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1、目 录第二部分会计核算管理31总则32中国会计准则下的会计处理33美国公认会计准则下的会计处理284附则：开发成本管理办法374.1开发成本核算原则374.2开发成本核算重点项目内容375财务报告制度545.1适用范围545.2财务分析报告的分类545.3财务分析的内容和方法545.4财务分析的上报556会计档案管理制度556.1公司的会计档案包括：556.2会计档案的保存566.3会计档案的借用。566.4会计档案的销毁57第二部分会计核算管理1 总则第1条 为了规范鑫鑫苑（中中国）置置业有限限公司（以以下简称称“集团公公司”）会计计确认、计计量和报报告行为为，根据据会计计法、企业会会计准则
2、则及集团团公司财财务管理理制度，结合本公司的具体情况，特制定本制度。第2条 集团公司会会计机构构设财务务管理部部，在总总经理领领导下，开开展具体体的财务务会计工工作，并并对总经经理负责责。各城市公公司及关关联公司司设财务务部，在在财务总总监（或或经理）和和总经理理的领导导下开展展具体工工作。城城市公司司及关联联公司财财务部的的业务受受财务管管理部指指导。第3条 集团公司、城市公司及关联公司须配备合格的财务会计人员处理财务会计工作。第4条 财务会计人人员须严严格履行行会计岗岗位职责责,遵守集集团公司司的各项项规章制制度。第5条 本制度适用用于集团团公司、城市公司及关联公司（以下统称各城市公司）。
3、2 中国会计准准则下的的会计处处理第6条 本公司执行行的会计计及财务务制度为为会计计法、企企业会计计准则等等相关的的规定。第7条 会计年度自自公历月日日起至月日止止。第8条 公司以权责责发生制制为基础础进行会会计确认认、计量量和报告告，实行行借贷记记账法。第9条 公司的会计计核算以以人民币币为记账账本位币币。第10条 会计反映的的信息应应以真实实的业务务为基础础，保证证会计信信息的完完整、清清晰、有有效，保保证财务务报告使使用者的的正确理理解和使使用。第11条 公司主要的的会计政政策应保保持前后后的一致致性。不不同时期期发生的的相同或或者相似似的经济济业务，应应当采用用一致的的会计政政策，不不
4、得随意意变更。确确需变更更的，应应当在附附注中说说明。第12条 对经济业务务会计的的确认、计计量和报报告应该该保持谨谨慎性原原则，不不能高估估资产或或者收入入、低估估负债或或者费用用。第13条 当经济业务务发生时时要及时时进行会会计确认认、计量量和报告告，不得得提前或或者延后后。第14条 公司合并会会计报表表按照企企业会计计准则第第33号合并财财务报表表编制制。第15条 预计负债等等或有事事项：需需遵守企企业会计计准则第第13号或有事事项及及相关指指南。第16条 资产减值：需遵守守企业业会计准准则第88号资资产减值值及相相关指南南。第17条 会计政策、会会计估计计变更及及会计差差错更正正：需遵
5、遵守企企业会计计准则第第28号会计政政策、会会计估计计变更和和差错更更正及及相关指指南。第18条 资产负债表表日后事事项：需需遵守企企业会计计准则第第29号资产负负债表日日后事项项及相相关指南南。第19条 关联方会计计处理：需遵守守企业业会计准准则第336号关联方方披露及相关指南。第20条 所得税会计计处理：需遵守守企业业会计准准则第118号所得税税及相相关指南南。第21条 集团公司依依据企企业会计计准则、房房地产行行业的特特点以及及公司的的具体情情况统一一制定会会计科目目编码和和名称清清单。第22条 各公司财务务部在具具体账务务处理中中必须正正确使用用会计科科目，在在实际工工作中可可根据实实
