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1、注册税务师承办内资房地产开发企业实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况鉴证操作指引第一章 总则第一条 为指导注册税务师从事内资房地产开发企业实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况税务鉴证，提高注册税务师的鉴证质量，依法维护纳税人的合法权益，依据注册税务师管理暂行办法（国家税务总局第14号令）和国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）有关规定和要求，特制定本操作指引供注册税务师参考。第二条 本市行政区域内取得法定资质的税务师事务所接受内资房地产开发企业的委托，提供第一条所述鉴证服务时，注册税务师应在遵守有关税收法律、行政法规的前提下，结合委托
2、人的具体情况，参考本操作指引的相关条款。在鉴证过程中，如果遇到本指引未提供的情况，注册税务师应依据国家有关税收法律、行政法规的规定，按照行业规范的要求合理运用专业判断。第三条 税务师事务所承办房地产企业涉税鉴证业务，应当与委托方签订涉税鉴证业务约定书。第四条 本操作指引主要涉及如下几个方面：（一）开发项目基本情况；（二）资产成本、开发成本与税收规定的差异及纳税调整；（三）实际销售收入、销售成本、销售毛利与税收规定的差异及纳税调整；（四）在销售收入和成本确认时需要运用的一般方法；（五）本鉴证结果与企业所得税汇算清缴数据的勾稽关系。第五条 由于鉴证中存在的固有限制影响注册税务师发现重大错报的能力，
3、注册税务师按照税法的规定执行鉴证工作，只能对纳税申报表整体不存在重大错报获取合理保证，而不能对纳税申报表整体不存在重大错报获取绝对保证，因而在计划和实施鉴证工作时，注册税务师应当保持职业怀疑态度，充分考虑可能存在导致纳税申报表发生重大错报的情形。注册税务师应完整记录鉴证工作全过程，并形成工作底稿。第二章 鉴证前的准备第六条 注册税务师首次接受委托，应当了解委托人的基本经营情况、组织结构、内部控制制度等，评估鉴证的可行性、风险与工作重点。如果涉及的会计报表和纳税申报表期初余额，或在需要发表鉴证意见的当期会计报表和纳税申报表中使用了前期报表的数据，注册税务师应进行适当的审查。第七条 期初余额的审核
4、程序主要包括以下几项：（一） 分析上期期末余额是否已正确结转至本期，或者已恰当地重新表述，上期鉴证调整分录是否正确入账。（二）了解上期财务报告和纳税申报表是否经过会计师事务所或税务师事务所审核。（三）了解注册会计师是否对上期会计报表出具了非标准审计报告，若是则注册税务师应查清原因，并应特别关注其中与本期会计报表有关的部分。（四）如实施上述鉴证程序仍不能获取充分、适当的鉴证证据，或前期会计报表未经审计，应对期初余额实施以下鉴证程序： 1、询问被鉴证单位管理部门。 2、审阅上期会计记录及相关资料。 3、通过对本期会计报表实施的鉴证程序进行证实。 4、补充实施适当的实质性测试鉴证程序。(五) 初次接
5、受国有企业（包括国有控股企业）委托，如前期会计报表未经审计，应尽可能获取其管辖财政机关对会计报表的批复。第三章 对开发项目基本情况鉴证的要求第八条 注册税务师应该获取有关证据，披露委托人开发项目的地理位置、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积、已售面积等。第九条 注册税务师应当了解委托人的会计核算情况对各鉴证项目的影响，包括会计政策的选择和运用，是否符合适用的会计准则、相关会计制度（如果国家已经颁布了统一的行业会计核算办法，还包括相应的行业会计核算办法，下同），是否符合被鉴证单位的具体情况（具体参考提纲详见附件1）。注册税务师应当按照附件2的通常办法进行鉴证，当该办法不足以适应
6、被鉴证单位的实际情况时，可以借鉴与注册税务师最相类似的行业的取证、分析方法。第四章 成本的鉴证第一节 开发成本（新制度为生产成本）的鉴证第十条 对房地产开发成本的鉴证主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等的鉴证。 基本方法包括但不限于：（一）评价开发成本和相关费用的内控制度是否存在和有效并一贯遵守。（二）取得或编制开发成本、费用项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关的申报表等核对。（三）了解纳税人成本、费用的合同及协议的执行情况，抽查大额成本、费用项目，审核当期支付的开发成本、费用项目是否取得合法、有效的原始凭证和
7、审批手续，会计处理是否正确。（四）审核本期实际发生的开发成本、费用是否按成本对象进行归集和分配，注意会计成本与计税成本的差异。（五）审核预提尚未支付的开发成本、费用，按税法规定在税前进行扣除。第十一条 土地征用及拆迁补偿的审核：针对拆迁补偿中产权置换、货币补偿、产权置换和货币补偿相结合的三种形式重点审核其入账金额的真实性及准确性。如果以房屋回迁的形式作为拆迁户的补偿，其所得税的计征参照国税发200631号文，同时审核相关成本结转是否正确。第十二条 前期工程费的审核：前期工程费在完工与未完工项目之间的分配是否正确。第十三条 对于建筑安装工程费的审核，应当关注委托人支付工程款（包括进度款）时是否依
