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1、 前 言武汉海兴房房地产销销售有限限公司深深感荣幸幸能参与与“南湖华华锦”的营销销策划。与与贵公司司初步接接触后，我我公司进进行了深深入的市市场调查查，以事事实为依依据，并并对项目目做了进进一步理理性思考考与冷静静分析，特特拟出以以下提案案。本提案的编编写依据据国家有有关法律律法规、政政策条例例及实施施细则，并并参照了了武汉市市房地产产市场尤尤其是南南湖片区区楼市的的相关情情况，由由市场调调查报告告篇、项目规规划定位位篇、营销推推广策划划篇三大大部分组组成。我我公司结结合了“南湖华华锦”项目地地块的先先决条件件、区域域内楼市市之状态态特征、发发展趋势势、置业业需求及及市政方方案的涵涵盖等诸诸多
2、因素素。我公司谨以以多年的的操作经经验和专专业精神神为贵公公司项目目开发提提供参考考意见。预祝“南湖湖华锦”项目开开发成功功！武汉海兴房房地产销销售有限限公司第一篇 市场调调查报告告一、 武汉市房地地产市场场环境 如果果说成功功的楼盘盘有一个个共同的的特征,那便是是创新。作为武汉市市重要的的支柱产产业-房房地产业业，其发发展自成成一体，特特别是经经过近几几年的迅迅猛发展展，己初初具规模模。20001年年武汉房房地产市市场在中中央一系系列财政政政策及及市政府府配套政政策的持持续作用用和刺激激下，市市场主要要指标都都有较大大幅度增增长，整整个市场场明显处处于景气气状态，市市场运行行状况良良好，全全
3、年房地地产总投投资量突突破1000亿元元, 竣工量量跃上了了6000万的台台阶；商商品房预预（销）售售面积同同步上扬扬达到6648.03万万平方米米,出现现了供需需两旺的的景象。今今年上半半年武汉汉市房地地产开发发继续呈呈现出稳稳步增长长的良好好势头。11-6月月份全市市房地产产开发累累计完成成投资553.888亿元元，比去去年同期期增长110.008%；其中，商商品住宅宅投资443.448亿元元，同比比增长110.115%。房房地产开开发施工工面积达达12883.447万平平方米，同同比增长长1.004%，其其中住宅宅9755.388万平方方米，增增长1.79%。新开开工面积积达3556.5
4、57万平平方米，同同比增长长5.887%。全全市房地地产开发发竣工面面积2112.990万平平方米，其其中住宅宅1744.588万平方方米，分分别增长长11.27%和111.444%。上上半年全全市累计计销（预预）售商商品房3355.08万万平方米米，（其其中住宅宅销预预售面面积达2281.23万万平方米米，出租租60.57万万平方米米，分别别占销售售总面积积的799.200%和117.006%），回回笼资金金45.56亿亿元，比比去年同同期分别别增长220.667%、114.447%。同同时由于于武汉市市的房地地产市场场销售情情况良好好，加上上国家对对空置一一年以上上商品房房的优惠惠政策的的
5、落实，使使武汉市市的商品品房存量量保持平平衡。随随着政府府土地批批租市场场的日趋趋完善及及经济适适用房价价格的上上涨，促促使武汉汉市住宅宅价格继继续上扬扬。武汉汉市的房房价涨幅幅现已居居全国335个大大中城市市的第二二位。据研究院专专家预测测，未来来355年内，武武汉市房房地产业业仍将保保持蓬勃勃发展态态势，房房地产开开发量和和消费量量将继续续保持高高位运行行。理由由有四：一是武武汉市作作为华中中地区最最大的工工业、基基地和交交通通信信枢纽，近近年来发发展迅速速，GDDP连续续多年保保持在两两位数以以上的高高速增长长，其经经济实力力和城市市竞争力力在全国国大中城城市中名名列前110位。市市政府
