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1、设备设施维保服务标准及制度（一）设备设施服务管理标准1、维修员熟悉工作区域结构，了解电梯、空调、制冷、制热、 电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位 置、走向和使用情况， 研究科学的养护方法， 在“安全、可靠、经济、 合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态， 保证其正常用行。2、设施、设备维护保养的管理 设施，设备管理是现代物业管理的关键， 熟练的掌握设备管理技 术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备 的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省 能源，降低运行成本。具体检修保养如下：（ 1）自控系统的管理：消防报警系统： 烟感
2、探头测试每年检查一次； 报警盘每年清洁不少于 2 次；探头检查每年一次； 蓄电池检查每年不少于一次；消防门警锁、电池每年检查一次。消防系统： 每天对大楼、地下室、非楼层 CJ控制机检查一次； 每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次； 每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。（2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、 安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检 查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵 体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井， 确保排水畅通。 地下室的污水池要随时排净。 消防水系统阀门管道检
3、 修每年不少于 2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于 1 次；以 上的检查维修、 保养内容要做好记录， 并由主管部门检查验收并签字 入档。（3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接 处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否 准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因 应尽快查找， 及时报告主管部门领导， 同时检查各线路的开关安全情 况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。 对各类电机每半年保养检 修一次， 各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次， 高压开关柜 安全工具集避雷器每年一次耐压测试， 低压开关柜每年清洁除尘一次。(二)设备综合管
4、理规程1、机电设备的编号按公司统一编号进行；(1) 以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和 配套部件。(2) 对机电设备进行I、皿分类编号方式:.I4L训 nx* a) -x*x*x*x豆編号$匸同类设备由编号关系.|设备分类(II、in)*/备安装槎层p设备安装楼层号u备安装楼号a备名称注：口代表名称拼音字母简写X:代表数字Y :代表数字(3) 机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.(4) 所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时, 必须统一使用机电设备的确定编号。2、设备卡(1) 设备卡具体要求：a、字体的大小由设备名称字数多少而确定;b、设备名称，编号应
5、与设备台帐一致；c、设备卡用白纸黑字外套塑封；d、公司司标一般用原色，也可用黑色；f 、设备卡可由公司企发部统一制作。（2）设备卡图样（略）设备名称设备编号（3）设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位， 卡片如有污损 则应更换。3、设备台帐（1）物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写 设 备清单（2）依据设备清单逐台建立设备台帐（3）每份设备台帐背面的空格表应记录该设备的重大事故， 重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容， 并写明日期， 维修 单位或维修人。（4）每台（套）设备的帐、卡、物应保持一致。4、设备状态标识（1）工程部应对设备状态进行标识， 以防止因设备误操作造成人 员
6、伤害和设备损坏。（2）设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同 情况的警示牌等（如严禁合闸） 。（3）正常运行中的设备可不予标识。（4）设备状态确定后， 由设备操作人员及时将设备状态标识置于 设备明显处5）设备状态改变，标识应随之改变（6）采用的标识牌由公司统一购置。5、设备保养制度。（1）日常维修保养。指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和 润滑，对不经常运行的机械进行盘车、 试车。（如正压风机、 消防泵、 排水泵等） 发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。（2）一级保养对机械设备进行检查， 检测、根据实际需要局部解体， 进行清洗， 调整，维修更换：对电机进行
7、绝缘摇测： 对电气设备清扫， 检查仪表、 电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对 管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行 处理。（3）二级保养对机械设备进行全面清洗、 调整、部分解体检查和局部修理更换 易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电 气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表； 摇测绝缘电阻对电子设备除尘， 插接件接口清洗，系统功能参数测试； 各管道、 风道部分除锈、 防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏， 故障处理或更换。6、设备设施维修保养工作程序（1）工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障率、
8、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年 12月 20 日前制定下年 度设备设施维修保养年度计划（ 2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。（ 4）业主单位批准由业主出资的计划项目。（5）对于需要外委测试 / 维修保养项目要填写外委申请。（ 6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写 物品采购计划表并按计划项目组织实施。（7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况 填入设备设施维修保养记录7、设备故障、事故处理程序（1）设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压 电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停
9、机 停电，经事后维修而可恢复正常工作。（ 2）设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单 位维修，尽快恢复正常运行。（3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入设备维修记 录，不得疏漏隐瞒。（ 4）设备事故：凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能 正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏 严重修复费用在 2000 元以上者。（ 5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。（ 6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关 人员和单位参加事故分析会， 工程部主管写出分析意见、 防范措施由 物业服务中心负责人签阅
10、上报公司领导。8、设备技术资料管理（1）物业接管机电设备的资料应包括：a、机电设备出厂合格证；b、机电设备使用说明书；c、机电设备安装、调试报告；d、设备保修卡，维保协议。（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展 商收取并办理接收手续，填写物业接管资料移交清单（ 3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题， 物业接管验收小组应该将问题逐项记入 接管验收资料遗留问题登记 表（4）机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册 构成设备的全部档案内容。（ 5）设备的档案资料应整理装订， 物业服务中心专人专柜保存。9、设备管理值班制度（ 1）工程部维修值班人员必须坚守岗
11、位，不得擅自离岗，如因 工作需要临时离岗， 必须有符合条件的人员替岗， 并交代离岗的时间 和去向。（2）根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运 行情况，按规定巡视检查， 及时排除设备故障，按计划进行设备设施 的维修保养并做好相关记录。（ 3）维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时 接收客服部报修指令。（ 4）维修值班人员接到报修后， 应携带有关工具迅速前往维修， 按业主报修流程序进行、认真填写业主报修单和业主报修回执 单，等工作内容详细记入工作记录本（ 5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。（ 6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行 情况
12、，重点讲明接班后有连续性的工作内容。（ 7）接班人员应查看记录，检查仪器、工具、对讲机等是否齐 全。无误后共同在工作记录本上签字。（8）有下列情况之一不能交接班：a、接班人员未到岗，交班人员不准下班；b、交接班准备工作未完成；c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班人员协助；d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人10、各类记录（1）设备清单（2）设备台帐3）设备设施维修保养年度计划4）设备外委维修保养申请表5）物品采购计划表6）设备设施维修保养记录表7）设备维修记录8）设备事故报告单10）物业接管资料移交清单11 ）接管验收遗留问题登记表12）工作记录本13）业主报修单14）业主报修回执单-#-
