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1、 深圳市汇佳锋华地产顾问有限公司西安分公司西安市2010年12月房地产市场分析报告ConsultingOverture目录一、宏观观运行背背景- 1 -1.1政政策法规规- 11 -1.2 规划建建设- 3 -1.3 热点动动态- 4 -二、土地地市场- 4 -2.1土土地供应应- 55 -2.2土土地成交交- 66 -三、商品品房市场场- 77 -3.1本本月市场场销售特特征- 7 -3.2各各物业销销售情况况- 111 -3.2.1全市市商业成成交情况况- 111 -3.1.2全市市办公成成交走势势- 112 -3.1.3全市市12月别别墅成交交均价走走势图- 122 -3.1.4全市市购
2、买人人群来源源情况- 133 -4.1 城东区区- 113 -4.2 城西区区- 115 -4.3城城南区- 166 -4.4城城北区- 199 -4.5 高新区区- 221 -4.6 城内区区- 223 -五、本月月产品分分析- 24 -5.1案案例PKK浐灞灞一号PPK 荣荣德棕榈榈阳光- 244 -52项项目对比比- 225 -地理位置置对比- 255 -园林景观观对比- 255 -户型设计计对比- 277 -六、本月月营销活活动- 29 -七、广告告监测- 300 -1、广告告发布详详情- 30 -2、广告告发布量量走势- 300 -3、122月广告告发布前前十名- 311 -4、广告
3、告发布企企业排名名前十- 322 -一、宏观观运行背背景1.1政政策法规规时间主要内容容摘要12月11日西安市政政府、房房产管理理局关于于加强楼楼市调控控通知1、 购买首套套商品住住房贷款款首付不不得低于于30% 2、 购买第第二套商商品住房房贷款首首付不得得低于550%、利利率不低低于基准准利率11.1倍倍3、外地地人购买买第二套套商品住住房暂停停发放住住房贷款款4、本地地人购买买第三套套商品住住房暂停停发放住住房贷款款12月66日四部委：二套房房公积金金贷款利利率上浮浮10%第二套住住房公积积金个人人住房贷贷款首付付款比例例不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于同期期首套住住房公积积金
4、个人人住房贷贷款利率率的1.1倍。停停止向购购买第三三套及以以上住房房的缴存存职工家家庭发放放住房公公积金个个人住房房贷款12月113日国土部：明年提提高征地地补偿标标准一要防止止地方盲盲目铺摊摊子、上上项目大大量占用用土地。二二是严守守耕地“红红线”。三三是增强强区域发发展协调调性，实实行差别别化管理理。四是是做好用用地保障障。五是是缩小征征地范围围，提高高征地补补偿标准准，维护护被征地地农民的的合法权权益。六六是加大大国土资资源政策策与财政政、金融融、产业业政策的的结合。12月223日统计局兑兑现房价价统计改改革承诺诺新方案明明年实施施明年要建建成全国国统一的的“三上上”企业业和房地地产开
5、发发经营企企业调查查单位库库，在实实现全部部“三上上”企业业和房地地产开发发经营企企业直接接报送原原始数据据方面取取得实质质性进展展。“三三上”企企业是指指规模以以上工业业企业、限限额以上上批发零零售住宿宿餐饮企企业、资资质以内内的建筑筑业企业业和房地地产开发发企业。12月225日央行年内内第二次次加息 存贷款款利率各各上调225个基基点自20110年112月226日起起上调金金融机构构人民币币存贷款款基准利利率。金金融机构构一年期期存贷款款基准利利率分别别上调00.255个百分分点，其其他各档档次存贷贷款基准准利率相相应调整整12月227日个人住房房公积金金贷款利利率上调调0.255个百分分
6、点从20110年112月226日起起，上年年结转的的个人住住房公积积金存款款利率上上调0.34个个百分点点，由现现行的11.911%调整整为2.25%。当年年归集的的个人住住房公积积金存款款利率保保持不变变。从20110年112月226日起起，上调调个人住住房公积积金贷款款利率。五五年期以以下（含含五年）及及五年期期以上个个人住房房公积金金贷款利利率均上上调0.25个个百分点点。五年年期以下下（含五五年）从从3.550%调调整为33.755%，五五年期以以上从44.055%调整整为4.30%。1.2 规划建建设时间主题内容12月66日西咸新区区建百万万人口城城市 涉涉及6区区22个个乡镇西咸新
7、区区位于西西安、咸咸阳两市市建成区区之间，以以渭河为为中轴，呈呈现“两区一一带”格局。规规划控制制面积5560平平方公里里，规划划建设用用地2220平方方公里。两两区为沣沣渭新区区和泾渭渭新区，一一带指渭渭河生态态景观带带。共涉涉及两市市的6个个区（县县）、222个乡乡镇（街街办）。西咸新区规划，先确定国际化大都市核心区用地增长边界，改变城市“摊大饼”的空间拓展方式。具体将根据西安国际化大都市的空间结构，在新区形成“一河三带十组团”的空间结构，按照“核心区+组团”的模式优化城市空间布局12月66日西安拆迁迁改造 二环内内85个个城中村村将整村村拆除未来五年年西安将将再建116665万套套经适房
