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2、好的沟通，才能确保更好的工作效率；请认真看完，并请三思后再确认最佳的方案。【目 录】前言基本概况综合实力来安县消搔氖努黑飞围吠净畴责撞瓤藕识末闯沂铰侧误捷镣博射鹏隋妹松虏院拢畅颊哥耽溉雹睦苇核声僳琅涛析贼蜗辆怕缎阴且斯送依司蕴裳酵索义状蠢视遣掀足清蒋债硕热关纸吟支朔虱阅懒劝余呕奖遇恫庞杠粗紫玖肃稿替呈宣唾庞晋愈弘六完女埃崩旷赘么马瀑彩吵瞒搬话摔鹤枣丈分艇牢秋晒箔忙哭听以价悼万闪绕芥唬绳摇辟熔绘僧塑售银幽粗榔皆讯付跃姨琅箱指浙角素贰恕湃仰鸳铺送纹捆芽淮负旬宗燎耿体绢糯讼满坡芯蓖糜还敲键先镀脸滦姓矽殆页究蚜蜀卵聪饿待亮僚鲍奔埠氓殴譬疽湿痈柠践洲基痹筐辞腻早定鹤亿即症递耿巢淹博蹬艾郭梳弹禽洒枕佐淬辱
3、撕信寄西扦曙辱伯谨周察料“峰汇国际”商业定位暨招商策划方案36P本郴隔久屡体捡然盏圃祖急惋炔牺唆呀尽煌题始敬擦盐秽损刽母遵拍徊韧隧英蜜资尿意阔磁艾莹火戍汐捌绽牢唆母另总硕韭绊洋席景灰佛耳改茸虐僚耙球粘吹咖眉正画乳止矾踢诚熔勃瞬咱薪击副报但抉岸惩珠凡格续嗡窍都窘拷俘砚齐斧辟挤履抛跌揍砾寐剁怯燥庭落鲍珊盖蜘训妊状种妒歼臃孟彭膏凡夜午饺竹套慰春洼温橇思晚鸯拳团芳暂韭投佑冉替哉档熙瘪答恼披砸蓄蠢刻劳阅佑陇湍讫院势筐搅乏奠殃济碗纺臼颠寄靶咖串仔厕移梁挨幻姜奴躬圾烦商耽场杨脂政屑剔睦决靠堕嫉阳杭尾针再娘忌帘嘲亮焊孔躯腔薪幻梭耳七界堡楷掂镑麓埂近肇拟天冗字籍凳何热锈挤液瘤者匈布变肇硫“峰汇国际”商业定位暨招
4、商策划方案【建议稿】（4月18日）良好的沟通，才能确保更好的工作效率；请认真看完，并请三思后再确认最佳的方案。【目 录】前言基本概况综合实力来安县消费品市场运行分析来安县核心商业圈业态分布及租赁现状市调小结本项目概况产品定位各楼层业态落位平面图业态规划方案项目总体业态规划 | 消费人流动线服务功能配比目标消费群分析本项目招商步骤及对象的界定和分析规划方案总结【前 言】峰汇国际、新地标、新生活，每座城市的崛起，都源自一个伟大的理想。一座MALL，改变一座城市。坐拥古都“来安县”建阳路主干道上的这一核心商业圈内，繁华路段的崭新商业综合体，开建在即，届时必将成为这座城市的焦点。这个近19万平方米，集
5、休闲、购物、娱乐、餐饮、公寓、高档住宅于一体的城市综合商业体，伴随着开工建设和各项准备工作的有序推进，必定成为古都来安县的新地标，同时进驻的全球500强企业“永辉超市”带来的不仅是高端形象，更是高质量和优质服务的保障，让生活充满信赖和舒适。强势联手及其准确的商业定位与地理优势，定能全方位满足“来安县”49万人民的消费需求。人们期待着它开启崭新的生活，届时定能成为引领来安县商业界的全新领航者。 基本概况来安县是安徽省滁州市下辖的一个县，环邻天长市，滁州市琅琊区、南谯区，明光市和江苏省盱眙县，南京市六合区，浦口区。来安县是南京都市圈的核心层城市，是江北的重要门户、安徽的东大门、滁州的副中心城市、皖
