物业公司会计核算办法范本

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1、物业公司会计核算方法2014-11-05物业公司会计核算方法第一章 经营收入核算治理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业治理和其他经营活动所取得 各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。1.1 主营业务收入是指企业在从事物业治理活动中，为物业产权人、使用人 提供维修、治理和服务所取得的收入，包括物业治理收入、物业经营收入和物业 大修收入。1.1.1 物业治理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收 入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租 金也计入物业治理收入，并设置明细科目核算。1.1.2 物业经营收入是指企业除物业治理及服务以外的其他经营

2、性收入。如 企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等1.1.3 物业大修收入是指企业同意业主治理委员会或者物业产权人、使用人 的托付，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收 入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和 共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、 各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、 废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主治理委员会或

3、者物业产权人、使 用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容 美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 经营收入的确认及其时刻2.1 企业应当在劳务差不多提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确 认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提早或延后。2.2 物业大修收入应当在业主治理委员会或者物业产权人、使用人签证认可 后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签 订付款合同或协议的，可依照合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规1 / 42定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理3.1 因物业治理、物业经营

4、、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营 业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其 他业务收入”科目。以上科目必须按收入类不和项目治理处分不设置并进行明细 核算。3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其 他应付款*场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加 税费。依照物业治理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的治理费用（按 协议规定列支）时，计入“其他应付款*场地停车费代收”科目借方;物业 公司自身获得的收益，即“其他应付款*场地停车费代收”科目的贷方余额， 借记并转入“其他业务收入”。各企业可依照实际情况按项目治理处和

5、费用类不 设置明细账进 行核算。第二章 成本费用核算治理规定1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业治理、物业 经营、物业大修等不同业务项目分不归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定， 至少在一个会计年度内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗 才能计入生产经营成本。生产经营成本要紧包括：直接从事物业治理等经营活动 的人职员资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用 部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费； 直接从事物业治理等

6、经营活动人员的劳动爱护费；绿化费、保洁费、保安费；直 接用于物业治理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投 资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾难盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿 支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经 营治理性支出均计入期间费用。如：为组织治理企业而发生的行政性治理支出等。2.3 不同会计期间的成本费用界限依照“权责发生制”原则确定当期的成 本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认 可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。2.4 不同核算单位

7、的费用界限依照治理需要，按照治理处核算成本费用。 治理处发生的成本费用，直接计入该治理处成本。3 成本核算及科目设置 3.1 按不同治理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。3.2 主营业务成本下按物业治理过程中不同的核算对象，设置“物业治理成 本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类不设置 三级明细科目。3.3 物业治理成本的核算3.3.1 自营方式治理成本的核算。采纳自营方式进行物业治理服务的，可将 发生的各项直接费用按成本类不计入“主营业务成本物业治理成本”。3.3.2 出包方式治理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务， 如绿化、保洁等，

8、一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按 成本类不计入“主营业务成本物业治理成本”。3.4 物业经营成本的核算物业治理企业经营由业主委员会或物业产权人、 使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁 费、承包费等计入“主营业务成本物业经营成本”。直接为以上经营项目发生 的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动爱护 费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本物业经营成本”。3.5 物业大修成本的核算物业大修成本是指物业治理企业承接的房屋共用 部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6 其他业务支出的核算其他业务支

9、出是指企业从事其他经营活动所发生 的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。3.7 期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之 前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当 期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益； 企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间 费用核算的科目设置按照*集团财务治理制度的规定执行。办公费、通讯 费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类不进行核算。第三章 物业工程的核算1 物业工程的内容物业工程，是指物业治理企业承

10、接的房屋共同部位、共 同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的治理 用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按事实上施方式的不同一般分为 两种：自营方式，指物业治理企业自行组织施工；出包方式，指物业治理企业托 付外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”， 用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支 出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类不设置明细账进行核算。2.1 自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工 中发生各项费用，

11、包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在 发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目， 应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。2.2 出包工程的核算。托付外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程 价款，计入“在建工程物业工程*工程”科目，贷记“银行存款”等科 目。 2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1 企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交 付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。 若该工程价款由维修基金列支，则依照分摊表进行转账结算；若该工程不由维修 基金列支，则依照

12、物业产权人、使用人的签证进行价款结算。2.3.2 工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付 款代管基金”科目，贷记“主营业务收入物业大修收入”科目；同时结转已 完物业工程成本，借记“主营业务成本物业大修成本”，贷记“在建工程物 业工程*工程”科目。第四章 维修基金的核算1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算 企业同意托付治理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2 维修基金的核算2.1 收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专 项应付款代管基金本金”。2.2 维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息

13、收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款代管基金利息收入”。2.3 维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房 和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为 维修基金的收益，计入“专项应付款代管基金”的贷方。2.4 维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大 修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算， 核算方法同第四章2.3.1。由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产 权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并依照维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款代管基金”，贷记“银

14、行存款”等科目。第五章 代收款项的核算企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于 核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业 产权人托付代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类 设置明细并按往来单位进行核算。第六章 现金流量分类依照*集规字2005第17号文件，结合物业行业特点，对现金流量的分类规 定如下：1 现金流量的具体分类：序号 小博科代码 大博科代码 项 目 名 称具 体 归集范围一、经营活动现金流量1、111 201 销售商品，提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务及其他 业务收入实际收到的现金，如，物业治理及其经营、材料

15、销售、出租收入、代理 中介等业务所收到的现金2、112 202 收到的税费返还收到返还的各种税费，包括地点性财政返还 收入3、113 203 收到的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目外收 到的与经营活动有关的现金流入，包括各种治理费收入、罚没收入、个人赔偿款、 职工备用金及个人各种代垫还款、存款利息收入、质保金等4、121 204 购买商品、同意劳务支付的现金购买材料、商品、同意劳务 实际支付的现金，要紧包括主营业务和其他业务性支出所支付的现金，具体指物 业治理成本支出（含物业非在编现场操作人职员资）5、122 205 支付给职工以及为职工支付的现金支付给在职职工的工资、 奖金、福利、

16、各种社会保障性支出及个人所得税等。固定资产等在建工程职工支 出不在此项6、123 206 支付的各种税费企业按规定支付的各种税费，不包括固定资 产等资本化税费支出7、124 207 支付的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目以外 的与经营活动有关的支出，如罚款支出、个人备用金及各种代垫款现金支出、治 理费用及营业费用现金支出等二、投资活动现金流量1、211 301 收回投资所收到的现金企业出售、转让或到期收回（除现金 等价物以外）的短期投资、长期股权投资、长期债权投资本金所收到的现金2、212 302 取得投资收益所收到的现金企业因股权性和债权性投资而取 得的股利、利息所收到的现金3、213 303 处