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1、第一章：总论一、背景新余位于江西的中部，是江西工业化程度最高的城市，工业对经济增长的贡献率达69.3%，工业化率达到55.9%。江西省政府确立的“三个4亿“工程，有两个就在新余，即以新钢为核心的钢铁产业达到仟亿元的工程，以江西赛维为核心的光伏产业达到仟亿元工程。新余市城市面积60万平方公里，城市人口达到43万。目前，新余“一城五区，两江四岸”的城市框架基本形成，新余正在打造江西的亚中心地位，成为国际新能源城市。基于这种背景，新余的金融业以房地产业在龙头商业以及服务业将面临新一轮的机遇和挑战。自上世纪末开始，新余市房地产飞速发展，行业运作日趋规范，产品质量也逐渐接近发达城市水平。由于历史原因以及
2、城市总体规划的引导，房地产市场的产品分区特质明显、中的来看，城南为传统商贸区，商业开发比较活跃，住宅开发受到旧城改造的限制，品质难以寻求大幅提升的空间；城东新区以工业为主，生活用地正在形成气候，但由于传统心理的距离感而受到一定限制，城北区在以仙来大道服务及生活混合功能带的基础上，以在东西两端纵深方向的城市功能得以拓展，以劳动路及中山路为轴线深度发展综合服务功能，包括金融、商业、餐饮、休闲、娱乐、宾馆等现代服务功能也在充分的加强。新余要打造江西亚中心城市，目前来看，缺位因素很多。从产业角度分析：商业服务正成势头。城南有新亚新商贸城、步步高商业城、洪客隆商业街。城北有广场商业超市，即将建设的沃尔玛
3、大型商业超市等。宾馆服务业发展迅速，有新亚新宾馆、华瑞宾馆、袁河宾馆、春龙大酒店、北湖宾馆、悦华大酒店、万年青大酒店等。商业办公发展滞缓。目前在新余市工商部门注册的大小公司，有两千多家。这些公司大都在不规范的场所办公和经营。真正的商务办公楼目前仅有一刚建成的复兴大厦（在城北）。因此，上午办公是新余市城市建设的一个缺位因素。克尔曼广场是以商业办公为主，集宾馆、餐饮、商业、公寓和居住为一体的城市广场。二、地段本案地块位于新余城南中心地段。北接新亚新商城，南靠抱石大道，东临商业发达的胜利北路，西侧即为劳动南路，称该地块为黄金地一点也不夸大。新余的商贸业大都集中在这个地方。北面有新亚新、洪客隆，东面有
4、步步高，南面有华瑞宾馆和市百货大楼。本地块至火车站和抱石公园只有300米距离。在这里建设商贸和商业写字楼可谓是得天独厚。该地段属于新余的老城区。由于历史的原因，内部建设比较凌乱，而且比较密集。因为地块产权的归属不一，带来了规划不能从整体出发，造成了各自为政的凌乱现象。新余要打造亚中心城市，提升新余城市的现代化水平，该地块的旧城改造刻不容缓。从政府打造新余市商务中心区的角度看，本地块的地位更显得举足轻重。商务中心区（CBD），一般有两种类型，一种是以专业化商务办公区为特征的CBD（主要时区域性或全球性特大城市的商务中心，如上海的陆家嘴），另一种是国内区域性或地区性的上午中心区，这种商务中心区可能
5、是在原有商业中心基础上发展起来，或在新区重新建立，向商务设施主导功能方向发展。中心商务去主要包含三种功能：管理和控制功能、金融市场运作功能、专门化生产功能，具体安排功能包括商业零售、餐饮娱乐、办公服务、宾馆休闲、居住生活、公共机构等。因此，本地端中心上午去的中观背景对本地块的开发知名了具体的方向。也就是说，克尔曼广场是在原有商业地段的基础上建立起来的，其周边的商业如新亚新、步步高、洪客隆等，均可纳入克尔曼广场的商务范畴。三、项目概况项目名称：项目业主： 项目性质：项目地址：项目法人：主管部门：总建筑面积：投资规模：总投资：四、可行性研究报告的编制依据和范围编制依据1.民用建筑设计通则JGJ37
