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1、编号本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载沈阳房产合同律师讲二手房买卖合同纠纷法律法甲方：乙方：日期：说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。沈阳房产合同律师介绍，二手房交易越来越多，二手房案件纠纷，已经成为各大法 院审理案件中较多类型的一种。为了规范二手房买卖市场的秩序，同时减轻法 院的工作 负担，国家结合二手房买卖的现象，做出了很多法律法规。那么二手房买卖合同纠纷法 律法规有哪些？一、二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受
2、人， 买受人支付价款的合同。该条是关于二手房买卖合同的定义。商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订 立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。另一种是出卖人将向商品房权利人购买 的商品房 再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业；2、标的物是出卖人开发建设的现房或者期房；3、该合同纠纷案件适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若十问题的解释。二手房买卖合同特征为：1、出卖人是不特定的，既可以是法人也以是公民个人；2、标的物不是出卖人建设的，是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的;3、
3、该合同纠纷案件不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若十问题的解释。二、出卖人在取得房地产证之前与他人订立房屋买卖合同，房屋买卖合同的当 事人以出卖人未取得房地产证为由主张合同无效的，不予支持。该条是关于商品房在未取得房屋权届证书的情形下能否再转让的问题。该条的说明参考深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若十问题的指 导意见（试行）的说明第十六条。中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定：下列房地产，不得转 让，（六）未依法登记领取权届证书的”。该条真实的立法意图不在于禁止预 售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不届于合同效力取缔性规范。该法第四十六 条规定：
4、商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题， 由国务院规定。”从该条可以看出，该法并不禁止预售商品房再转让。城市商品房预售管理办法第十条规定：筒品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房 预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门或市、县人 民政府 土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售商品房的买受人与开发企业签 订商品房预售合同后，开发企业负有将预售商品房的所有权移转买受人的义务，买受人 享有取得预售商品房所有权的期待权。我国已全面建立商品房预售合同登记备案制度， 且随着物权法规定的预告登记的逐渐施行，在商品房预售合 同登记备案和预告登记
5、后，预购人即取得对房屋的准所有权，有权对其所预购的房屋进行处分。沈阳房产合同律师表示，因此只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人 利益，预售商品房的买受人在取得房地产证之前，可以转让房屋，其和受让人签订 的房地产买卖合同有效。三、房屋所有权人，在房地产抵押期间，与他人签订商品房买卖合同，将抵押的商 品房转让，受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的，双方之间的商品房买 卖合同有效。转让人未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的，双方订立 的商品房买卖合同为可撤销合同，受让人有权主张撤销。该条是关于商品房所有权人将抵押的房屋予以转让的行为效力问题。该条的说明参考深圳
6、市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若十问题的指 导意见（试行）的说明第十五条。抵押期间，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况，为转让抵押房屋而签订的转让合同是否有效？虽然担保法第四十九条第一款规定：抵押 人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，转让行为无效。”但随后的最高人 民 法院关于适用V中华人民共和国担保法 若十问题的解释（以下简称担保法解 释第六十七条乂规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知 受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受 让人可以代替债务人活偿其全部债务，使抵押权消灭。”可见担保法解释是认可抵押物转让合同的效力的，即使抵押人在转让抵押物时未通知抵押权人或者告知 受让人，受让人也可以根据转让合同取得抵押物的所有权。房屋的所有权人依法对房屋享有占用、使用、收益和处分之权利。商品房所有人将 房屋设定抵押后，并不丧失转让以及再设定抵押等处分权，只是处分权受到了 一定的限 制。商品房抵押人是可以转让被抵押的房屋的，并且，抵押人转让被抵押房屋时，即使 未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况，只要受让人未在法定期限内以欺诈为由主 张撤销，转让合同在抵押人和受让人之间都是有效的。担保法第四十九条第一款规 定的无效，应该理解成在未通知抵押权人的情况下，抵押人和转让人之间的转让行为
