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1、凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性性分析报报告2011年年12月10日目录目录1第一章 项项目简述述31.1项目目概况31.2 初初步定位位建议31.3 报报告编写写依据5第二章 市市场环境境及项目目定位分分析62.1市场场环境概概况及分分析62.1.11地理位位置及自自然资源源优越：62.1.22经济发发展势头头强劲：62.1.33商业需需求呈上上升趋势势：622吉安安近年旅旅游、酒酒店服务务业市场场发展、消消费情况况72.2.11旅游市市场概况况72.2.22居民消消费力72.2.33酒店、餐餐饮、娱娱乐服务务业消费费现状72.2.44吉安部部分酒店店宾馆经经营基本本情况：82.2.55吉安
2、酒酒店业现现状及特特点分析析：82.3本章章小结9第三章 项项目总体体功能定定位布布局（调调整方案案）113.1客房房功能布布局113.1.11 客房房层功能能汇总表表113.1.22客房层层功能布布局图123.22餐饮功功能布局局153.2.11 餐饮饮功能汇汇总表153.2.22餐饮功功能布局局图163.3休闲闲娱乐布布局173.3.11 休闲闲功能汇汇总表173.3.22 休闲闲功能布布局图183.4其它它功能板板块203.4.11 其他他功能汇汇总表203.4.22 大堂堂功能布布局图213.5总体体功能系系统汇总总表及说说明22第四章 项项目经营营及预测测分析234.1客房房营业收收
3、入234.2餐饮饮营业收收入234.33康体娱娱乐收入入244.4其它它收入254.5前三三年经营营收入预预测汇总总表254.6经营营损益分分析（酒酒店三年年损益预预测表）26第五章 售售价定位位及财务务测算（产产权客房房部分）275.1销售售价格定定位说明明275.2 收收益还原原法-销售价价格定位位285.3产权权式酒店店投资回回报组合合策略31 广州东东酒承业集集团酒店店管理有有限公司司 Guuanggzhoou OOrieentaal HHoteel GGrouup MManaagemmentt Coo.,LLtd.江西吉安市市凤凰城城国际公公寓酒店店项目经营可行性性分析报报告中国江西
4、省省吉安市市吉安县县2011年年12月第一章 项项目简述述1.1项目目概况本项目酒店店位于吉吉安县吉吉安大道道凤凰园园区的交交通主出出入口，由由吉安绿绿地置业业有限责责任公司司开发和和投资建建造，作作为凤凰凰城商住住小区的的配套项项目。酒酒店楼高高15层层，建筑筑面积1147005 平平方米（含含6#楼楼三层用用于水疗疗功能）。项项目计划划拟于建建成后按按产权酒酒店形式式出售，以以实现资资金的快快速回笼笼。1.2 初初步定位位建议 初步定位建建议：总体拟定位位为一家家集住宿宿、餐饮饮、休闲闲娱乐、会会议接待待为一体体的四星星标准商商务休闲闲型（产产权式）酒店。酒酒店的硬硬件设施施较为配配套齐全
5、全，应为为目前吉吉安县最最高档次次酒店之之一，并并在经营营项目、硬硬件、品品质和特特点方面面优于本本地区同同类酒店店。其依据基于于以下六六点： 机 遇：吉安县乃至至吉安市市目前高高星级酒酒店少，与与吉安的的经济格格局不对对称，无无法满足足今后本本区经济济发展以以及旅游游会议接接待的需需求，高高端酒店店有很大大的发展展空间，此此机遇不不可错失失。 市场发展趋趋势：目前全国乃乃至各地地区的酒酒店发展展趋势都都朝向高高星级方方向提升升靠拢，呈呈现“星级越越高效益益越好”的特点点，不但但新建酒酒店的规规格在攀攀升，而而且老三三星酒店店都纷纷纷改造变变身为四四星和五五星级酒酒店，这这已成为为当前经经济发
6、展展需要的的必然趋趋势，上上世纪末末备受市市场青睐睐的三星星级酒店店正逐步步失去市市场地位位，酒店店市场开开始形成成两头大大中间小小格局。 造价成本可可控：酒店的功能能块虽有有增加，但但造价成成本弹性性较大，通通过严格格的专业业把控，布布局设计计合理，可可以稀释释和缓冲冲成本压压力。 经济效益明明显优于于经济型型酒店：目前吉安四四星级酒酒店的房房价比经经济型酒酒店平均均房价高高出约11002000元，四四星级酒酒店的各各功能板板块（餐餐饮、娱娱乐等）的的交叉互互动效应应，又能能拉动消消费和营营业收入入的增长长，促进进物业增增值。 提升物业价价值利于于售楼工工作开展展：项目定位为为四星标标准，有
7、有助于物物业的预预期值上上行，对对购楼形形成较大大吸引力力，起到到助推作作用。 利用“高地地”优势打打造企业业品牌：恰当的档次次定位和和迎合市市场需求求的配套套，极有有利于开开业后能能迅速提提升酒店店的认知知度和品品质，打打造出一一方品牌牌。 综上所述：如要保持项项目在本本区域的的可持续续发展，应应充分考考量到上上述因素素。在以以下章节节里我们们将对定定位思路路进行详详细分析析论证。1.3 报报告编写写依据1) 项目经营可可行性分分析报告告编制委委托合同同；2) 吉安市城城市总体体规划；3) 国家计划委委员会发发布的关关于建设设项目进进行可行行性研究究的试行行管理办办法；4) 国家计划委委员会
