浙江发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例

《浙江发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、浙江发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例浙江发布十年房地产审判白皮书商品房二手房买卖纠纷受宏观调控影响大本报杭州2013年9月5日电（记者 余建华 孟焕良）今天，浙江省高级人民法院对外发布 20032012 房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书，从司法的视角分析、梳理和 总结十年来房地产审判中发现的问题及建议，并发布十大典型案例，为相关部门的科学决策 提供参考，为当事人理性维权提供指引。统计数据显示，2003年至2012 年间浙江省房地产纠纷收案数量总体上呈波浪形上升趋势， 年度收案数量受宏观调控政策影响的特点比较突出，2003 年至 2007年每年度基本维持在1 万件左右，2008

2、年后增长明显，每年度约1.3 万件，2012 年上升至 14357 件，收案数冲至 历史新高。各类房地产案件中，商品房销售合同纠纷和二手房屋买卖合同纠纷各年度收案数 相对波动幅度较大，且明显受到宏观调控政策影响。为实现民事审判与宏观调控政策的有效衔接，浙江法院密切关注国家政策变化，准确把握法 律规定与国家政策的关系，不轻易否定合同效力，严格适用情势变更原则，严格区分情势变 更与正常的市场风险、交易风险之间的界限，不以政策变动为由恣意免除合同责任。浙江高 院于 2011年4 月出台全国首个专门针对审理受宏观调控政策影响的房屋买卖案件的司法指 导性意见，统一相关纠纷的裁判尺度，为当事人理性维权提供

3、行为指引。“法律与政策尽管规制方向一致，但执行政策与适用法律在很多具体细节上仍存在某种程度 的冲突。”为此，白皮书建议宏观调控宜采取具有较长远规划功能的经济和法律手段，尽 量避免进行突袭式的行政干预。“一方面以立法形式对宏观调控政策制定主体、发布程序、 政策实施效果评估和调整、违反政策的法律后果予以规范，防止出现随意性和大的偏差，减 少相关利益阶层的政策博弈机会，避免可能存在的部门主义和地方保护主义，增强政策权威 性。另一方面，在决策时不仅要从经济角度，还要从政治、法律等角度审视调控政策的可行 性，更加尊重市场经济规律和法律的刚性要求。”浙江发布十年房地产审判白皮书宏观调控背景下房地产审判十大

4、典型案例 浙江房地产审判白皮书 浙江房地产审判白皮书新闻发布会发言稿 宏观调控背景下房地产审判十大典型案例限购政策未预料 买卖双方均无责2010 年 9 月 10 日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州 某小区两套房屋（期房、需并套使用）出售给黄某。合同签订后，黄某向薛某支付了定金 100万元。2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购 买1 套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。故黄某无法 同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。后黄某向法院起诉要求解除合同、薛 某双倍返还定金。法院认为，双方签

5、订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的 规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。由于合同无法履行系因 政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100 万元。【评 析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、 禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受 人同时可 以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适 用定金罚则的，不予支持。房屋限购已规定 解除合同失定金2011年 6月 15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两

6、份，约定认购宁波某小区商品 房两套；岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7 月31日之前与房开公司签订商品房买卖合 同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等；如未能按约签订合同，每逾期一日支付 房款总价万分之二的违约金；逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。2011年 12月26 日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却 仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20 万元和预付款200万元，并 赔偿利息损失。经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200 万元，并支付利 息损失7 万元；岑某放弃对20万元定金及利息的主

7、张。【评析】限购政策实施后，市场参与者对调控内容已知悉，交易时对买受人购房资格的审查 均有审慎审查和注意义务。限贷政策已明知 解除合同无依据2011年 4月 30日，景某与某房开公司签订定购单约定，景某购买位于台州某小区住宅，买 受人签订房屋定购单前已充分了解相关银行的贷款政策及其他相关法律，如无法办理银行按 揭贷款或贷款数额不足的，买受人应一次性付款或按出卖人要求增加支付首付款。同年 5 月 11日双方签订商品房买卖合同。合同签订后，景某共支付购房款63 万元，余款未支付。2012年 4月24日，景某向法院起诉，以银行限贷不能办理按揭贷款为由，请求解除合同， 房开公司退还购房款63 万元并支

8、付利息50000元。法院认为，2011年1月26日 国务院办公厅发文出台了限购、限贷等宏观调控措施，而本 案交易发生在政策出台后。双方当事人签订的房屋定购单及商品房买卖合同约定：无法办理 银行按揭贷款 的，买受人应一次性付清款项。这表明双方交易时对限贷政策均有了解和预 期，也约定了应对措施。故景某以限贷为由请求解除合同缺乏依据，对其主张不予支持。【评 析】商品房按揭贷款根据所购房是首套、二套等实行差别化利率直至限贷是房产宏观 调控的重要内容。对于房贷政策调整前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，因 首付款比 例提高、不能办理按揭贷款等确实影响到买受人的履约能力，导致合同无法继续履行的，除 另有约

9、定外，买受人可以请求解除合同、返还购房款或定金。房 贷政策调整后，因交易双 方对此均有了解，买受人应根据自己的实际情况，充分注意到贷款条件、成本和审批要求， 合理商定无法从银行获得贷款时的后续处理方 法，慎重决定。规避限购借名买 请求确认不支持2011 年 5 月，任甲以弟弟任乙的名义向某房开公司购买位于宁波某小区房屋一套，款项由 任甲全额支付。房屋三证办至任乙名下。后任甲以其系实际买受人为由起诉任乙，要求确认 房产归其所有，变更产权登记至其名下。法院认为，根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名义 借名购买的事实。但因任甲名下已有两套房产，不具备购房资格，故对任甲