6、-872.高层民用建筑设计规范3.高层民用建筑设计防火规范4.城市居住区规则设计规范GB50180-9375.商业建筑设计规范GB50045-956.现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定7.其他相关的政策和法规可行性研究的范围本案可行性研究工作以克尔曼城市广场工程为研究对象，以项目建设的可行性、项目选址和建设条件，建设方案、实施进度、投资估算为研究要点，主要有以下内容：1.商务及商务办公市场研究：通过对现有的商业办公能力和市场需求和分析、研究项目的市场定位、预测本项目的市场能力。2.技术分析：包括项目建设规模、整体布局、公用配套设施、建设进度等3.投资与财务分析：主要通过对项目的投资、收成、
7、成本财务数据的预测，分析项目的可行性。4.社会效益分析：通过项目的社会效应预测，分析项目的可行性。第二章 项目的可行性分析一、 本项目周边状况及市场分析周边现状本案位于城南商业中心区。周边主要有新亚新商城、步步高商厦和洪客隆商业街。1.新亚新商城：新亚新商城是一所集娱乐、购物、宾馆、办公、银行、停车场、商业批发、个体加工于一体的大型室内商城。总建筑面积为8.6万平方米，占地42.7亩，南北宽46米，东西长250米。经营摊位有1700间。最高楼层为十一层。于1998年投入使用以来一直人气较旺。经过几次装修，日高峰期人流达到43余人。目前移交给渝水区管理。新亚新商城在新余目前属于中偏低的一个商城。
8、2.洪客隆商业圈洪客隆主要以超市为主。目前是城市最大的一个超市，经营状况良好（基本情况（待补）。3.步步高商城步步高商城原名叫地区城市广场。位于胜利北路东侧，西临新亚新商城，其余三面紧临老城区，是一个中型商业改造项目。占地11734.6平方米，总建筑面积为72101.68平方米。计客容率总建筑面积63212.17平方米，其中商业面积28776平方米，酒店式公寓面积17805平方米。酒店式公寓配套服务面积8865平方米，住宅面积7765平方米，整个地块城方形，南面中部有一约4040m的缺口。步步高商城是一处集办公、商业、生活和休闲一体的场所，下部层为商业，上层7-26层公寓住宅。建筑总高103米
9、。写字楼市场需求分析新余市地处江西中部，是江西省直辖市，现辖分宜县、渝水区、仙女湖区和经济开发区，总面积3178平方公里，人口110万。2006年全市城市居民人均可支配收入10151元，增长12.1%； 农民人均纯收入4320元，增长12.5%。社会消费品零售总额54.1亿元，增长16.2%。主要经济指标的人均水平居全省前列。2007年全市诊疗人数达到150万人次，是2001年的1.7倍。新余钢铁有限责任公司(简称新钢公司)位于江西省新余市城南,北依浙赣铁路、沪瑞高速公路，东临赣粤高速公路，东南紧濒赣江支流袁河，占地面积28508亩。新钢公司是国有大型钢铁联合企业，下属单位主要有主体单位25家
10、，全资子公司14家，经济实体家。可生产中厚板、线材、螺纹钢、电工钢板、圆钢、钢管、钢带等多品种、多规格的产品。产品行销国内，远销美国、韩国、日本、欧洲、东南亚等10多个国家和地区。随着投资150亿元的三期技改300万吨薄板工程的建成投产，新钢公司将形成产钢1000万吨、销售收入400亿元，实现利税40亿元的特大型企业，员工收入也将会大幅提高。江西赛维（LDK）太阳能高科技有限责任公司，坐落在新余开发区，是从事太阳能多晶硅铸锭及多晶硅片的研发、生产销售为一体的高科技产业，也是目前亚洲规模最大的多晶硅片生产基地。公司注册资金11095万美元，总投资近3亿美元。2006年4月份投产，7月份产能达到1
11、00兆瓦，10月份达到200兆瓦，被国际专业人士称为“LDK高速奇迹”。2007年6月1日，赛维LDK成功在美国纽约证交所上市，IPO融资4。69亿美亚元，是中国新能源领域最大的一次IPO。目前，赛维LDK正在展示它的雄心壮志投资160亿元新建1。5万灯的硅料生产基地，展开亚洲“硅料之都”的生产宏图。预计到2010年将形成3。7万硅料、6000兆瓦片的产能，相当于目前世界硅片产量的总和，到2012年，光伏产业将实现工业增加植1800亿元，主运业务收入将达到6000亿元，利税总额达到1200亿元，上交税金300亿元。展望未来，随着新余城市化水平的进一步提高，社会对办公服务的需求会进一步扩大，商务
