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1、房地产居间合同纠纷与审理对策至2011年2月止，二手房价格不断上涨，二手房交易持续活跃，为房产中介行业创造 了巨大的市场空间。同时，中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的 一种新类型化案件。2010年第四季度以来，随着房价调控政策的不断出台，涉房居间合同 纠纷也呈现出假如干新特点，为法院审判工作增加了难度。有法院预测，“京十五条执行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多,由此引发居间服务与居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激增。针对上述情况，笔者对 2011年第一季度法院受理的此类案件进展了调研分析，以求更 好的解决此类纠纷。一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征据笔者统计、
2、调研，市某区人民法院2011年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征：1、 居间合同签约时间比拟集中。2011年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中，居间合同与房屋买卖合同的签约时间集中在2010年9月至12月间，此类案件占总数的57%除此之外，签约时间在 2010年6月以前的占案件总数的9%;2010年6月至9月的占案件总数的15%;2011年12月以后的占案件总数的 19%笔者从多家中介公司的代理人处获悉， 居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过 户手续并自行交纳居间费用。 如委托人拒绝交费，如此中介公司通常在居间合同签订之日起 的2、3个月时间里，自行向委托人追缴居间费用。自行
3、追缴不成的，才向法院提起诉讼。结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生1.5至3个月。2、 案件数量呈上升趋势。2011年第一季度，市某区人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的15%较去年同期上涨 200% 2010年第一季度，该院新收此类案件仅为15起。随着“京十五条等限购政策调控效果逐渐显现，涉房居间合同纠纷数量可能会继续上 升。3、买房人为被告的案件占绝大比例。原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此类纠纷总数的83%仅17%勺案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类案件 总数的10%房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用
4、；买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。4、争议原因比拟集中。2011年第一季度某区法院受理的此类案件中，所涉房屋均为居民住房，买房人均系自然人；无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。除被告（买房人）下落不明的案件外，全部案件中买房人的主要辩论意见或反诉请求（少量案件为诉讼请求）均为减免、追索居间服务费用。买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点：辩论意见比例1、 房屋交易未完成，不符合居间服务费的支付条件39%2、 中介公司未完全履行服务义务72%3、 房屋状况与中介公司的承诺不符15%4、居间费用过高，超出合理 X围69%（多数买房人同时采用二项以上的理由进展辩论）据
5、笔者统计，有39%勺案件买卖双方在签订了房屋买卖合同后未能实际完成房屋交易或 未能成功办理房屋产权过户。交易未完成的主要原因有：（1）买卖双方就房屋价格再起争议;（2）中介机构与售房人未如实披露房屋状况，买房人发现瑕疵后反悔；（3）因政策变动，买房人无法成功办理购房贷款或房屋产权过户；（4）售房人对房屋没有处置权，或其代理人越权代理签订居间合同。买房人认为中介公司未尽服务义务，主要是指中介公司未履行居间合同约定的代办银行贷款、代办房屋产权变更等事项。绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款。在买卖双方完成房屋交易的案件中，中介人员陪同买卖双方办理过户手续的不足一半。买房人称房屋状况与中介公司的承
6、诺不符，主要是指中介公司未向买房人说明售房人的权利瑕疵（如售房人未取得房产证、售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋、代理人手 续不完备、房屋被抵押或被法院查封等），就急于促成双方签订房屋买卖合同，收取居间费用。或指中介公司对房屋质量、采光情况、噪音情况、生活与交通便利情况言过其实，造成 买房人误解。根据笔者统计，超过 50%勺买房人所能承受的居间费用总额（包括居间服务费、合同代书费、代办贷款费、代办过户费等）在1万元至2万元之间，即居间费用总额占房价的比重约为0.75%至1.5%。而买房人与中介公司所签的居间合同约定的居间费用总额占房价的比重 在2.5%至3.5%之间。100%勺买房者均认为
7、如买卖双方未能实际完成交易，如此不应支付居 间服务费或仅同意支付少量费用作为“辛苦费。与此截然相反，在房屋交易未完成的境况下，30%的中介公司坚决不同意降低居间费用，70%的中介公司同意较小幅度（10%至25%）降低居间费用。二、涉房居间合同纠纷产生的主要原因根据2011年第一季度此类案件所呈现出的上述特点，笔者分析后认为，近期涉房居间 合同纠纷数量较多的主要原因有以下四点：1、 房地产调控政策导致买房人履约能力变化。2010年下半年房地产调控政策的发布主要集中10月份之后。10月19日中国人民银行宣布提高贷款利率;11月3日，多部委联合下发关于规X住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，规