6、际情况况增设三三级或四四级科目目，特殊殊情况经经财务管管理部批批准后可可增设二二级科目目。第23条 原始凭证是是记录经经济业务务、济责责任、具具有法律律效力的的书面证证明。原原始凭证证的取得得必须真真实、有有效、正正确、完完整。原原始凭证证的使用用应遵守守以下条条款：(一) 原始凭证的的内容必必须具备备：凭证证的名称称；填制制凭证的的日期；填制凭凭证单位位名称或或者填制制人姓名名；经办办人员的的签名或或者盖章章；接受受凭证单单位名称称；经济济业务内内容；数数量、单单价和金金额(二) 从外公司取取得的原原始凭证证必须盖盖有填制制公司印印章，从从个人取取得的原原始凭证证，必须须有其本本人的签签名或
7、盖盖章，自自制原始始凭证必必须有经经办人和和公司主主要领导导的签名名或盖章章，对外外开出的的原始凭凭证，必必须加盖盖公司的的印章；(三) 凡填有大写写和小写写金额的的原始凭凭证，大大写和小小写金额额必须相相符；(四) 支付款项的的原始凭凭证，必必须有收收款公司司和收款款人的收收款证明明；(五) 一式几联的的原始凭凭证，只只能以一一联作为为报销凭凭证；一一式几联联的发票票和收据据，必须须用双面面复写纸纸（发票票和收据据本身具具备复写写纸功能能的除外外）套写写，并连连续编号号。(六) 原始凭证不不得涂改改、挖补补。发现现原始凭凭证有错错误的，应应当由开开出单位位重开或或者更正正，更正正处应当当加盖
8、开开出单位位的公章章。第24条 按规定应该该使用电电子发票票、税控控机打发发票或定定额发票票的必须须按其规规定办理理。第25条 记账凭证是是根据原原始凭证证的经济济内容确确定会计计科目填填制的记记账依据据。记账账凭证的的使用应应遵守以以下条款款：(一) 会计人员应应根据审审核无误误的原始始凭证填填制记账账凭证；(二) 填制记账凭凭证时，应应当对记记账凭证证进行连连续编号号，一笔笔经济业业务需要要填制两两张以上上记账凭凭证的，可可以采用用分数编编号法编编号；(三) 填制记账凭凭证应包包括日期期、凭证证编号、经经济业务务摘要、会会计科目目、金额额、所附附原始凭凭证张数数以及填填制人、稽稽核人、记记
9、账人、财财务负责责人等内内容；(四) 除结转损益益的记账账凭证可可以不附附原始凭凭证外，其其他记账账凭证必必须附有有原始凭凭证。如如果一张张原始凭凭证涉及及几张记记账凭证证，可以以把原始始凭证附附在一张张主要的的记账凭凭证后面面，并在在其他记记账凭证证注明附附有该原原始凭证证的记账账凭证的的编号或或者附原原始凭证证复印件件；(五) 一张原始凭凭证所列列支出需需要本公公司以外外的其他他公司共共同负担担的，应应将其他他公司负负担的部部分开给给对方内内部往来来通知单单并进行行结算；(六) 内部往来通通知单必必须具备备通知方方和接收收方的名名称、通通知方的的记账凭凭证号、通通知金额额、业务务内容、附附
10、件名称称和附件件复印件件等基本本内容；(七) 当年内发现现已登账账的凭证证填写错错误时，应应调整相相关科目目；发现现以前年年度记账账凭证有有错误的的，损益益类的应应当通过过“以前前年度损损益调整整”科目目用蓝字字更正。(八) 财务人员应应妥善保保管记账账凭证，记帐凭证应当连同所附的原始凭证或者原始凭证汇总表，按照编号顺序，折叠整齐，按期装订成册，并加具封面，注明单位名称、年度、月份和起讫日期、凭证种类、起讫号码，由装订人在装订线封签外签名或者盖章。第26条 根据公司的的具体经经营情况况，公司司设置现现金日记记账、银银行存款款日记账账、总分分类账、明明细分类类账、固固定资产产卡片或或固定资资产台
