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1、物业公司经营分析报告原则范本一、xx社区概况xx社区总占地面积1.28万平方米,总建筑用地3.4万平方米，总建筑面积32.57万平方米，绿化面积约达57万平方米。共有8幢00户,配套小车位001个。 社区内有东、西大湖，面积约有157万平方米。有外街商铺5间,进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺3间，有多样生活配套小店。 二、岗位编制及人工成本控制1、xx区组织架构2、各部门下半年岗位定编 （1）保安部岗位定编分析 根据岗位定编图，每班需设保安员1人,车管员5人，监控员1人，领班人,共2人； 因二期临停收费,各中门岗在车辆进出高峰期需配备2人,早、中班需增长保安员6人； 宿舍管
2、理员2人（宿管员休息需保安员顶班);三班合总，共设保安员8人,车管员15人,监控员3人,宿管员2人,共6人； 主任2人、领班3人； 以上各岗合计，保安部编制共73人。 （2）清洁部岗位定编 社区共48条梯，其中多层6条梯，高层2条梯, 共有500层楼； 共有大小车库10个，大小水池6个; 领班1人，技工人，清钟清洁人； 楼道清洁，设1人; 外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7人； 以上岗位合计,清洁部编制共2人。 （）绿化部岗位定编 社区绿化面积达5.7万平方米 社区湖水面积约有157万平方米 社区共有植物220多种，以热带植物为主 领班人,水车司机1人,捞湖1人;苗圃工1人；机动岗
3、1人; 修剪队,重要负责绿化修剪、有偿服务及平常应急等工作,设人; 养护岗位（含8座）,共设1人; 以上岗位合计，绿化部编制共人。(4)客服部、工程部岗位定编 x一、二期共1900户，现共入住1501户,入住率已达79; 在装修单元有12户,未装修单元有27户； 二期大部分交楼才满一年,返修工作量大； 根据社区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配备8人,工程部需设立9人。 (5)各部门人员构成比例图 人工成本分析 由于二期临停收费需要,需增长保安员6名;由于客服部与财务部合并，优化配备，以上半年相比可减少2人；加上管家部的增编,估计人工成本将比上半年增长3.4%,约占管理费收入的5%
4、。 根据x社区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员编制较合理。二、人员流失控制 人员流失因素分析： 根据基层岗位在过年后大量流动的特性,每年3、4月份人员流失最严重，按照往年数据对比，该两月人员流失比率正常； 5、月保安部流失量大，重要是受月保安事件影响导致； 6月份由于夏季到，天气炎热，绿化部户外工作辛苦，离职人多。 根据以上分析，对下半年及来年的工作部署上，提如下几点建议： 1、各区域应加强团队建设,提高团队凝聚力,打造学习型团队,让员工有归属感； 、对基层员工的福利待遇，必须与周边同行同岗的待遇进行可行性对比,提高公司人力资源的市场竞争力； 3、针对夏季户外的工作强度增长，合适予以个别
5、基层岗位以补贴，平衡岗位员工需求， 、根据公司的发展规定,努力控制下半年人员流失率在如下。 三、管理费收缴率数据分析 1、上半年数据中，由于过节影响2月份财务提前划帐,2-月份数据有所偏差。2、上半年管理费共收入2175，05.4元,合计往年拖欠管理费合计，19.,收缴率达96.1% 3、拖欠管理费重要受如下几点投诉影响: (1）排水管返水导致住户家屡屡被浸,由于始终未能彻底解决，受浸住户拒交管理费; （2)由于家中被盗(往年）,向物业公司索赔尚未达到合同的； （)由于收楼时或入住后发现的楼宇返修问题未能及时解决或未能彻底解决的; ()对物业公司车辆管理不满的； (5)投诉x酒楼排油烟机污染未
