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1、房产项现在期营销方案策划书模板 引言对于项目标市场研究，是一件富有激情和发明力的事。其和生俱来的魅力及复杂性，决定了此次XX项目营销策略总体思绪方案也如其本身一样充满着难度，更含有和生俱来的冲击力：怎样将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，而且富有实施性?怎样从种种困难和矛盾中找出正解，处理变数及不确定的风险?怎样构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系?怎样建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多个推广平台的立体推广体系?一个项目标推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必需经多方面的专业人士担当，本项目标市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严
2、谨地实施。本策略，仅做概要性论述，并将随市场改变情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位和开发理念，需和开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“专心、品位、感动六安”作为华府项目标开发理念。“专心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本;“感动六安”是开发理念的关键，指对人性的关注，表现在建筑设计、功效配套等方面对人需求的关心;“品位”指产品质量方针和品质保障。策划目标1.树立产品品牌，表现XX项目标三个价值：中心区六安政务文化关键区和未来商业中心区;升值空间XX项目及项目区域含有很大的升值潜力;新生活和个人价值、身份表现个人、家庭在精神层面的成功感受。2.使产品含有较
3、高的市场认可度，确保产品顺利去化。3.以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。策划思绪具体请参阅XXXX项目整合营销推广系统方案逻辑图第一部分市场解构基础描述XX市地理位置优越，临近XX市，为皖西地域的中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万;六安历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在政策上得到国家的倾斜和支持;六安交通便捷，宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好;六安经济平稳增加，增速较低，年增幅约为%，在安徽省各地级市中处于第三集团，经济实力及居民消费能力有限，2021年城镇居民可支配收入5139元，为
4、安徽省最低水平，低于全省平均水平元;六安是劳务输出大市，全市外出务工人员达成107万人，其务工所得为六安市居民的一个主要收入，返乡置业者为一潜在的有效需求群体;旧城改造和行政新区的建设是六安城市建设的推进力;也是推进当地房地产业快速发展的关键动力。项目介绍1.地块四至北面：北依佛子岭路和27万方的天盈星城相望;西面：西临解放南路和安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名全部城;东面：东接天盈星城新地块和六安行政服务中心;南面：南靠312国道和计划中的森林公园并紧贴六安火车站;2.关键计划指标土地面积：261931平方米。用地性质：住宅用地。容积率：。建筑退让：退让佛
5、子岭路25米，解放南路40米，退其它道路不少于5米，商业仅沿解放路部署，其它道路不得部署对外的商业门面。3.地块周围计划项目所处位置为南部新区，除计划建有市府办公区外，还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施，项目旁安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名全部城正在建设，东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品别墅住宅小区。4.周围配套设施档次和项目档次存在差异，有待提升.现在地块周围商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高级品位的需求，需要全方面提升;.项目距市中心3公里，7路和201路公交车将本项目和市区相
6、连。项目标外部交通优势很显著，紧靠312国道，向东可达合肥，向西可通河南，紧邻火车站，而且车站近期开通客运将大大带动本项目周围的人气;.教育、医疗等社会配套严重不足。.其它配套设施现实状况;.政府机构：项目东面临近六安行政服务中心和市委市政府新办公大楼。.教育：项目北面有六安六中、交通小学和国防科技学校。.医院：项目向西北磨子潭路上有六安市第二医院。.娱乐：项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。.景观：项目向北是沿河的城市公园。5.环境分析：.区域环境：地块在政务新区，火车站广场周围，是计划确定的城市发展方向，周围新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。.居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利
7、通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。.景观环境：项目南边有计划中的森林公园，享受景观优势。.商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。.竞争环境：作为居住新区，计划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较剧烈。.类比环境：现在区域市场新增楼盘定位均为中高级住宅，并计划有部分别墅产品。SwoT分析1.优势.地段优势项目地块在城南新区，近接火车站，该区域为六安市未来建设关键，尤其是市政府迁移到本区域，多种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。.交通优势项目地块紧邻火车站和312国道，火车站客运业务将于
8、近期运行，对外交通便捷。.后发优势本项目所在区域为新建城区，多种市政配套和计划能够从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这么能够使设计、计划从一个科学合理的角度出发。.规模优势本项目用地面积超出了26万平方米，小区规模在六安当地属前列。大规模小区有其集约优势，规模推广优势，多种配套诸如商场、幼儿园等在小区内部就可实现，满足区内居民多种生活需求。同时大型居住小区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。2.劣势.项目所在区域尚处于开发早期，现在多种配套设施并不齐全，尤其缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时当地居民对老城区还有一定的依靠度，所以现在本项目所在区域人气尚显不足。.