8、定第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%严禁使用住房公积金个人住房贷款进展投机性购房，并停止向购置第三套与以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。上述政策调整导致买房人购房本钱加大，一局部通过中介公司签订房屋买卖合同的买房人履约能力发生变化，从而解除了买卖合同。个别案件也有因买房人未能如期申请到银行贷 款，导致售房人解除买卖合同的情况。最新颁布的“京十五条对买房人的购房资格进展了严格限制，购置第二套住房家庭的贷款本钱剧增，随着该项政策调控效果的显现，政策变动对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深。2、中介公司服
9、务缺乏规 X,主要表现在两个方面：一是制度约束尚不健全。目前规X房地产中介机构与其从业人员的主要现行法规是建设 部印发的城市房地产中介服务管理规定，该规定对设立房地产中介机构所设立的门槛较低，对其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定。2011年1月20日，住建部、发改委、人保部联合发布房地产经纪管理方法，并于2011年4月1日起施行。该方法对中介公司与其从业人员的经营活动提出了更为明确、严格的规X要求，对2011年法院审理涉房居间合同纠纷具有重要的指导意义。二是中介公司与从业人员自律不足。据笔者统计，超过90%勺此类案件中，居间合同约定中介公司提供咨询、代为磋商价格、代办银行贷款、代办房屋产
10、权过户等多项服务内容， 却对如何履行上述服务的细如此没有任何规定。对于中介公司是否忠实履行了上述义务，以与上述服务是否应包含在居间服务费中，买房人与中介公司存在较大争议，这一问题成为法院审理居间合同纠纷的一个难点。此外，中介公司从业人员素质良莠不齐。据不完全统计， 市二手房中介从业人员大专以上文化程度的不足40% 60%勺从业人员只有中等学历甚至更低的文化水平。他们的营销方式和技巧单一且欠缺规X,将二手房交易视为一般的买卖关系，对二手房市场的法律风险与社会意义认识不深刻。在审判实践中，多起案件的买房人陈述， 一些中介人员作出口头承诺，却拒绝将上述口头承诺写进居间合同。此类口头承诺主要包括减免税
11、款，或能为买房人办理利息低于政策规定的银行贷款等。“京十五条颁布后，又有中介公司暗中打出“办理虚假纳税证明的幌子 。虽然多数买房人不能提交有效证据佐 证此类陈述，但这种现象应引起审判人员重视。3、居间服务费用定价随意，超过买房人的支付能力。市某区法院2011年第一季度受理 的居间合同纠纷中，全部买房人（下落不明者除外）均认为中介公司收费过高。局部涉案房屋未实际成交，但中介公司按成交价格收取居间费用，令买房人在心理上无法承受。即便在房屋成交的情况下，中介公司提供的主要服务仅为介绍房源和安排看房，服务内容简单，且本钱较低，许多买房人认为中介公司对促成房屋交易缺乏实际帮助，索取高额居间费用显失公平，
12、不愿依约支付居间费用。根据市关于房地产中介服务收费的通知，房屋成交价格在500万元以下的，房屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的2.5%。在2010年第四季度至2011年第一季度的此类纠纷中，虽然仅不到10%勺案件居间服务费高于这一标准，甚至15%勺案件按成交价低于 2%但笔者发现，除居间服务费外，在75%勺案件里居间合同约定买房人应交纳合同代书费、代办过户费、代办贷款费等其他杂项费用，其中最主要的合同代书费通常不少于1万元，代办过户费与代办贷款费约为 2500元至4000元。将上述全部费用相加， 如此中介公司收费总额 往往达到或超过房屋成交价的3%假如以金额论，中介公司收费总额低于3万元的占
13、全部案件数的22%3至5万元的占全部案件数的 29%收费5至10万元的占全部案件数的 43% 10 万元以上的占6%统计部门统计数据显示，2010年1至10月市城镇居民人均可支配收入为24308元。这一数字意味着，中介公司在每笔房屋交易中可能收取超出购房者全年收入一倍以上的费用。4、买房人法律风险的意识不足。笔者调查认为，居间合同纠纷中绝大多数案件均以买 房人作为被告，暴露出许多买房人缺乏法律风险防X意识的问题。买房人在签订居间合同与房屋买卖合同时，未能意识到其中的法律风险， 在诉前也未采取正确手段维护自身合法权益， 导致以买房人为被告的居间合同纠纷案件居多。具体而言，因买房人欠缺法律意识导致
14、案件发生的因素有四点：(1)买房人合同意识淡薄，认为格式合同不可协商，所以不详细阅读合 同条款，也不进展深入磋商， 便盲目签订合同；(2)买房人轻信口头承诺， 未要求中介人员将 口头承诺落实在居间合同里；(3)买房人不注重保存证据，与中介人员与售房人的联络、协商 多以口头方式进展，未存留书证，部份买房人在诉讼中无任何证据提交；(4)买房人未调查房屋权属状态，不了解房屋是否符合出售条件就草率签约。三、涉房居间合同纠纷的审判对策针对上述涉房居间合同纠纷反映出的诸多问题，笔者认为，审理此类案件切忌简单化， 应准确理解国家政策背景，针对个案特点，采取不同对策。通过法院的审判，规X引导买房人、售房人、房
15、产中介公司三方主体的交易行为，取得促进房屋中介行业健康开展的社会效果。在审理涉房居间合同纠纷时，宜遵循以下方针：1、将国家相关政策作为审判工作的指导。审理涉房居间合同纠纷，应配合国家对房地 产行业的宏观调控，注重社会效果与法律效果的统一，不断积累个案裁判的影响力，逐渐达到整顿房地产市场秩序，规X房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康开展的目的。个案调解、判决的结果当顺应抑制房价过快上涨的宏观调控方针，符合关于规X住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知、“国八条、“京十五条等规 X性文件的内在精神。对于因政策调整而导致买房人房屋买卖合同解除的案件，宜根据个案的具体情况，依照公平原如此，适当减轻政策波动而给交易主体造成的损失。审理此类案件，应将城市房地产中介服务管理规定、市关于房地产中介服务收费的 通知等现行规章作为衡量中介行为合规性的重要依据。例如，虽然居间费用定价属于市场行为，但如中介公司收费超过房屋成交价格的2.5%，买房人主X居间费用过高的，法院可酌情予以减免。此外，虽然 2011年4月1日起施行的房地产经纪管理方法对在审案件