8、房，建设设公共租租赁住房房9995万套套，同时时完成二二环以内内85个个城中村村的整村村拆除改改造任务务12月116日省政府常常务会议议通过西西咸新区区总体规规划前期初步步规划该该区域将将形成“两两带、三三河、多多绿楔”的的生态体体系。两两带，指指都市帝帝陵风光光带和古古城遗址址带。三三河，指指渭河、沣沣河和泾泾河三条条滨河生生态湿地地观光带带构成整整个新区区重要的的生态生生物走廊廊。多绿绿楔，指指不同组组团之间间将楔入入绿色生生态走廊廊，营造造城市绿绿色氛围围。12月220日河止西东东村城中中村改造造项目奠奠基仪式式在凤城城七路项项目现场场隆重举举行项目位于于凤城七七路，北北临西安安市新办办
9、公大楼楼所在地地，占地地1400余亩（含含道路用用地277亩），总总建筑面面积422万平方方米（含含地下人人防和车车库5万万多平方方米），其其中村民民安置房房10.6万平平方米（含含地下人人防车库库1.11万平方方米）。12月223日宝鸡将建建成首个个最大规规模城中中村改造造项目敦仁堡地地区低矮矮、杂乱乱的旧房房，将被被 300多栋漂漂亮整齐齐的高层层住宅楼楼所替代代，规划划总建筑筑面积 74万万平方米米，总投投资 114亿元元。项目目建成后后，敦仁仁堡将从从老迈的的核心城城市地块块华丽转转身为一一个环境境优美、功功能齐全全、配套套完善的的现代化化大型社社区，群群众的生生活条件件将得到到极大改
10、改善。1.3 热点动动态时间主题内容及影影响12.11北京楼市市新规:买房内内部认购购今起将将被严管管内容：要要求未来来开发商商提交预预售方案案时，商商品房预预售价格格、优惠惠幅度、房房屋预留留情况乃乃至摇号号流程等等40余余个方面面的细节节问题，都都应写入入方案并并在售楼楼处显著著位置公公示。对对违规排排号、团团购、内内部认购购等违规规行为，通通知首次次要求房房地产开开发企业业除上报报预售商商品房的的价格外外，更需需要明确确公示优优惠幅度度。影响：对对销售流流程的监监管，避避免了之之前同一一楼盘售售价不同同的现象象，并可可规避部部分开发发商利用用团购等等借口变变相捂盘盘以及低低价销售售给关系
11、系户等现现象12.116统计局兑兑现房价价统计改改革承诺诺 新方方案明年年实施明年要建建成全国国统一的的“三上上”企业业和房地地产开发发经营企企业调查查单位库库，在实实现全部部“三上上”企业业和房地地产开发发经营企企业直接接报送原原始数据据方面取取得实质质性进展展。“三三上”企企业是指指规模以以上工业业企业、限限额以上上批发零零售住宿宿餐饮企企业、资资质以内内的建筑筑业企业业和房地地产开发发企业。二、土地地市场l 20100年12月19日国土资资源部强强调，未未完成220100年保障障性住房房建设用用地供应应任务，保保障性住住房、棚棚户区改改造住房房、中小小套型普普通商品品住房“三类用用地”供
12、应总总量未达达到住房房用地供供应总量量70的的市县，年年底前不不得出让让大户高高档商品品住宅用用地。坚坚决防范范受多种种因素驱驱动的岁岁末年初初放量供供地。凡凡可能出出现“高价地地”的地区区，必须须事前评评估，采采取有效效措施，防防止出现现高价地地，稳定定市场预预期。对对招拍挂挂出让中中溢价率率超过550、成成交总价价或单价价创历史史新高的的地块，市市、县国国土资源源主管部部门要在在成交确确认书签签订或中中标通知知书发出出后2个工作作日内，按按国土资资源部规规定填写写房地产产用地交交易异常常情况，上上报国土土资源部部和省（区区、市）国国土资源源主管部部门。l 20100年12月6上午，西西安市
13、举举行第三三批廉租租住房实实物配租租摇号仪仪式并进进行选房房，18832户户符合配配租条件件的家庭庭参加摇摇号选房房，这也也是西安安截至目目前最大大规模的的一次低低收入家家庭集中中摇号选选房，本本次将有有16332户困困难家庭庭拿到住住房通知知，年后后即可入入住。2.1土土地供应应 12月月份全市市挂牌供供应133宗，住住宅和商商业面积积合计33122230.09平平方米，环环比下跌跌20.6%；其中住住宅用地地供应77宗，合合计15592331.119平方方米，占占土地供供应总面面积的551%；商业用用地供应应6宗，占占土地供供应总面面积的449%，整整体上看看来，112月份份全市土土地市场
14、场供应中中商业金金融用地地的供应应所占的的比重增增加 各类用地地供应量量如下表表所示：20100年122月全市市土地市市场供应应统计类别挂牌宗数数土地出让让面积（单单位：平平方米）商业61529998.9住宅71592231.19总计133122230.09从上图可可看出本本月土地地供应与与上月相相比商业业供应比比例明显显增加了了很多，本月市场供应用地主要为商用和住宅；住宅主要集中在城东、城北、浐灞，城南供应较多。2.2土土地成交交20100年122月各城城区土地地市场成成交统计计类别挂牌宗数数土地出让让面积（单单位：平平方米）城内141188.9城南1156007.55综合2197226.4
15、4日期宗地编号号宗地位置置竞得人面积（平方米米）用途容积率成交价（万万元）13日QJ3-7-881西安龙湖湖锦城置置业有限限公司以以东，信信开门北北路以西西，西安龙湖湖锦城置置业有限限公司156007.55住宅2.5容积率率3.59365523日LH5-9-660-22西安市莲莲湖路663号西安铁锋锋房地产产开发集集团有限限公司41188.9商业金融融2.44419700 122月份土土地市场场成交22宗，成成交面积积为1997266.4平平方米，成成交价为为113335万万元。从从城区市市场交易易情况来来看，本本月以城城内和城城南为主主，其他他区域没没成交地地块；城城南曲江江片区依依旧为开开发热点点。而随着着城内改
