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1、东莞威斯汀项目（暂定名）市场分析报告联华国际集团 地产运营部二零零九年七月二十二日目录一、东莞市区域分析3二、项目用地及环境分析12三、项目SWOT分析17四、住宅项目市场定位18五、写字楼项目定位22六、酒店项目预测24七、项目销售分析24八、项目开发计划25九、风险分析及规避26十、结论27东莞市区域分析东莞概况东莞市位于广东省中南部,珠江口东岸,东江下游的珠江三角洲。与惠州、广州、深圳接壤，毗邻港澳，处于广州至深圳经济走廊中西间。北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里。全市陆地面积2465平方公里，现辖28个镇、4个街道办事处，386个村委会、205个居委会。全市森林覆盖
2、率36.2%，林地绿化率98.5%；城市建成区绿地率40.97%，绿化覆盖率44.25%，人均公共绿地15.19平方米。2008年年末，东莞市全市户籍人口174.87万人。年末全市常住人口694.98万人，其中本地户籍人口174.87万人，外来常住人口520.11万人。人口城镇化率为86.39。另有海外华侨20多万人、港澳同胞70多万人。东莞是是岭南文明的重要发源地、中国近代史的开篇地和改革开放的先行地，是中国乃至世界的制造业名城。东莞概况交通状况2008年，东莞境内公路通车里程（含乡村道路）4000.9公里。其中等级公路3884公里；高速公路158.6公里。铁路：广深铁路、广梅汕线路、广深准
3、高速公路、京九铁路，总长为79公里。市内设有13个客货运输站点。计划建设的广深港高速铁路也将穿莞而过。轨道交通：在建以及即将建设的穗莞深城际轨道、莞惠城轨、东莞轨道。高速公路：拥有广深高速、常虎高速，在建及将建有广深沿江高速、莞深高速三期、惠常高速、从莞高速、博深高速、深圳外环高速东莞段。水运码头：东莞境内共有航道82条，通航里程598公里。主要航道有东江干流、东莞水道（可通航5000吨级船舶）、太平水道、麻涌水道、中堂水道、倒运海水道、大汾北水道和寒溪水水道。万吨级海轮可沿珠江口狮子洋水道进入虎门、沙田、麻涌三镇。港口主要有东莞港、石龙港、太平港、麻涌港和沙田港五个内河港口，码头泊位194个
4、。其中太平港虎门货柜码头最大靠泊能力为3000吨级，沙田港江心作业泊位为5000吨级。东莞概况城市经济2008年广东省各主要城市GDP排名城市总量(亿元)增长率%1广州8200122深圳780712.13佛山430015.44东莞3710145中山140911.16惠州128011.57江门127711.038茂名120010.19湛江105010.110珠海992.191911山头97710.512清远75718.213肇庆7201414揭阳683162008年东莞实现工业增加值1871.79亿元，比上年增长7.1%，占GDP的比重为50.6%,工业对经济增长的贡献率为27.7%。完成工业总
5、产值7222.38亿元,增长6.5%。其中规模以上工业总产值6372.28亿元，增长6.2%。在规模以上工业中，重工业产值3582.37亿元，增长5.4%，所占比重为56.2%；轻工业产值2789.91亿元，增长7.3%，占43.8%。大中型企业完成工业总产值4637.89亿元，占规模以上工业总产值的72.8%。全年全市规模以上工业企业利润总额123.45亿元，比上年下降36.4%；资产负债率为60.9%；工业经济综合效益指数为116.03，比上年下降4.13个点。2008年全年外贸进出口总额1132.99亿美元，比上年增长6.1%。其中进口总额477.62亿美元，增长2.5%；出口总额655
6、.37亿美元，增长8.9%；一般贸易出口48.72亿美元，增长36.1%；加工贸易出口601.40亿美元，增长6.8%；其他出口5.26亿美元，增长64.6%。东莞概况居民收入2008年全市职工年平均工资13523元，比上年增长9.3%。其中，城镇在岗职工年平均工资39516元，增长12.0%。初步统计，城市居民人均可支配收入30275元，农村居民人均纯收入12328元，分别比上年增长12.0%和6.2%，扣除价格因素，实际增长6.2%和5.6%。城镇最高10%收入组人均可支配收入66034元，城镇最低10%收入组人均可支配收入11172元。全年城市居民人均消费性支出23208元，比上年增长7
7、.7%。其中食品消费支出7778元，增长11.7%；衣着消费支出1349元，增长11.2%；居住消费支出2585元，增长35.8%；家庭设备用品及服务支出1539元，增长14.7%；医疗保健支出1332元，增长54.9%；交通和通信支出4461元，下降14.3%；教育文化娱乐服务支出3464元，下降1.4%；其他商品和服务支出699元，增长29.9%。城市居民家庭恩格尔系数为33.5%。在农民生活消费现金支出中，食品消费支出占35.1%，衣着消费支出占6.4%，居住消费支出占13.8%，家庭设备用品及服务支出占5.7%，医疗保健支出占5.0%，交通通讯支出占16.5%，文教娱乐用品及服务支出占
