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1、市场法收益法成本法综合1、活跃的公开市场；2、可比：功能、 实体特征和质量、市场条件（供求关 系、竞争状况、交易条件）、时间1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、 取得预期收益时间。1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态;2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必 须的。1、市场售价类比法：P=P*修正系 数2、功能价值法：P=P*（评估对象 能力/参物能力）3、价格指数法：P=P*（1+物价变 动指数）4、成新率价格法：P=P * （评估对象成新率/参物成新率）5、市价折扣法：P=P*（1-价格折 扣率）6、成本市价法：？=评估对象合理成本*（P /其合理成本）7、市盈率乘数法：P=
2、评估对象收益 额*参照数市盈率一、纯收益不变：P=A/rP=A/r1-1/(1+r)n一 有限二、纯收益若干年后保持不变P=ER /(1+r) t+A/r(1+r) tP=2Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*1T/(1+r)N-n三、”纯收益按等差级数变化1、等差：递增 P=A/r+B/r2P=(A/r+B/r2)1-1/(1+r)n-B*n/r(1+r)n递减 P=A/r-B/r2P=(A/r-B/r2)1-1/(1+r)n +B*n/r(1+r)n2、等比：递增P=A/ (r-s)P= A/ (r-s) 1-(1+s) n / (1+r)n 递减 P=A/ (r+s)P= A/ (r
3、+s) 1-(1-s) n / (1+r)nP=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济 性贬值一、重置成本p的估算方法：1重置核算法：购买、自建2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数3功能价值法：p=参物重置价*年产量比4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n二、实体性贬值的测算方法：1、观测法:=p*（1-实体性成新率）2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧三、功能性贬值测算方法：=（净超运营成本*折现系数）四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年 金现值系数。机器设备评估1、直接匹配法2、可比因素比较法3、成本百分率比较法折现率=年收益（租金）/价格P=A/r1-1/（1+
4、r） n一、重置成本的估算：1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指 数法二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率 法、役龄比率法）、修复费用法贬值率=（可修 复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复 原重置成本P123三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本， 应考虑超额投资成本。四、1经济性贬值=（p-实体性贬值-功能性贬 值）*1-（实际使用生产能力/额定生产能力）xfx 在 0.6-0.7 之间。P67、1312经济性贬值=设备税后年收益损失额* （P/A, r ,n）3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间 和资金成本房地产评估P=P*A*B*C*D*容积率修正系数*土 地使
5、用年限修正系数K（交易情况、交易日期、区域因素、 个别因素修正系数）K=1-1/（1+r）m / 1-1/（1+r）n基准地价修正系数法地价=基准地价*年期（期日、容积率、 其他）修正系数1、P=A/r1-1/（1+r）n（收益须是其处于最佳利用状态下的结 果）综合资本化率r=r1 （土地）x+r2 （建筑物） y2、单独评估土地的价格：土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/%=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/ r1建筑物纯收益=r2* （建筑物重置价-折地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出 让增值收益建筑物价格=重置成本*成新率剩余法（评估待开发土地价值）地价=预期售楼价-
6、建筑费-专费用-销售费用-利 息-税费-利润利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率旧)路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度(四三二一法则：第一个25英尺0.4,第二个0.3累计0.7,第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1)程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*(1-折扣率)2、成本法=土地取得费+专业 吉造费用+正常利税3、假设开发法=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)在建工)费用顷资 源 资 产 评 估森林P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数K*蓄积量Q bP=E(At-C
7、t) /(1+t) t 适合有经常性收益的林木资产P=K*ECt(1+r)n-t (t指过去第t年)一幼龄林剩余法：P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生 资源S成矿 产采矿权可比销售法p=p，*u*E*e*o(规模、 精矿平均品位、价格、差异 调整系数)贴现现金流量法P= E(Wat -Wb)/ (1+t) tWat年剩余利润额；Wbt社会平均收益额探 矿 权(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)约当投资一一贴现现金流量法P=Ty 原探矿人 /(Tx+Ty)* EWt / (1+t)t重置成本法P=Pb* (1+风险f) *(1-技术贬值 提 = EUbi *Pu
8、i*(1+四项费用 e)( 1+f) *(1-C)(低精度勘查)：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。市场法收益法成本法无 形 资 产 评 估专利权的评估方法：主要采用收益法商誉的评价方法：一、割差法：?=企定整体资产评估值-各单项资产评 估值和二、超额收益法：1、超额收益本金化价格法P=(企业预期收益额-行业平均收益率* 单项资产评估值之和)/适用本金化率2、超额收益折现法P=ER / (1+r) tP=EKR/(1+r)t K一分成率；R为超额收益 tP=Y+EKR /(1+r) t Y最低收费额 tY=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会 成本(=转让净减收益+再开发净增费用)
9、 收益额的确定：一、直接估算法1、收入增长型：R=单价差*Q* (1-T)R=销量差* (P-C) * (1-T)2、费用节约型：R= (C1-C2) *Q* (1-T)二、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资 金利润率三、分成率法：R=收入(利润)*收入(利润) 分成率利润分成率的估算1、边际分析法：=2追加利润现值/E利润总 额现值2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/ 总约当投资量(约当投资量=重置成本* (1+ 适用成本利润率)四、要素贡献法：(资金30、技术40和管理 30)P=无形资产重置成本*成新率一、自创无形资产重置成本的的估算1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+
10、利润2、倍加系数法：p= (C+31V) /(1-82)* (1+L)C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗P276二、外购无形资产重置成本的估算1、市价类比法2、物价指数法：=账面成本*物价指数三、成新率的估算1、专家鉴定法2、剩余经济寿命预测法长 期 投 资 评 估长期 债权上市交易的债券P=债券数量*评估基准日债券的收 盘价非上市交易的债券1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n2、分次计息，到期一次还本：P=ERt/(1+r)t +A/(1+r)n长期 股权上市交易股票的价值评估：1、评估基准日的收盘价2、以控股为目的采用收益法评估非上市交易股票的评估：(普通股)1、固定红利型股利政策下：
11、P=R/r2、红利增长型:P=R/ (r-g)流材料购进批次间隔时间长、价格变化较近期购进的材料，市场价格变化不大时。动 资 产 评 估大在产 品P=实有数量*市场可接受的不含税 的单价-预计销售过程中发生的费 用某报废在制品=可回收废料的重量 *单位重量现行的回收价格1、根据价格变动系数调整原成本（核算水平较高）-成本法P=原合理材料成本* （1+价格变动系数）+原合理工资、费用* （1+合理工资费用变动系 数）2、按社会平均消耗定额和现行市价计算P=实有数量* （该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常 工资费用）3、按在产品的完工程度计算评估值：P=产成品重置成本*在制品约当产量（=在制品数 量*在制品完工率）产成 品1、出售为目的：？=现行市价2、投资为目的：P=数量* （不含税 出厂单价-销售税金-销售费用-所 得税）1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*产成品单位成本2、时间间隔较长：P=实有数量* （合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正 常工资费用）P=产成品实际成本* （材料成本比例*材料综合 调整系数+工资费用比例*调整系数）企 业 价 值 评 估
