物业管理师考试管理实务讲义

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页第1讲备考建议 1、学习之前必须要读两个文件：一个是物业管理师资格考试实施办法，另一个是考试大纲。 2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广度。4、把复习的内容分为三个档次：ABC，以此来区分考试的重点和要点。在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，分别对应ABC三个档次，另外，如果出现在每一章

2、的考试目的和考试要求的内容提示中，就需要在该部分画一个星号（*），如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现，还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。 不同的考题所考核知识的要求是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。 单选题：单选题要求在备选的4个答案中，能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。多选题：与单选题相比，考核的准确度

3、要求要高一些，因为对5个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。 综合分析题：是全面检验考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用；考试大纲里面要求“熟悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判断；考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能

4、够知道其基本含义、能够进行判断和应用。否则，考试的内容很多，不加以区分，完全去记忆是很难做到的。7、要制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习，整个过程应当在考试前一个月完成，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。8、复习备考建议2-3人共同进行，这样有利于提醒、讨论、交流和互助。内容提要及考试要求 一、内容提要 1物业管理企业的类型及特征 2物业管理企业的常见模式 3物业管理企业的设立程序 (1)工商注册登记 (2)资质管理 4物业管理企业的组织形式与机构设置 (1)物业管理企业的组织形式 (2)物业管理企业组织机构设置的影响因素 (3)物业管理企业组织机构设置的要求 (4)物业

5、管理企业职能机构及其职责 二、考试目的和考试要求 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。 考试基本要求 掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。 熟悉：物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。 了解：物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。 考题类型要求 本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题。三、内容辅导物业管理企业概述一、物业管理企业的概念和特征（熟悉） 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地

6、位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 其特征可以归纳为以下三点： 第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义 享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。 第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托

7、性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。 第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。 二、物业管理企业的分类（了解） 物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。 (一)按照投资主体的经济成分来划分 1全民所有制物业管理企业 全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以

8、原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。 2集体所有制物业管理企业 集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。 3民营物业管理企业 民营物业管理企

9、业是指民营性质的物业管理企业。 4外资物业管理企业 外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。 5其他物业管理企业 其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。 (二)按股东出资形式来划分 1物业管理有限责任公司 物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。 2物业管理股份有限公司 物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。 3股份合作型物业管理企业 股份合作型物业管理企业的股东通过

10、订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。 三、物业管理企业的常见模式 (一)房地产建设单位的附属子公司或部门 房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业)，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。 (二)独立的物业管理企业 独立的物业管理企业是指不依附于

11、房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。 (三)物业管理集团公司 物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。四、物业管理企业的工商注册登记 根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 一、物业管理企业的工商注册登记（分为六个步骤） 根据公司法规定，企业设立须向工商行政

12、管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。 (一)企业名称的预先审核 物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合公司法的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得企业名称预先核准通知书。 (二)公司地址 物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。 (三)注册资本 公司法规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万

13、元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。 (四)股东人数和法定代表人 在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。 (五)公司人员 物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。 (六)公司章程 物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括： (1)总则，包括公司名称和地址等

14、； (2)企业的经营范围； (3)公司注册资本； (4)股东的姓名或名称； (5)股东的权利和义务； (6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件； (7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则； (8)公司的法定代表； (9)公司解散事由和清算办法； (10)职工录用方式、待遇、管理方法； (11)企业的各种规章制度。 物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。五、物业管理企业的资质审批及管理 (一)物业管理企业的资质条件（注意：谁审批、谁颁发、谁管理） 物

15、业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件 如下： 1一级资质 (1)注册资本为人民币500万元以上。 (2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： 1)多层住宅200万m2；