8、11.0%，其他商品和服务消费支出占6.5%。全市城乡居民人民币储蓄存款余额2638.04亿元，当年新增517.32亿元。其中，定期储蓄存款余额1103.90亿元，新增370.58亿元；活期储蓄存款余额1534.15亿元，新增146.74亿元。东莞发展规划融入珠三角根据东莞市域城镇体系规划（2005-2020），东莞未来将形成以城区、松山湖、虎门厚街、常平樟木头等四大区域中心形成“复合中心”，共同承担区域与市域的服务职能。将东莞建设成为现代制造业名城、珠三角核心地区的重要城市和可持续发展的和谐城市。启动莞惠深东岸区域经济一体化进程，以深圳为中心，打造涵括东莞、惠州为一体的珠江东岸区域经济综合体
9、，实现资源共享、优势互补，推动珠三角经济进一步发展。通过用地发展的引导，最大限度的利用城市自然条件，突出建成区的景观特色；严格保护郊野公园、城市绿地和楔形绿带，创造良好的城市生态环境。规划市区包括六大片区，即新城中心、旧城区、东城北片区、东城南片区、篁村片区和万江片区。规划确定市区两大发展轴，即东北西南发展轴和西北东南发展轴；五个发展方向，即南部体育中心至白马方向、东部东城中心一带、东北部莞龙路方向、万江新区方向和同沙片区方向。本项目融入珠三角综述：1. 东莞产业基础良好，虽然目前处于经济与产业双转型时期，但是其优良的地理位置，完整的产业配制，以及国家珠三角经济一体化战略的实施，都给东莞的转型
10、升级提供成功的保障。2. 虽然是一个新兴城市，都是东莞的GDP列广东省第4位，人均消费能力强。3. 政府也将房地产作为一个主要的支柱型产业，推动市场健康有序的发展。4. 总部经济圈的确立，提升了南城区鸿福路及东莞大道周边的城市地块价值和发展潜力。东莞市区房地产市场分析东莞市区有三个行政区域划分，分别为东城区，南城区，莞城区，其中莞城区为老城区，东城区和南城区为新城区。因此将分别对这三个区域进行分析莞城区莞城区作为东莞的老城区，是东莞过去的经济、政治、文化中心，随着东莞城市化的扩张，城市中心的转移，莞城区也暂时失去了往日的繁华。在房地产方面，目前莞城区可供开发的土地并不多，项目主要以旧城改造为主
11、。新开发的房地产项目并不多，而具有公寓性质的楼盘则更少，仅有一个“城市星座”。莞城区主要楼盘：项目均价（元）面积特色东方华府1000012496-337.67位于市中心区，拥有马鞍山、状元山、旗峰山自然资源城市星座400026.99-85.69配套有休闲广场，集休闲娱乐购物与一体的商住中心田禾塞纳河畔550080-160临近东莞运河，现代法式建筑东城区目前东莞的金融商业中心，也是现代房地产开发较早的一个区域，东莞早期富豪多聚居与此，区内拥有黄旗山、虎英公园、愉景高尔夫场，自然资源丰富。且该区土地储备丰富，可供开发的土地多，近年来上市项目逐渐增多。尤其以东城中心区域，因其商业发达，生活配套齐全，
12、房地产发展迅速。而黄旗山、虎英公园、愉景高尔夫等自然资源丰富的区域，近年来，房地产发展更是迅速，且多数以豪宅为主。东城区主要楼盘：项目均价（元）面积特色中信风云汇540045-76底部商业，上层住宅，带简单装修，现楼销售，即买即住景湖名郡650076-189法式风格设计，客厅主卧打面积玻璃窗荷塘月色13000丰富自然资源，2梯1户设计新世纪星城二期5500102.07-188.3超宽楼间距、超大观景阳台、空中花园、入户花园君悦20464500543.6米层高、紧邻轻轨R2号线东海阳光650053.34-87.74每两层空中花园时富城东世家450053-10210超大景观阳台、地中海法式园林华凯
13、帝庭园待定3604米层高，纯豪宅大户型联华花园城430088-140异域风情休闲步行街、后山森林公园、荷兰风情园林小区南城区自东莞的城市中心由莞城区迁移到南城区，尤其是城市中心区和总部经济圈的确立，极大的促进了南城区的城市建设和发展。而南城作为一个新兴的区域，土地资源丰富，近几年，东莞新开发的项目，主要都集中在南城区，待建和在建项目也多集中在南城。南城区的房地产市场呈现出一片方兴未艾的景象。南城主要楼盘：项目均价（元）面积特色东骏豪苑6200120-2007大主题园林景观世纪城国际公馆香榭丽16000218-437小区园林景观中信森林湖香樟林7500180-270南加州建筑风格，主仆分开入户世
14、博领寓750080.5-119.68市中心区第一国际三期650060-145景湖春晓600053.34-87.74东馆850095-148小结：u 东莞整体房地产市场发展平稳，呈稳步上升的姿态u 区域分化明显，其中以新城市中心区发展最为迅速u 房价处于合理区间，经过2008年的市场调整，供求双方都处于比较理性的位置u 东莞自然资源丰富，傍景而生，出现许多高品质融合自然景观的项目u 城市中心区的开发多以公寓类住宅为主，大多都是住宅加商业的组合模式一、 项目用地及环境分析项目介绍：东莞威斯汀项目位于位于东莞市南城区CBD中心区，处于南城总部经济板块当中，东莞大道与簪花路交界处西侧，东莞市国际会展中心北侧。整体地形略呈南北走向，南侧地势平坦，北靠西瓜岭，为稍缓的山地地貌；南靠东莞大道，东西各为宽敞的城市干道项目用地指标序号项目 数据 单位1占地面积 78,186 平方米2可建设用地 74,920 平方米3容积率 2.77 -4总建筑面积 329,328 平方米4.1地上
