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1、宏基*世世纪新城城价格体系系及销售售节奏建建议第一部分分、成都都房地产产市场情情况及典典型项目目价格分分析一、成都都市房地地产市场场价格状状况分析析：20055-20006年年是成都都市诸多多大盘渐渐渐浮出出水面的的一年，各各板块争争香斗艳艳，是成成都房地地产全面面走向品品质化建建设的又又一个新新的转折折点。根根据成都都市房地地产发展展的情况况将其划划分为：两城区区板块、小小河板块块、三桥桥板块、新新添板块块、花溪溪板块、成成都板块块、白云云板块、大大营坡板板块、1、两城城区板块块热点点板块两城区板板块一直直是购买买者争相相购买的的热点区区域所在在，今年年开发商商对两城城区的开开发量可可谓是空
2、空前高涨涨，新盘盘、大盘盘不断出出现在大大众面前前。市区区高层项项目的销销售价格格也比去去年上涨涨了30004000元/平平。盛世世花城、亨亨特国际际等大盘盘，黄果果树广场场、城市市方舟、君君临天下下等交通通位置较较好的项项目的销销售均价价已经超超过40000元元；瑞锦锦新城、盛盛庭苑等等单体项项目的起起价为336000元/平平米，均均价也在在40000左右右。花香香上海城城十万平平方米的的高层生生活社区区，开盘盘起价228000元/平平方米，110月中中旬以330000元/平平方米的的较低均均价赢得得不错的的销售成成绩。2、小河河板块品质质区域小河板块块仍然保保持持续续开发热热潮，大大盘纷纷
3、纷推出新新的产品品类别：珠江湾湾畔推出出了以洋洋房为主主大型生生活社区区；山水水黔城则则以半山山、半岛岛独立、联联排、叠叠拼别墅墅为主；绿苑经经济适用用房小区区则推出出了经典典多层住住宅；江江南别院院中式建建筑风格格项目。小小河板块块一直作作为地产产品质开开发的重重点区域域，今年年各项目目的开盘盘价格及及持续销销售价格格都一定定程度的的上浮。兴兴隆花园园二期桃桃园居99月177日开盘盘销售价价格20000元元/平方方米，而而后销售售情况转转好，价价格上涨涨为22200元元/平方方米。目目前可以以销售的的2400套住房房已经全全部销售售完毕，还还有1550个排排号客户户等待购购买。云云凯熙园园由
4、于占占据良好好的地理理位置，销销售价格格也达到到了20000多多元/平平方米。小小河区目目前销售售的住房房单价在在18000元/平方米米以上。3、三桥桥板块后起起之秀随着成都都西出口口道路的的拓宽与与建设，带带动了整整个三桥桥板块地地产项目目的开发发。原有有的智慧慧龙城、贵贵龙苑等等项目的的销售单单价都在在25000元以以上，今今年智慧慧龙城的的二期的的销售均均价达到到了28800元元/平方方米；新新开盘的圣圣泉流云云的销售售均价格格为19998元元/平米米；贝地地卢加诺诺洋房22300026000元/平米，小小高层22500028000元/平方米米。三桥桥板块大大盘的开开盘销售售都取得得了不
5、错错的销售售业绩；4、新天天板块普通通住房与与高档次次别墅共共存今年新天天板块最最吸引大大众眼球球的是别别墅项目目。以品品质、品品牌作为为项目卖卖点的仁仁恒别墅墅，用实实力打造造产品，开盘一月就取得了20多套的销售业绩；泉天下也以其独特的自然资源“温泉、天然绿肺”等得到了不少购房者的喜爱。别墅项目的销售价格与其他板块同类项目的价格相差不多，联排45005500元/平方米，独栋别墅6800元/平方米。新天板块普通住房的销售价格今年也有200300元/平小幅度的增加，水锦花都的销售价格从1560元/平米的单价上涨到1820元/平方米。5、花溪溪板块平平平淡淡花溪板块块麒龙溪溪苑、颐颐和家园园、梦溪
6、溪笔谈等等项目的的销售业业绩一直直不好，个个别项目目销售了了近四年年，至今今未实现现1000的销销售率。该该板块普普通住房房的销售售单价保保持在116000元/平平方米。6白云板板块规模不不大，受受到城市市发展重重点偏移移的影响响随着政府府大力支支持对成成都新区区的建设设，也推推动了白白云板块块地产的的发展。今今年白云云板块不不再是商商业用房房唱主角角，出现现了多种种形态的的商品房房为主要要供应产产品别墅、多多层、小小高层、高高层等，供供不同类类别的客客户选择择购买。楼楼盘的开开发量仍仍然不大大，保持持在5万万平方米米以下。白白云板块块的普通通商品房房的价格格相应也也上涨了了30004000元
7、/平平方米，销销售均价价为16600元元/平方方米左右右。但以以南湖为为核心的的市场，006年将将有中天天大盘面面世。7、大营营坡板块块教育育中心区区的延续续该板块以以蛮坡“世纪园园小区”、“小石城城”、“中天花花园后期期开发小小组团”、“银海嘉嘉怡花园园”等项目目为主。主主要以小小高层、多多层为主主要销售售产品。作作为成都都市中心心区域教教育、文文化的重重点区域域，吸引引了很多多家长选选择在该该区域购购房。使使得其销销售价格格一路上上扬。目目前的销销售起价价为25500元元/平方方米，销销售均价价达到了了28000元/平方米米，较去去年也有有4000元/平平方米的的涨幅。8、成都都板块双中中