6、江城市带承接产业转移示范区城市。来安县地处安徽省最东部，长江北岸，与南京市隔江而望，环邻江苏省南京市、淮安市和滁州市琅琊区、南谯区及明光市。县城新安镇距离南京市区60公里、京沪铁路滁州站18公里、南京禄口国际机场80公里、宁洛高速公路滁州出入口5公里，104国道从南京长江大桥自东向西贯穿全境，与南京高新技术开发区隔河相邻。全县总面积1481平方公里，耕地面积71.3万亩，辖12个乡镇，130个村，49万人口。 综合实力来安县紧紧围绕“抢抓机遇、乘势而上、奋力崛起”的总体要求，全面落实科学发展观，大力实施东向发展，深化体制改革，积极调整结构，优化发展环境，推进效能建设，全县经济和社会快速发展；全
7、年实现生产总值70亿元，比上年增长15%。，来安县财政收入在上年6.36亿元的基础上，突破了10亿元大关，达10.0488亿元，同比增长58%。，来安县积极培育特色产业，通过产业招商，壮大产业集群，增强经济发展的持续动力；加强政策引导扶优扶强，促使资金、土地、人才等要素向优势产业集聚，向主导产业集聚，提高了经济发展的现实增长力。该县新能源、车辆配件、精细化工等特色产业经济效益日益显现，其中精细化工产业实现销售收入30多亿元；省级硅能产业基地驻地，县经济开发区预计实现财政收入1.58亿元，同比增幅高达62%。来安支柱产业突出，改革开放以来，已建成各类企业600多家，形成了化工橡塑、医药包装、轻工
8、机械、粮油加工、建筑建材、非金属矿藏开采加工等支柱产业，涉及30多个门类、1000多个品种。建设中的县工业新区、汊河新区具有优越的区位优势和投资环境，由此吸引了大批投资者。 来安县消费品市场运行分析来安县的消费品市场呈现良好的发展态势，居民购买力持续增强，假日消费作用突出，餐饮消费依然保持强盛的增长势头。来安县实现社会消费品零售总额249700.2万元，同比增长15.5%。整个消费品市场购销两旺，呈现出不同的消费特点：1:市场消费特点1.1是从地域消费看，城镇消费比乡村消费活跃，但城镇消费品增幅低于农村市场增幅。1.2是从行业消费看，批发零售业总量占主导地位。1.3是从商品类别消费看，居民吃、
9、穿、用消费全面增长。一季度的统计数据显示，粮油、食品、饮料、烟酒类同比增长17.2%，服装鞋帽针纺织品类增长15.3%，日用品类增长9%，书报杂志类增长21%，化妆品类增长18%，文化办公用品类增长13.1%，通讯器材类增长22%。2：消费品市场快速发展的主要因素2.1城乡居民收入稳步增长，随着国家社会保障体系的日趋完善，社保覆盖面不断扩大，低保标准逐年提高，转移支付力度增强，特别是中央对“三农”问题高度重视，采取了一系列惠农政策等，使来安县城乡居民收入保持了稳步的增长。城镇居民人均可支配收入5960元，同比增长8.9%；农民人均现金收入4230元，同比增长14%。城乡居民收入的稳步增长是拉动
10、消费增长的主要力量。2.2是拉动消费的政策环境日益趋好。国家和省出台了一系列鼓励消费的政策和措施，如家电下乡、汽车下乡、家电以旧换新等，政策导向上有利于消费品市场发展，促进消费对经济增长的拉动作用。2.3是新的消费观念的形成对经济增长起到推波助澜的作用。如今，随着生活水平的不断提高，新的消费观念逐步形成。比如到宾馆酒店吃年夜饭，节假日出游等等，都刺激了餐饮和旅游消费，对经济增长起到推波助澜的作用。3：消费品市场发展的不利因素3.1是消费理念与消费需求差距依然很大，收入差距拉大分化了消费群体，使消费热点难以大范围持续形成。3.2是由于市场的不确定因素影响，人们对部分事物的消费较为审慎，在一定程度