10、以其系实际买受 人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持，判决驳回任甲的诉讼请求。【评 析】为了规避国家房地产宏观调控政策，借名买房行为时有发生。此类行为不仅妨碍 调控政策的落实，扰乱房屋权属登记管理秩序，对实际买受人来讲也有重大的风 险和隐患。 一旦名义买受人对房产进行擅自处分，在相对方系善意取得的情况下，实际买受人将无法追 回房屋而“鸡飞蛋打”。针对实际买受人系为规避限购政策而 进行借名，本身不具备购房资 格的情况，法院对其以系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的，不予支持。实际买受 人可在其符合购房条件时请求确权。购房未果因限购 居间费用打折扣2011年 2月 23日，张某通过某房产

11、中介公司与赵某签订房屋买卖合同，约定张某购买赵某 所有的杭州市江干区某房屋。合同订立后，张某向中介公司支付了居间费用20000 元。2011 年 2 月 28 日杭州市出台限购政策，张某因不具备购房资格，遂与赵某协商解除了房屋买卖 合同。合同解除后，张某要求中介公司退还居间费，中介公司则认为买卖合同的解除与其无 关，其已促成合同成立，有权收取居间费。张某索要未果，故诉至法院，请求判令中介公司 返还居间费用 20000 元。鉴于本案房屋买卖合同解除是因国家限购政策而起，双方当事人均无过错，经法院主持调解， 双方达成协议，由中介公司返还张某居间费用12000 元。【评 析】房屋买卖合同因受调控政策

12、影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事 人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。房屋买卖合 同当事人 因调控政策未能实际完成房产交易，请求房地产经纪机构返还报酬的，应根据房产交易未能 完成的原因以及各方当事人有无过错及过错程度，对其请求的合 理部分予以支持。 房屋契税突调高 税费分担纠纷消2010 年 4 月初，沈某经某中介公司居间介绍与章某签订了购房协议，约定沈某购买章某所 有的杭州市某住宅房屋，房屋面积 70 余平方米，价款 185 万元。合同订立后，因章某因公 出差在外，因未能还清银行贷款、撤销房屋的抵押登记的原因，没有及时办理过户手续。2010 年 4 月

13、26 日，杭州市财税局下发通知调整契税标准，建筑面积小于 90 平方米的非首次购房 （即二套房），契税优惠政策全面停止，税率由此前的1%恢复至总房价的 1.5%，于是案涉 房屋的契税增加9250元。 沈某认为，协议订立后其已按约支付了部分购房款，章某没有及 时办理相关手续导致房屋未能在契税优惠期内过户，增加的税费不应由其负担。章某则认为， 其办理 相关手续的时间虽未在契税优惠期内，但并未超出双方合同约定期限，契税应由买 家交纳。双方协商不成，沈某诉至法院请求章某支付9250 元。经调解双方达成和解，9250 元由双方各半负担。【评 析】房屋交易税费是房屋交易总价款的组成部分，交易时需要考虑税收

14、政策在交易期 间可能的调整。虽然根据法律规定营业税及附加、个人所得税应由卖房人负责交 纳，但目 前二手房市场交易普遍实行卖家净到手价格，交易税费实际由买家负担。为减少争议，交易 双方在签订合同时应明确约定各项税费的实际交纳者、税率和纳 税金额，并对税费调整时 的后续处理进行约定。出让土地难交付 转让股权促和解2010年 12月21日，某市国土局发布公告挂牌出让某住宅用地。2011年1月19日，某项目 公司以3 亿元竞得该地块并于当日与国土局签订成交确认书。至 2011年3月24日，项目公 司付清全部土地出让金，要求国土局在其全额支付土地出让金后10 个工作日内履行交地义 务。2011年 3 月

15、 31 日，双方到土地现场进行了踏勘，发现现场与规划图不符，红线范围不 明，且地块上尚有建筑物、构筑物和各种农作物等。后双方就土地交付等事宜多次函件往来。 2012年 5月 31日，项目公司向国土局发送解除成交确认书通知。2012 年7月 23日，项目 公司以国土局未完成拆除平整等前期工作违约为由，起诉请求国土局解除成交确认书，返还 土地出让金，双倍返还定金，赔偿损失等。同年8 月 23 日，国土局起诉请求确认项目公司 解除成交确认书的行为无效，判令项目公司与其签订土地使用权出让合同等。 经法院积极主持调解，引入第三方投资者受让项目公司 50%股权，项目公司与国土局签订 国有建设用地使用权出让

16、合同继续宗地开发，实现了多方共赢。【评 析】国土局是政府土地行政主管部门，行使行政管理职能。但在国有土地使用权出让 法律关系中，其与受让人同属平等的民事主体。国土部门应严格履行合同义务，落实“净地” 出让要求，完成拆除平整等前期工作。当土地不能按期如约交付时，将加重受让人的资金负 担，拉长土地开发周期，使受让人额外承担宏观政策调整和 房价波动的不确定性带来的风 险。尤其在宏观经济形势不利于房地产开发建设时，更容易因土地交付不符约定而引发合同 解除、违约赔偿等纠纷。合作协议不履行 返还投入加赔偿2006 年 10 月 19 日，甲公司与乙公司签订联合开发杭州某房产项目经营协议，约定双方组 建联合项目部，由乙公司提供已办理好土地使用权证的180 亩土地供联合项目部开发，每亩 作价 80 万元；甲公司负责项目开发所需的建设资金；售房款必须 100%打入联合项目部账 户；房屋销售收入优先抵做项目开发建设资金；项目部房产