8、心发展展的新区区域，得得到政府府新政的的大力支支持在政府新新政策引引导下，成成都板块块房地产产发展呈呈现了新新的局面面。碧海海花园今今年以消消化尾盘盘为主，已已全线交交付使用用，仅有有少量大大面积顶顶层复式式房未销销售完毕毕。近期期开盘销售售的“景怡苑苑”高层、小小高层产产品再不不是去年年1600018000元/平方米米的销售售价格，而而突破了了20000元/平方米米的售价价。小高高层起价价22000元/平方米米，每两两层300元的层层差，最最高价格格达29900元元/平方方米。成都与白白云交界界处的南南湖板块块，今年年以南湖湖宫御园园作为主主角。该该项目联联排别墅墅的销售售价格达达到了448
9、000元/平平方米起起价，独独栋别墅墅为56600元元/平方方米的起起价。但但是项目目销售情情况一般般。年初中天天、贵财财两公司司分别拿拿到成都都拍卖的的南湖周周边的几几块地，已已经在紧紧锣密鼓鼓中筹备备，据悉悉这几块块地将以以联排别别墅、独独栋别墅墅、退台台洋房等等中高档档次的产产品为主主导，也也将在明明年与客客户见面面。位于于行政中中心对面面“元龙”公司拿拿到的地地块，也也在规划划设计中中，首次次提供给给政府的的规划图图纸以“高层、小小高层”较为现现代的产产品为主主导。商业项目目是今年年成都地地产市场场最强眼眼的项目目。“天下金金街”、“麒龙金金翠湾商商铺”、“香港新新瑞”的发售售，“成都
10、商商业广场场”建材、超超市等项项目的招招租，都都取得了了不错的的业绩。成成都一层层临街铺铺面销售售单价从从80000130000元元不等，可可以与白白云、新新添相对对成熟的的区域商商业产品品相比拟拟。二、部分分典型竞竞争楼盘盘调查：（见附附件）第二部分分、宏基基各类产产品价格格体系分分析及建建议一、宏基基世纪新新城价格格体系建建立的原原则价格策略略是在一一定的内内外环境境的背景景下进行行的，将将受各种种因素的的影响，因因此价格格体系的的建立必必须在对对各种影影响因素素进行深深入细致致分析的的基础上上制定。价价格策略略主要体体现在与与其他营营销组合合的协调调配合、合合理确定定定价目目标、灵灵活运
11、用用各种策策略的定定价方法法。也就就是说，价价格策略略首先必必须针对对影响价价格定位位的因素素，进行行系统分分析。二、利用用成本导导向定价价法制定定宏基世世纪新城城均价（粗粗略的开开发成本本估算）：1、地价价及其三三年资金金成本1150000万元元，平均均可售建建筑面积积地价6625元元（总可可销售面面积约为为24万万平米）2、景观观建造成成本平均均1500元3、主体体建造成成本平均均10000元4、主体体配套设设备平均均1000元（如如：电梯梯等）5、营销销费平均均90元元（广告告及顾问问费按销销售价330000元的33计）6、管理理成本平平均700元7、配套套费等1150元元8、设计计费3
12、00元9、税收收20元元（按照照销售价价30000元的的5.668%计计）+44.955(预交交所得税税应该为为10.63)9、其它它1000元以上合计计单位销销售成本本为23335元元按照房产产业一般般利润率率20计，用用成本加加层法计计算，宏宏基世纪纪新城的的销售均均价约为为23335（120）228000元三、利用用可比楼楼盘量化化定价法法制定宏宏基世纪纪新城的的各类产产品总体体均价本案物业业类型以以洋房、小小高层、高高层为主主，附加加少量联联排别墅墅、独栋栋别墅。目目前项目目所在片片区即无无同档次次物业，也也无同类类物业，二二手房交交易量也也极少，价价格可参参照性不不强。故故本次测测算
13、仅以以成都市市其他近近似区域域同比物物业的价价格为基基数，通通过市场场比较法法来确定定本项目目均价。1、洋房房我们将珠珠江湾畔畔、贝地地卢加诺诺、兴隆隆城市花花园洋房房作为本本案洋房房的参考考价格。1）产品品各评价价因素分分值:根根据购买买者购买买时，对对各因素素的侧重重及影响响消费行行为的诱诱因等作作为重要要衡量因因素。因素位置产品品牌交通综合配套套远景规划划景观外部环境境社区户型建筑规划划发展商品品牌分值15158107101510102)通过过宏基公公司、天天骜公司司、业内内人士等等评分取取样，具具体分值值计算如如下：得分项目1234567891011平均分珠江湾畔畔8279686575
14、77677079.55807975贝地卢加加诺817174697276756376.55626671兴隆城市市花园洋洋房838490788479857368887681本项目洋洋房738181788668926680.557673783）参考考均价计计算珠江湾畔畔贝地卢加加诺兴隆城市市花园洋洋房本项目洋洋房平均分75718178均价PA228500PB225200PC226000PX？修正后各各相关楼楼盘价格格PiQX为本本项目权权重Pi=( QQX/ Qi)Pi 注：PPi为销销售均价价PA=(QXX/QAA)PA=78/75*28550=229644PB=(QXX/QBB)PB=78/71*25220=227688PC=(QXX/QCC)PC=78/81*26000=225044各相关楼楼盘权重重取值为为Wi(考考虑到与与本项目目的相似似性及影影响)WA=550% WB=20% WCC=300%A BB CC 为本本项目参参考的相相关项目目PX（本本项目价价格） =piWWi =PAWAA+PBBWBB+PCCWCC+PDDWDD=29664*550%+27668*220%+25004*330%=278872、联排排别墅我们将仁仁恒别墅墅、泉天天下、山山水黔城城、中天天世纪新新城别墅墅中的联联排别墅墅作为本本案联排排别墅的的参考价价格。1）产品品各评价