9、毗邻火车站及312国道，对居住区产生噪声影响较大。3.机会点.六安社会经济发展快速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提升，使市民购置力得到了有效的提升。.现在当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。.六安当地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.当地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。4.威胁点.六安本身对周围地域辐射力较小，客源不足较大，尤其临近合肥，减弱其作为区域中心城市的辐射力。.多年来六安经济有了很大的发展，但相对而言六安当地居民对房价的承受力还相当受限。而购置力较
10、强的客源选择在合肥投资购房可能性较大。.2021年为六安大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供给量放大关键时期，市场供给方将会重视对用户的争夺，稀缺的用户资源将会加剧市场剧烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案周围天盈星城已经先期入市，且估计在本案开盘时该案恰好已经全部完工，安徽水利开发的和顺名全部城体量在24万方左右，所以现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。.区域住宅三级市场并不活跃，购房自用依然是六安市民的关键购房目标，同时对房产的增值保值作用无明确定识，房地产投资意识微弱。.宏观调控政策的影响：伴随政府经过金融手段和政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地域
11、受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判定，加剧了持币观望心态的出现。第二部分用户分析目标市场定位和分析1.目标消费群定位先前经过我们的论述，已经确定了产品走中等偏高的路线，而作为一个中高级楼盘，它所面正确用户群也必定是有选择性的。由消费群金字塔的结构也能够看出，中高级消费群数量并不为多，但要求并不为低，能够说对于“质”和“价”的平衡和协调，她们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场用户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基础上以中等，中高等阶层用户为主，一网打尽式用户定位，现从区域上作逐一分析：.客源区域.一级区域：六安主城区内;.二级区域：六安主城区以外的其它县乡及车程在1
12、小时内的周围城镇。.客源职业.私营业主、个体经营者;.六安在外务工者;.六安当地政府公务员;.企业高级管理人员;.学校、医院、银行等企事业职员;.六安当地效益很好的企业职员;.富裕进城的农民。.客源购房目标.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房;.改进型：改进原有住宅环境和居住层次的;.工作型：因为工作原因来六安，为了工作方便的人群。.吸引客源种类.以个体买家为主，集团用户为辅;.立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。2.主力客源分析年纪职业年收入家庭结构25岁以下公务员1-2万独身25-35岁公务员1-3万独身或新婚夫妇或有未独立儿女家庭36-45岁公务员2-4万有未独立儿女
13、或独立儿女家庭46岁以上公务员4万以上有独立儿女家庭或儿女已成家本案体量35万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其它购置力群体的购置，从而达成提升本案品质形象和顺利去化目标。.公务员阶层.收入情况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如上图。.居住现实状况：现在公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内徽商集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量5万平方米左右，不对外发售，公务员购置享受政府补助政策，现已结构封顶，二次交易价格1800-2050元/平方米。.
14、未来居住需求：25岁以下人群：通常是处于工作起步阶段，经济基础微弱，购置商品房承受能力有限，这类人群大部分临时没有考虑购置商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购置，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。25-35岁人群：通常是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，计划购置商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是现在的需求者，不过很显著她们含有更强的购置力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。最需要关注的人群是36-45岁的年纪段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，她们已经有了较为牢靠的经济基础，开始计划购置商品房以改进现在的居住条件，因此这部分人群是现实的主流需