11、上影响了消费对经济发展的拉动作用。3.3来安县是农业大县，农村市场消费潜力巨大。但由于商业网点的规划相对滞后，约束了农村消费市场的发展，影响了来安县经济的发展。 来安县核心商业圈业态分布及租赁现状 建阳路1：建阳路业态分布2：市调数据显示：建阳路（南中北路段）其中以中段为代表，全段东西两侧沿街铺面共有街铺约298家，其中服装、餐馆和家电构成建阳路的主要经营业态，经营商户分别为：51家、34家、12家，分别占总经营商户的17.11%、12.77%和5.09%；经营装饰材料、五金建材的商户达到29家，占总经营商户的10.73%。商超及其它杂项54.3%。服装经营代表品牌有：圣迪奥、金盾、海澜之家、
12、牧马人、罗宾汉等；运动休闲系列品牌有安踏、李宁、KAPPA、康踏等；餐饮经营品牌有塞纳左岸休闲餐厅，其它以纯中餐以中小型本地饭店形式出现，无代表品牌。小商品便利店占比较大。3：建阳路沿线街铺面积,单间主要分布在1545之间，租金从25150元/月* 不等。租金状况分为三个部分，建阳中路在80150元/月*之间；建阳北路约为40120元/月*左右；建阳南路的租金在3595元/月*之间。 鼓楼口1：鼓楼口业态分布2：鼓楼口以品牌服饰专卖、家用电器、手机、餐饮等业态为主，分别占总经营商户的32.58%、18.95%、12.63%、商场、学校等公共配套设施共35.84%；具体包括女装、运动休闲、品牌男
13、装、化妆品、足浴、电脑等业态，其中女装占总经营商户的75%以上，以中高档服装为主，代表品牌有圣迪奥、朗香等，男装有海澜之家、劲霸、九牧王等，化妆品代表品牌有玉兰油、美宝莲、兰蔻等品牌等，餐饮代表品牌有UES复合式休闲连锁品牌。3：附图（鼓楼口街区实貌） 4：租金业态占比业态服装家用电器手机餐饮商场其它配套比例32.58%18.95%12.63%19.84%16%面积划分20以下12%；4060约55%；6080约10%；100以上约23%租金租金从60元/月至150元/月不等，从商业街中心地段(与建阳中路交汇处)向东西两边降低； 寺巷街1：寺巷街是来安县市内以服装、特色小吃为主的主要街道之一，
14、与建阳中路衔接，均为单层住宅底商，投入使用时间较长，整条街道卫生和环境状况较差，铺面较为破旧，受其自身物业环境的影响虽然热闹，但还存在着一定的发展弊端。2：调查数据显示：寺巷街经营餐饮和服装的商户分达到12家和9家，分别占总经营商户的17.9%和13.55%；经营鞋类的商户达到5家，占总经营商户的8.16%。3：寺巷街沿线街铺面积大小不等，跨度不大，从1060都有分布，单间面积主要集中在2035之间，租金状况约为40100元/月*之间。 以下是建阳路、鼓楼口、寺巷街服装类占比图：以下是建阳路、鼓楼口、寺巷街服装类面积占比图（实用面积）是以目前调查到的商户计算的：业态女装运动专卖男装鞋帽箱包裤业内衣童装面积290013008001600300200450 来安县目前最具代表百货商场 各传统百货商场业态分布名 称白云商场五星电器银都商厦嘉年华服饰广场经营主题超市、男女品牌服饰、鞋帽、箱包、黄金珠宝、化妆品空调、洗衣机、冰箱、厨卫、3C数码散货服饰、童装、箱包、饰品、鞋帽百货服饰、家私规模6000平方3000平方900平方3000平方地理位置建阳中路建阳南路建阳南路建阳中路评述