8、法取得承建商提供的由工程所在地税务机关监制的发票，如果未取得的，应当建议委托人在本次鉴证结束前取得发票，否则应作纳税调整增加处理。具体审核要求：(一) 出包方式，采用这种方式施工发生的建筑安装工程费用，应根据企业承付的已完工程或工程进度的“工程价款结算账单”，审核计入建筑安装工程费成本项目。对于企业按照合同规定给承包单位的备料款，要审核其在发生时、工程进度领料抵冲时是否符合会计制度、税法规定。并结合以下方法：1. 实地查看企业建设项目的工程进展情况，必要时可向建筑监理公司取证。2. 审核开发商是否利用关联企业（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率、不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，通
9、过加大或缩小建筑安装成本造价，虚增或虚减工程量等非法手段减少或转移利润。重点要放在工程费数据的复核上，结合帐载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。3. 获取企业提供的竣工结算书进行审核。审核房地产开发企业是否严格按照下面规定，正确使用“开发成本某小区建筑安装工程费某施工单位”和“预付账款预付工程款”两个会计科目进行工程结算：（1）按工程承包合同或协议办理预付备料款。（2）由施工单位按照双方确定的结算方式开列月（阶段）施工作业计划和工程价款预支单，开发商办理工程预支工程进度款。（3）施工单位月末（或阶段完成）呈报已完工程月（或阶段）报表和工程价款结算账单，开发商按规定抵扣工程备料款
10、和预付工程款，办理工程结算；其中工程价款结算账单必须由开发商委托的监理公司委派的监理工程师的签字。（4）办理年终已完工程竣工、未完工程盘点和年终结算。（5）工程竣工时，编写工程竣工报告，办理工程竣工结算。(二) 自营方式，采用这种方式施工所发生的各项建筑安装工程费用，都应按照实际发生数计入有关成本核算对象的建筑安装工程费用成本项目。审查时应注意：1.取得相关资料： （1）预计工程总成本、累计已发生成本以及完工合同尚需发生的成本； （2）本年和累计的已在利润表中确认的合同收入、合同成本、毛利及毛利率； （3）本年和累计的工程工作量；2.关注项目成本核算的具体内容： （1）对人工费审查时关注是否有
11、虚报人数，夸大工资支付额。在审核时，要正确划分雇员与非雇员的区别，对委托人支付非雇员劳务报酬未依法取得劳务发生地税务机关监制的发票的，应当建议委托人在本次鉴证结束前取得发票，否则应作纳税调整增加处理。 （2）材料费审查时结合材料领用存登记簿，检查材料领购是否正确，单据是否齐备。 （3）机械使用费的审查，对于使用外单位施工机械的租赁费的审查，应结合租赁合同检查是否有虚增成本费用；对于使用自有施工机械所发生的机械使用费的审查，应重点关注计提的该项机械设备折旧是否正确。 （4）其他直接费及管理费的审核，应关注数据资料的来源是否真实、准确、完整，手续是否齐备。第十四条 基础设施建设费的审查：重点审查纳
12、税人与承包方是否存在关联关系及是否按照市场原则进行交易；基础设施建设费在完工与未完工项目之间的分配是否正确。第十五条 公共配套设施费的审查：（一）建成后产权属于房地产开发企业继续从事生产经营活动的绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，其相应支出不能计入开发产品建造成本。（二）对开发商预提的配套设施费，在预提年度必须进行纳税调整增加，实际发生并动用预提配套设施费时，可作纳税调整减少。第十六条 开发间接费的审查：（一）开办费的归集摊销是否正确，是否按规定进行了纳税调整。（二）审核借款费用的归集与分配是否正确。（三）对周转房要注意摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊。（
13、四）对企业资本化利息的审查：检查企业“长期借款”、“短期借款”，了解企业资金来源情况；检查企业“财务费用”等科目，判别企业列支的金额是否超过规定标准；检查企业资金往来科目，针对长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业。第十七条 对其他事项的审查：（一）对于已完工的项目，审核从开发成本转入开发产品的金额是否正确，包括计算标准（面积）、单价、金额是否合理、合规。（二）成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。（三）开发企业以出让方式取得土地
14、使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。（四）检查有无不合法有效凭证入账现象。检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。（五）区别会计核算的权责发生制和合理性原则与税法所强调的实际发生和合法性在成本、费用确认上的差异。第二节 开发产品（周转房、出租开发产品、库存商品）的鉴证第十八条 对开发产品
15、的鉴证范围包括：开发项目已经完工，达到可销售状态或可使用状态，在会计核算上已经计入存货或固定资产项目，包括自行开发转入，此外还涉及接受投资、接受捐赠、对外投资、合作开发转入、盘盈等项目。第十九条 自行开发产品转入的审核：主要审核自行开发产品是否完工，是否符合税法规定的条件，实地检查自行开发产品，审核其真实性。第二十条 对方视同销售转入(委托人接受投资、捐赠、拍卖、重组等) 开发产品的审核：（一）接受投资、捐赠等取得的开发产品是否有相应的合同或协议，合同或协议的价款与帐表是否一致。（二）审核接受捐赠是否记入应纳税所得额。应当注意“资本公积”科目的发生额。（三）实地查看实物资产，审核接受投资捐赠的真实性。（四）考虑会计成本与计税成本的差异。例如取得“烂尾楼”等开发半成品的成本差异。第二十一条 视同销售转出开发产品的审核：审查视同销售转出的会计处理是否正确，是否有合法、有效的原始凭证和审批手续，是否按规定调增应纳税所得额。第二十二条 合作开发转入的审核：审核合作开发转入开