6、能彻底解决的; （）有部分炒楼业主,收楼后未装修未接管理费； 措施采用及达到目的 1、排水管返水问题已得到集团的高度注重,目前x已着手改管，该问题解决后再与被浸住户商谈具体补偿事宜,估计在10月份所有解决完; 2、二期在月份已实行临停收费,车辆秩序明显规范，9月份将对一期实行严管，车辆规范管理将逐见成效； 9-1月份将重点跟进欠费大户的协商工作,与业主做好沟通工作，清理往年拖欠的管理费。 3、重点加强保安队伍内部建设及提高公共环境的清洁卫生工作,规范工作流程,努力提高服务质量，提高业主满意度。 4、预订下半年工作目的为：管理费收缴率提高到98%以上。 四、能耗控制 x上半年支出项合计2,555
7、，2.1元，合计上半年利润为-121.14元。其中重要支出项有： 重要支出项目累计达到率、水、电费32318.77.52%2、工资10018.731066%3、应付福利费15673.1213.0%4、保安费用1617.84%5、绿化费用388.4689.86、清洁卫生费24690.1845.4%7、生活垃圾清运费15280086.1%8、水电组费用64080.8213.60%9、社区养护费4213.30.%10、灯具52.2131%1、可视对讲、监控维护费1000300012、发电机保养费0.00.0%13、电梯保养费5387%4、余泥清运费24885.09.54%15、办公费512.2911
8、8.%1、低值易耗品13673203.617、电话费1778.794% 、水、电费1月2月3月4月5月6月651元9414.4元-241.03元53647元45861.92元64352.5元 分析: 1、月份浮现负值,重要是由于2月份过年期间供电局与我司的抄表时间差距较大导致的，6月份的增额重要是由于夏季天热空调用电增长的因素,基本上出入较平稳； 2、xx共有东、西两大湖,大小水池1个,水景泵71台，水池漏、渗水严重,损耗大； 3、由于湖水没有过滤系统，浮现水质问题时唯有换水、洗湖待措施，损耗非常大; 4、商铺广告灯、公共照明、水景灯由于线路混乱不规范,难以计量。 2、员工工资（1）xx区（含
9、x）上半年人工成本费达1088，018.73元，加上员工福利支出(按工资的14%计提）共占总支出的9.%; （2)由于二期临停收费需要，需增长保安员6名;由于客服部与财务部合并,优化配备,可减少2人;加上xx管家部的增编,估计人工成本将比上半年增长.4%，约占管理费收入的65。 3、绿化费用 4、清洁费用5、工程费用（略) 分析 、工程部目前的内部管控不规范,存在物料领用随意,用料挥霍等现象； 2、社区水景多，水景水泵共有71台，地下车库抽水泵有台，水泵一天工作达12小时以上,基本上都是满负荷运作,加上原配质量一般,到目前水泵的维修及更换成本较高; 3、社区湖多,桥多，桥栏每年需维护翻新两次,
10、由于人工技术达不上,产生的成本费用较高; 4、二期大堂梯门由于设计美观影响，门把手过重,地弹簧损坏严重,更换频繁,费用高。 、配合二期临停收费，对地下车库车位、露天车位划线喷牌量大，产生费用。 6、社区公共照明灯，涉及高灯、射灯、水景灯,高达10盏，由于社区美观需要,规定灯饰所有打开;加上楼层公共照明灯,超过3000盏灯，平常的维修更换费用高。7、6月份费用高重要是为保证用电安全,大批更换层楼电井房锁。 8、对存在设备问题的,积极寻找解决措施，如设备改良、品牌更换等。组织人力对园区线路进行整治,从技术上逐渐解决存在问题。 五、多项经营指标分析 1、家政有偿服务（1)目前xx家政有偿服务收入较低
11、，基本上各项目均未开展起来,上半年有偿收入只有110.50元,其中因素有：1人员配备局限性,没有足够人力开展； 2宣传力度不够,服务原则未规范； 3公司内部制度管控不严,对员工的鼓励制度不健全,导致家政服务外流。 （2）下半年工作重点 制定服务项目及收费原则向社区业主公示并宣传；结合公司实际建立内部管控制度,建立有市场竞争力的鼓励制度，合理配备人员开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务，在给业主提供优质服务的同步创收。 、社区经营推广 xx上半年基本上以平常管理为重要工作，对社区的经营管理工作尚未正常开展,下半年将从如下几点工作做好社区创收： 以服务业主，活跃社区文化氛围为重要目的，合理使用公共场地,开展多样化经营活动，如书展、各类业务征询等； 与商铺合伙，开展各类让利促销或多种形式的便民活动,带动内、外街商业氛围，共赢互利； 充足运用社区梯间宣传栏,以社区生活信息平台的方式传达各类商业信息，在丰富业主征询的同步创收。
