房面积13582.64），配套用房450.00，项目建成后可提供廉租住房410套，经济适用房274套。7、项目总投资及资金筹措（1）项目总投资：根据估算，项目总投资为11532.10万元，其构成为：前期工程费用1180.55万元；基础设施建设及配套费997.03万元；土地整治及绿化费用2075.00万元；建筑安装工程费用4724.04万元；金融及管理费用2062.55万元；基本预备费492.93万元。（2）资金筹措：按照廉租住房保障办法以及中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法，该项目建设所需资金主要由中央财政补贴7
6、05万元（200元/）；市财政部门补贴1410万元（400元/）；申请银行贷款8000万元；其余部分由土地出让金留区（县）部分提取资金1417.10万元组成。8、项目开发期根据项目建设规模，本项目计划建设周期为3年，自2010年12月开工，至2013年12月竣工验收。二、编制依据1、国办发200724号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；2、建住房2007218号解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知；3、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版及投资项目可行性研究指南；4、建设部房地产开发项目经济评价方法；5、城镇最低收入家庭廉租住房管理办
7、法；6、萍乡市人民政府印发关于推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的实施意见及两个配套管理办法的通知（2007.4.4）7、2009年萍乡市统计年鉴；8、上栗县城市总体规划（2007年2020年）；9、有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；10、业主提供的相关基础资料；11、业主对项目建设的主要意见及预期目标；12、国家、江西省和萍乡市其它相关规定和要求。三、编制原则及范围1、在上栗县城市总体规划（2007年2020年）的指导下，对萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目地址进行规划设计。2、设计建设体现 “户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的特
8、点。3、坚持经济适用、舒适便捷的原则，并符合节能、环保要求，在较小的户型内实现基本使用功能。4、注意项目建设与周围环境相协调。5、按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国办发200724号和解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知建住房2007218号文件精神，确定项目建设的标准，根据萍乡市上栗县的实际情况，把握设施建设的水平。四、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目建设单位及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。五
9、、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单 位指 标备 注1净用地面积21719.80其中：建构筑物占地面积5848.11 道路及广场9355.75含60个机动停车位 绿化6515.942总建筑面积35254.05其中：住宅楼34804.05廉租住房面积21221.41；经济适用房面积13582.64配套用房450.00含垃圾收集点2处3容积率 1.624建筑密度%26.935绿化率%30.006规划居住户数户684廉租住房410套，经济适用房274套7规划居住人数人2189每户3.2人计算8项目总投资万元11532.10六、项目建设单位概况本项目
10、发起人上栗县嘉和投资有限公司是由上栗县人民政府出资组建，依据上栗县人民政府栗府字（2006）36号文件，于2006年8月组建的国有独资企业，注册资本人民币4500万元，主营业务范围：项目投资、土地收储。并经上栗县人民政府特别授权，行使“上栗县人民政府财政预算外资金管理及城市建设项目开发管理”职权，运作上栗县人民政府的财政预算外收支。同时按照上栗县城建规划和依据自身的资金实力，多渠道、多形式地筹措城建资金，接受政府委托，负责对授权的城市基础设施建设的资金投入，确保资金投入的安全和增值，根据政府授权，统一对全县已有的城建土地项目进行包装和组织招投标，通过市场平等竞争形势面向社会公开选择新投资建设项
11、目经营者，负责对授权范围内的土地资产实施出售、拍卖，提高土地国有资产的运营效益。七、项目研究结论萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目的建设符合国家政策，建设依据充分，项目建设解决了影响区域内大量低收入家庭的住房困难问题，是萍乡市及上栗县的重要民生工程和民心工程，萍乡市各级政府对本项目给予了大力支持，同时项目建设单位有良好的信誉，资金筹措能力较强。经论证本项目建设条件优越，社会效益显著，建议有关部门尽快批复可研报告，并在资金、税收等方面给该项目支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。49第二章 项目提出的背景一、上栗县概括上栗位于江西西部，萍乡市的北部，处于长株潭经济一体化的城市群
12、腹地，扼吴楚通衢要地，为湘赣边贸重镇。自古商贾云集，边贸活跃。目前全县总人口数量48万，辖区总面积721.11平方公里，辖6镇3乡1个垦殖场，155个行政村，12个居委会。人口密度666人平方公里，是全省人口高密度县、区之一。1、上栗县社会经济状况上栗县广大干部群众在上级领导的正确领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，以“三个代表”重要思想为指针，认真贯彻落实中央和省市方针政策，紧紧围绕全面建设小康社会和实现上栗跨越发展目标，以安全和发展总揽全局，实施工业富县、农业稳县、城建旺县、开放活县、人才强县、全面发展战略，大力推进工业化、城镇化、农业产业化，把上栗建设成生态良好、环境优美、富裕文明的经济强县
13、。2008年全县经济保持快速健康发展，精神文明建设和各项社会事业不断进步，人民生活水平稳步提高，经济和社会发展主要指标列全市前茅，且首次跻身于全国提升速度最快的百县（市）之一。 县域经济持续快速发展，经济总量迈上新台阶 2009年，全县国内生产总值实现146.82亿元，较上年增长20.5%，增幅列全市第一，其中一产业增长4.55%，二产业增长27.3%，三产业增长20.3%，三次产业比为20.4:56.9:22.7。 工业经济实现规模与效益同步增长。2009年，是上栗县工业结构调整迈出大步伐、总量大增长、效益大提高的一年，全县主攻工业的力度进一步加大，工业投入增长65.7%，新上工业项目增长3
14、6%。花炮煤炭传统产业得到改造提升，新型建材、环保陶瓷、食品加工、包装印刷、服装电子等新型产业进一步发展壮大。民营经济发展势头强劲，民营企业提供税收占工商税收的90%以上。工业经济质量提升，产品技术含量增加。全县工业经济综合指数增长23.2个百分点，实现利润增长42.2%，上缴税收增长26%。2009年，全县工业总产值完成42.68亿元，增长25.5%，工业在全县经济中的主导地位进一步增强。 农业产业化跨上新台阶。进一步调优了粮食生产结构，调高了经济作物种植面积，提升了特色农产品的质量，农业产业化经营水平和比较效益明显提高。依托无公害蔬菜、优质山羊、花卉苗木、中药材等主导产业，创办和发展了一批
15、带动广大农民发家致富的龙头企业和专业合作组织。全县新增投资50万元以上龙头企业9家。上栗黄瓜、茄子获省无公害农产品标志证书，上栗四海基地、鸡冠山豆仙基地、金山桥塘基地获省级无公害蔬菜基地认定。上栗蔬菜专业合作社被授予2009年省级农业产业化龙头企业，2009年，全县农业总产值完成8.09亿元，增长5.3%。 对外开放成效显著，深化改革硕果累累 上栗县把扩大开放、搞好招商引资作为实现经济跨越发展的突破口。通过创新招商引资方法，改善招商引资环境，形成接纳外来资金的洼地，吸引了大批客商前来投资。据统计，2009年全县引进内资项目130个，签约总投资17亿元，实际进资13.2亿元，引进外资项目5个，签约总投资3020.5万美元，实际进资1476.5万美元，进资总额位居全省第12名，外向型经济增长列全市第一，获省政府工业项目引进省外奖金5亿元县先进单位称号。 基础设施建设力