11、账账、出租租开发产产品台账账等账册册。第27条 年末结账完完成后，应应及时打打印各种种会计账账簿。打打印的会会计帐簿簿必须连连续编号号，经审审核无误误后装订订成册，并并由记帐帐人员和和会计机机构负责责人、会会计主管管人员签签字或者者盖章。第28条 资产资产是指企企业过去去的交易易或者事事项形成成的、由由企业拥拥有或者者控制的的、预期期会给企企业带来来经济利利益的资资源。(一) 符合上述资资产的定定义并且且同时满满足以下下条件时时，确认认为资产产，并在在资产负负债表列列示：(1) 与该资源有有关的经经济利益益很可能能流入企企业；(2) 该资源的成成本或者者价值能能够可靠靠地计量量。(二) 公司资
12、产按按流动性性分为流流动资产产、长期期投资、固固定资产产、无形形资产和和其他资资产。第29条 流动资产流动资产是是指可在在一年内内或超过过一年的的一个营营业周期期内变现现或耗用用的资产产，主要要包括：货币资资金、交交易型金金融资产产、应收收及预付付款项、待待摊费用用、存货货等。(一) 应收及预付付款项是是指公司司在经营营过程中中发生的的各项债债权，包包括应收收票据、应应收账款款、其它它应收款款和预付付账款。a.应收及及预付款款项按实实际发生生额记账账，应收账账款按照照往来户户名和工工程项目目设置辅助助项目核核算进行行明细核核算，预预付账款款需要再再增加合合同辅助助核算；b.公司发发生的债债转股
13、、以以非现金金资产清清偿债务务或收到到低于应应收债权权账面价价值等业业务按企企业会计计准则第第12号-债务重重组的的规定进进行业务务处理；c.坏账准准备采用用备抵法法，估计计坏账准准备的方方法采用用个别认认定法：即计提提坏账准准备时，结合每笔账项的实际、债务单位情况、账龄分析情况等，个别认定某个债务方或某一笔账是否有难以收回的风险，对风险大的加大坏账准备金的提取比例，而其实没有风险或风险不大的应收账款则可以不提坏账准备，进而确定本期期末应计提的坏账准备金额。系各城市公司应在季末对本公司应收款项余额逐一进行审阅（包括预付账款、应收账款、其他应收款），对坏账可能性进行判断，并根据下表计提坏账准备：
14、坏账的可能能性对应的概率率区间计提坏账比比例基本确定大于95%但小于于1000%100%很可能大于50%但小于于或等于于95%80%可能大于5%但但小于或或等于550%30%极小可能大于0但小小于或等等于5%0%d.集团各各公司已已支付的的诉讼索索赔、诉诉讼代理理律师费费等相关关费用支支出，如如经各城城市公司司总经办办认定或或经集团团相关主主管部门门认定需需向施工工单位追追索的，则则需列入入其他应应收款作作为债权权管理，但但同时应应根据上上述规定定考虑其其坏账可可能性，计计提坏账账准备。在在对涉及及诉讼的的债权估估计其坏坏账可能能性时，可可参考律律师意见见。e.坏账的的确认标标准：（1） 债务
15、人依法法宣告破破产、撤撤销、其其剩余财财产确实实不足清清偿的应应收账款款；（2） 债务人死亡亡或依法法被宣告告死亡、失失踪，其其财产或或遗产确确实不足足清偿的的应收账账款；（3） 债务人遭受受重大自自然灾害害或以外外事故，损损失巨大大，以其其财产（包包括：保保险公司司赔款等等）确实实无法清清偿的应应收账款款；（4） 债务人与其其为履行行偿债义义务，经经法院裁裁决，确确实无法法清偿的的应收账账款；（5） 逾期3年以以上仍未未收回的的应收账账款；（6） 经国家税务务总局批批准核销销的应收收账款。对符合上述述条件之之一的应应收款项项，由财财务部提提出核销销申请，10000元以内的经本公司总经理签字后，确认为坏账，报财务管理部备案；10000元以上的还需经审计监察部和财务管理部审批后，确认为坏账。(二) 待摊费用按按收益期期分为待待摊费用用和长期期待摊费费用。待待摊费用用指已经经支出但但应由本本期和以以后各期期分别承承担、分摊期期在一年年以内(含一年年)的费用用，如广告告费、租租赁费等等；长期期待摊费费用指公公司已经经支出但但应由本本期和以以后各期期分别承承担、分分摊期在在一年以以上
