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1、word目 录法规名称文号国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知国税发200931号国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函2010201号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号财政部 国家税务总局关于土地增值税假如干问题的通知财税200621号国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发200991号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发201053号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税
2、收问题的公告国家税务总局公告201013号国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知国税函2009777号国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法假如干税收问题的通知国税函201079号国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知国税函2009118号国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2010年第29号 / 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知国税发200931号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规从事
3、房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据中华人民国企业所得税法与其实施条例、中华人民国税收征收管理法与其实施细如此等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了房地产开发经营业务企业所得税处理方法，现印发给你们，请遵照执行。二九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理方法第一章 总 如此 第一条 根据中华人民国企业所得税法与其实施条例、中华人民国税收征收管理法与其实施细如此等有关税收法律、行政法规的规定，制定本方法。第二条 本方法适用于中国境从事房地产开发经营业务的企业以下简称企业。第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以与其他
4、建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合如下条件之一的，应视为已经完工：一开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。二开发产品已开始投入使用。三开发产品已取得了初始产权证明。第四条 企业出现中华人民国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收管理，并逐步规，同时按中华人民国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进展处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进展征收、管理。第二章 收入的税务处理第五条 开发产品销售收入的围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物与其他经济利益。企业代有关部门、单
5、位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展管理。第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：一采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日，确认收入的实现。二采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。三采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定
6、收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。四采取委托方式销售开发产品的，应按以下原如此确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，如此应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以与
7、属于受托方与购置方签订销售合同或协议的，如此应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价保底价并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，如此应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，如此应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购置方直接签订销售合同
8、的，如此应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。确认收入或利润的方法和顺序为：一按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；二由
9、主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；三按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按如下规定进展确定：一开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。二开发项目位于地与地级市城区与郊区的，不得低于10%.三开发项目位于其他地区的，不得低于5。四属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完
10、工后，企业应与时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以与税务机关需要的其他相关资料。第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。第三章 本钱、费用扣除的税务处理第十一条 企业在进展本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与
11、未销开发产品计税本钱。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金与附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第十三条 开发产品计税本钱的核算应按第四章的规定进展处理。第十四条 已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按如下公式计算确定：可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱本钱对象总可售面积已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品包括共用部位、共用设施设备进展日常维护、保养、修理等实际发生的维修费
12、用，准予在当期据实扣除。第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。第十七条 企业在开发区建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进展处理：一属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进展处理。二属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企业自用应按建造固定资产进展处理外，其他一律按建造开发产品进展处理。第十八条 企业在
13、开发区建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造本钱，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购置方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金担保金不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用含佣金或手续费不超过委托销售收入10%的局部，准予据实扣除。第二十一条 企业的利息支出按以下规定进展处理
14、：一企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准如此的规定进展归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。二企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十三条 企业开发产品以本钱对象为计量单位整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计
15、未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。第四章 计税本钱的核算第二十五条 计税本钱是指企业在开发、建造开发产品包括固定资产，下同过程中所发生的按照税收规定进展核算与计量的应归入某项本钱对象的各项费用。第二十六条 本钱对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项消耗而确定的费用承当项目。计税本钱对象确实定原如此如下：一可否销售原如此。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱对象进展本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱对象进展归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱对象。二分类归集原如此。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个本钱对象进展核算。三功能区分原如此。开发项目某组成局部相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的本钱对象进展核算。四定价差异原如此。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为本钱对象进展核算。五本钱差异原如此。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象进展核算。六权
