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1、房地产开发公司的定义 房地产开发公司是指按照都市房地产管理法的规定,是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。 房地产开发公司的分类 按房地产开发业务在公司经营范畴中地位的不同，可将房地产开发公司分为房地产开发专营公司、兼营公司和项目公司。 房地产开发公司的设立条件 设立房地产开发公司，应当具有下列条件： (1)有自己的名称和组织机构。 （2)有固定的经营场合。 （3）有符合国务院规定的注册资本。房地产开发公司是资金密集性公司，对其注册资金的规定高于一般经营性、劳务性、中介性的公司。目前建设部按房地产开发公司的资质级别不同规定了不同的注册资本规定。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势
2、，减少房地产投资风险，保障交易安全。 (4）有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其她社会效益和环境效益实现的必要条件。目前,建设部按房地产开发公司的资质级别不同规定了不同的专业技术人员规定。 (5)法律、行政法规规定的其她条件。 房地产开发公司的设立程序 设立房地产开发公司应通过如下程序: ()应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件的，不予登记。 ()房地产开发公司在领取营业执照后的个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 上述规定重要为协调公司设立中,一般
3、行政管理（工商行政管理)与特殊行政管理(房地产开发行业管理)的关系。4.房地产开发公司的注册资本与投资总额 房地产开发是一项需要巨额资金投入的经营活动，如果房地产开发公司的注册资本过低而投资总额过大,势必导致其投资风险巨大，给投资者、其她经营者及消费者带来巨大风险隐患。因此,都市房地产管理法规定：房地产开发公司的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。 5房地产开发的分期投资额与项目规模 有些房地产开发项目由房地产开发公司分期开发，这时若分期投资额过小而分期项目规模过大，也将给其自身和她人带来巨大风险隐患，往往不能保证开发项目顺利完毕。因此,都市房地产管理法规定：房地产开发公司分期开发房
4、地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的商定，按期投入资金，用于项目建设。 房地产开发公司的经营活动房地产开发公司经营活动的重要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发公司就是从事房地产开发和经营的公司，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的重要业务有： 1、土地的开发与经营。公司将有偿获得的土地开发完毕后，既可有偿转让给其她单位使用，也可自行组织建造房屋和其她设施,然后作为商品作价发售，还可以开展土地出租业务。 2、房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租
5、。公司可以在开发完毕的土地上继续开发房屋，开发完毕后,可作为商品作价发售或出租。公司开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安顿房和代建房等。 3、都市基本设施和公共配套设施的开发。 4、代建工程的开发。代建工程的开发是公司接受政府和其她单位委托，代为开发的工程。 房地产开发公司的经营特点 房地产开发公司的生产经营与施工公司不同。其经营特点重要有如下几点: 1、开发经营的筹划性。 公司征用的土地、建设的房屋、基本设施以及其她设施都应严格控制在国家筹划范畴之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和公司的建设筹划、销售筹划进行开发经营。 2、开发产品的商品性。 房地产开发
6、公司的产品所有都作为商品进入市场，按照供需双方合同合同规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3、开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性涉及两个方面： (1)经营业务内容复杂。公司除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基本设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 （2)波及面广，经济往来对象多。公司不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，并且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 、开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始,通过可行性研究
7、、征地拆迁、安顿补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几种开发阶段，少则一年，多则数年才干所有完毕。此外,上述每一种开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品自身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。 、经营风险大。 开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营限度高、不拟定因素多，一旦决策失误,销路不畅,将导致大量开发产品积压,使公司资金周转不灵,导致公司陷入困境。 房地产开发公司的项目投资费用 经营房地产投入资金多，风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行精确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与
8、成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范畴涉及土地购买成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等所有投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不拟定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差别。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。 (一）开发成本1.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、
9、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可根据所在都市人民政府颁布的都市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段级别、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 .土地征用及拆迁安顿补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用重要有土地补偿费、劳动力安顿补贴费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安顿补偿费。在城乡地区,国家和地方政府可以根据法定程序,将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土
10、地使原用地单位或个人导致经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它事实上涉及两部分费用，即拆迁安顿费和拆迁补偿费。 .前期工程费。前期工程费重要涉及: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定比例估算。一般规划及设计费为建安工程费的3左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费原则估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。重要涉及地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费原则估算。 .建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。重要涉及建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程
11、费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 .基本设施费。它又称红线内工程费,涉及供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，一般采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。它重要涉及不能有偿转让的开发社区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算措施。 7.不可预见费。它涉及基本预备费和涨价预备费。根据项目的复杂限度和前述各项费用估算的精确限度，以上述16项之和为基数,按3%一%
12、计算。 .开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所承当的多种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在某些大中都市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据本地有关法规原则估箅。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按%左右计算。 2.销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。重要涉及如下三项:（1)广告宣传费。约为销售收人的一3%;()销售代理费。约为销售收入的.5%一2；(3)其她销售费用。约为销售收入的0.5%一
13、1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的一6%。财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用,重要为借款利息和其她财务费用(如汇兑损失等)。 (三）投资与成本费用 估算成果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算成果以汇总表的形式列出。 房地产开发公司的涉税 房地产开发公司重要波及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、公司所得税、个人所得税以及契税等。 一、营业税:是对在国内境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的所有价款和价外费用。应税劳务重要波及如下几种方面:转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;销
14、售不动产，税率为5%；包销商承销，应按“服务业代理业”征税。土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业租赁业”征税。计算公式=营业额合用税率 二、都市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税根据,依所在地辨别别合用7%、5%、1%征都市建设维护税，依3%计征教育费附加。 三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所获得的增值额和规定的合用税率计算征收，纳税人转让房地产所获得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额合用税率速算扣除额速算扣
15、除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：获得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。 四、房产税:是在都市、县城、建制镇、工矿区范畴内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税根据,税率为1%。年应纳税额=房产原值(评估值)（1-30%)1.2%。 五、城乡土地使用税:是在都市、县城、建制镇和工矿区范畴内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税根据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=（各级土地面积相应税额)。房地产开发公司自用、出租、出借本公司建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城乡土地使用税和房产税。 六、都市房地产税、三资公司土地使用费:都市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资公司、外国公司及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。都市房地产税依房产原值计税,税率为.2%。年应纳税额=房产原值税率(-0)。三资公司土地使