12、办公服务的市场将具有更大的发展空间和潜力。特别是随着赛维和新钢以及第三产业的发展，各种企业和个体公司对办公处所的要求越来越高，本市的办公服务市场更将呈现出以下特征：(1)更加注重企业和公司形象的塑造。一个企业或公司选择办公地点，首先考虑的是该地点是否与自身企业的身份相适宜符，再来综合考虑其它因素。选择在宾馆办公与选择在商务办公中心办公，显然公众对其的看法是不一样的。(2办公市场从多元化向集中化发展。这是国内外大中城市商务办公的发展趋势。国内的大中城市都建有大片的专业写字楼，而且大都是高层，以满足城市日益增长的办公需求。(3) 办公市场从多样化向专业化发展。专业写字楼从功能布局到配套服务以及智能
13、化服务都是普通场所无法相比的。同时管理的模式化，使办公服务更加高效、节能。市场需求现状及前景分析近年来，随着新余经济的高速发展和人民生活水平的快速提高，办公服务的需求日益增长。目前，在新余工商部门注册的公司有3000多家，其中外地公司有近1000家，境外公司有100多家；这些公司的办公地点大都分散在宾馆、住宅、店铺等一些街楼头小巷，可以说到处都有。这是本市的商业办公服务的场所太少的原因。也是新余城市的一个缺位。目前真正的纯写字楼只有复兴大厦。复兴大厦24层，总建筑面积24345 平方米（地上22214平米，地下2131平米），建筑总高83。7米，座落在城北仙来大道上；因占地很小，进车困难，停车
14、位也很少，很难形成规模；但是复兴大厦还没有竣工就销售一空，这说明了市场对商务写字楼的需求很大，市场潜力非常之大。随着光伏产业膨胀发展，必然会带来产业链的繁荣，并带动第三产业的升级。根据预测，到2015年，在新余注册的公司将超过5000家，还有一些国外公司和国内企业包括外省机构将进驻新余。因此，新余开发商务办公楼的市场潜力巨大，前景非常看好。二、本市商业房地产情势分析新余市房地产业近年来发展迅速，住宅、商业、地产进入新的阶段，这两者由于城市特征的原因，各自发育程度差别较大。住宅可开发规模化发展已经经历了近十年，已经从整体开发向深度精品开发深度发展，外商的介入起到了巨大的推动作用，大型高档住宅区越
15、来越占据市场的巨大部分空间。商业地产也开发功能性差别较大，传统零售商业地产发育较好，有一批个性鲜明的特色商业地产已经接近发达城市的水平，但是，办公型商业地产的发展严重滞后，宾馆服务性地产品质有待提高。本市的综合商务如商业零售、餐饮预科、办公服务、宾馆、休闲等地产发展不平衡。其中最为发达的商业零售性地产，而且主要集中在城南片区，在城北有点状分布。目前有一些国内著名超市纷纷进入本市，甚至国际超市品牌也在跃跃欲试，这说明本市的商业零售业潜力仍然巨大，从一个侧面也反应零售消费能力与人口数量并不一定完全城正比，而最大的决定因素还是居民可支配收入的多少。新余居民说如在全省名列前茅，居民可支配收入进入消费市
16、场的空间仍然较大；宾馆休闲业在本市发展，也明显高于周边地区，但高层次宾馆却很少，绝大部分时在现有建筑改造而城，新建宾馆占少数，由于新建宾馆初期定位就不高，建成后多不如人意。这说明高层宾馆开发有巨大市场。本市的商业性办公在商业地产中发育最为滞后。全是真正作为商业地产的建筑，只有一幢，就是90米高的复兴大厦，目前该楼盘尚未完全竣工就本销售一空。可见商务写字楼的开发潜力在新余非常之大。随着新余经济的发展，光伏产业的飞速成长，以及钢铁传统产业的成倍扩大，新余将迎来八方来客，将有部分国内甚至国外的经贸人员、公司进驻新余。因此，商务办公、写字楼的开发前景用四个字概括：风光无限。第三章 本项目定位和模式分析一 定位