8、、建建设部发发布的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）；5) 国家计划委委员会发发布的投投资项目目可行性性指南；6) 中华人民民共和国国建筑法法;7) 住宅建筑筑设计规规范GBBJ966-866;8) 民用建筑筑设计通通则JGGJ37738;9) 建筑物抗抗震设计计规范GGB500191193;10) 吉安市历年年统计年年鉴；11) 本项目初步步规划方方案；12) 其它相关法法律、法法规、标标准和规规范；13) 其他相关依依据资料料及实地地调查资资料；14) 项目单位提提供的有有关本项项目的基基础资料料、技术术资料等等。第二章 市市场环境境及项目目定位分分析2.1市场场环境概概况及
9、分分析2.1.11地理位位置及自自然资源源优越：吉安县地处处江西省省中部，位于长江三角洲、珠江三角洲、闽南经济区的“扇轴”部位。物产资源丰富，现辖12镇7乡，人口50万，总面积2117平方公里。境内形成了以井冈山机场、京九铁路、105国道、赣粤高速、武吉高速、赣江黄金水道为主轴的立体交通网络。县城敦厚距吉安市中心城区和吉安海关、吉安商检、吉安火车站10公里，距井冈山机场30公里，距赣粤高速出入口3.5公里，距赣江燕子窝水运码头2公里，城东设有京九铁路吉安货运南站，交通异常便利。2.1.22经济发发展势头头强劲：近年来吉安安县经济济进入快快速发展展轨道，“十一五”期间GDP年均增长率达14%。2
10、010年，实现生产总值74.02元，人均生产总值达16100元，比上年增长15%，各项经济指标均提前一年完成“十一五”规划目标。根据“十二五”规划目标，到“十二五”期末年生产总值将达200 亿元，人均生产总值达到6000 美元左右。2.1.33商业需需求呈上上升趋势势：目前全县工工贸企业业有一千千多家，规规模以上上企业近近1000多家。其其中有如如上市公公司联创创光电、台台商投资资的电子子产业公公司等多多家省市市著名大大中型企企业。区内以以及周边边所属各各规模企企业的政政务、商商务、会会务活动动，大小小会议经经常举办办，经贸贸活动频频繁；旅旅游客源源市场的的开拓和和游客量量的增长长，带来来酒店
11、消消费量的的增大。 分析小结：以上三个方方面条件件无疑给给本区酒酒店服务务业带来来极大商商机，对对本项目目形成强强有力的的支撑。22吉安安近年旅旅游、酒酒店服务务业市场场发展、消消费情况况2.2.11旅游市市场概况况2010年年全年全全市接待待入境旅旅游者112.225万人人次，增增长211.5%；旅游游外汇收收入28838万万美元，增增长255.6%。全年年全市接接待国内内旅游者者14002.335万人人次，增增长155.3%；国内内旅游收收入888.233亿元，增增长211.5%。2.2.22居民消消费力 资料公布显显示：吉吉安市220111年16月份份城镇居居民人均均可支配配收入为为88
12、886.336元（月月均14481.06元元）、吉吉安县119月份份城镇居居民人均均可支配配收入为为117753元元（月均均13005.88元），购购买力在在全国属属于中等等水平。2.2.33酒店、餐餐饮、娱娱乐服务务业消费费现状但通过我们们的市场场调查发发现，本本地区的的实际消消费实力力与官方方公布的的居民可可支配收收入极不不对称，消消费力之之强劲直直逼一线线城市。通过对当地 华拓大酒店 开元洲际大酒店 宏泰国际酒店 吉安宾馆 锦洋宾馆 君嘉商务酒店 龙腾商务宾馆等13家酒店宾馆、湘君酒家 食为天 皇冠酒楼餐厅 锦源酒家 闽圳酒家 鸿港海鲜酒楼等10家酒楼食肆、宏泰国际水疗会 海阔天空 华拓
13、桑拿 大浪淘沙洗浴中心 碧涛阁水疗会所 天之道 大汉松骨 文山国际足浴中心等10家桑拿洗浴和沐足会所的抽样调查显示： 经济型商务务酒店平平均房价价为10001500元、三三星以下下（含三三星）平平均房价价为1550元-2200元元、四星星（含准准四星）平平均房价价为2000元-3360元元，年平平均开房房率普遍遍达到660%以以上，有有的甚至至高达775%。各各店房价价和入住住率的高高低与所所处地段段位置、硬硬件设施施状态有有较大区区别。 以一般中档档装修水水平的酒酒楼食肆肆为例，人人均消费费达50080元元。午餐餐上座率率40%-880%，晚晚餐上座座率700%-1200%不等等，消费费相当
14、旺旺盛。 桑拿场所收收费：普普通按摩摩服务11201400元90分分钟，莞莞式服务务50006000元。各各处场所所生意都都比较火火爆。其其价格和和繁荣程程度甚至至已超过过珠三角角许多经经济发达达地区。2.2.44吉安部部分酒店店宾馆经经营基本本情况：酒店名称等级标准平均房价平均开房率率吉安华拓国国际大酒酒店四星级260元63%吉安开元洲洲际大酒酒店四星级350元62%吉安文山国国际大酒酒店四星级274元62%吉安宏泰国国际酒店店四星标准245元64%吉安白鹭宾宾馆四星级220元66%吉安宾馆三星级200元66%文山国际酒酒店三星标准198元59%吉安皇冠酒酒店三星标准168元56%庐陵宾馆二星标准140元66.5%吉安君嘉商商务酒店店二星标准130元67.5%锦江之星经济快捷型型140元71%吉安龙腾商商务宾馆馆经济商务型型150元60.5%吉安南苑宾宾馆经济型100元65%（数据来源源：吉安安市旅游游局）2.2.55吉安酒酒店业现现状及特特点分析析：a) 高星级酒店店不足，且且分布不不均匀。全全市目前前仅有四四星级酒酒店122家，其其中吉安安县城仅仅有准四四星酒店店一家（宏宏泰酒店店）。b) 酒店多以招招待所、小小型宾馆馆为主