6、已已将房地地产业作作为支柱柱产业来来培植，确确定了每每年房地地产投资资达1000亿元元、竣工工6000万平方方米的目目标。二二是武汉汉房地产产业是以以广大个个人购房房的现实实需求为为支撑，特特别是取取消福利利分房制制度后，个个人买房房已占全全部销售售量的997%。三三是宏观观政策面面利好，不不仅有银银行利率率下调、公公积金利利率下调调、房屋屋交易手手续费下下调等政政策对市市场的宏宏观支持持，而且且随着住住房货币币化的全全面实施施，存量量房交易易量的逐逐步放大大对住房房一级市市场产生生的联动动效应，将将极大地地提高市市民的购购房需求求。现在在武汉市市房屋自自有率已已达855%左右右，楼市市的需求
7、求方向正正从满足足基本需需求向改改善型、舒舒适性需需求转变变；今后后投资型型客户、二二次置业业者将会会有所增增加。四四是武汉汉市的远远景规划划是一个个涵盖8800平平方公里里的大区区域。同同时，武武汉市区区的旧城城改造和和危房拆拆迁任务务很重，盘盘活这部部分存量量土地也也为房地地产发展展提供了了新的需需求和动动力。同同时武汉汉市土地地一级市市场逐渐渐走向规规范。市市土地整整理储备备供应中中心今年年第一季季度从湖湖北农业业银行获获得了110亿元元信用额额度，用用于旧城城改造、国国企搬迁迁和新区区建设等等土地开开发项目目。自220011年以来来，这个个中心已已注册资资金6亿亿元，盘盘活了227家企
8、企业的存存量土地地，搬迁迁居民近近20000户，获获得了220000多亩的的土地发发展空间间。值得注意的的是，220022年下半半年度,武汉房房地产业业除了投投资额将将平稳增增长、开开发规模模增大、交交易市场场日趋活活跃之外外，企业业方面将将面临新新一轮产产业整合合、结构构调整和和行业规规范的压压力，市市场的竞竞争格局局也将由由过去的的价格成成本竞争争提升为为品质、品品牌的竞竞争。二、 区域市场分分析武汉市最新新的总体体布局规规划考虑虑到三镇镇江河分分割、鼎鼎足而立立的实际际情况，采采用“多多中心组组团方式式”的布布局结构构，由内内向外形形成核心心区、中中心片区区和外围围中心组组团三个个层次。
9、从从近两年年的楼市市热点看看，武汉汉住宅建建设的热热点主要要集中在在城乡结结合部的的金银湖湖、后湖湖、南湖湖、徐东东路、雄雄楚大街街沿线。去去年1000亿元元的房地地产投资资中，除除了主城城区占440%外外，其余余60%集中在在这“三三区五片片”。武昌区楼市市开发主主要集中中在南湖湖片区和和东湖高高新开发发片区，总总的规划划建筑规规模为8840万万平方米米。在东东湖高新新开发片片区中，围围绕“中中国光谷谷”集中中了大量量的光电电和信息息研发企企业及许许多高校校，光谷谷周围正正在成为为住宅开开发的热热点。南南湖片区区中，由由宝安集集团建设设的南湖湖花园城城大社区区已基本本成熟。其其中，光光谷、徐
10、徐东片区区主要是是由高科科技或商商贸等产产业带动动房地产产市场的的发展，而而南湖片片区以其其独特的的地理环环境优势势（原为为飞机场场，地势势平坦），及及良好的的空气质质量吸引引了众多多知名度度高且具具有一定定实力的的开发商商，从而而带动了了整个南南湖板块块经济的的发展，并并引发了了住宅商商铺投资资的热潮潮。1、项目周周边市场场调研南湖花园城城总占地地面积440000亩，住住宅建筑筑总规模模约4330.22万平方方米。目目前本区区域内由由7家开开发商共共开发项项目155个，开开发项目目较大的的有宝安安公司的的南湖花花园、新新大地公公司的新新大地家家园、南南湖置业业的南湖湖中央花花园等。现现80%
11、的楼盘盘已销售售至尾期期（600%880%）。同同时该区区域内商商品房由由于价格格适中、客客源丰富富，基本本上都在在武昌地地区内消消化。消消费者主主要购房房动机是是升级置置换，改改善生活活环境以以及投资资置业。到到目前为为止，南南湖区域域内的楼楼盘以多多层住宅宅为主，高高层住宅宅的开发发尚处于于市场摸摸索阶段段。2、 项目主要竞竞争物业业分析（规规模、配配套、物物业特征征）（见见附表）3、 市场购买力力、目标标消费群群体分析析为了更好提提高生活活品质，提提升人居居环境，武武汉市民民在住房房消费观观念、购购房实力力上都有有很大的的转变。目目前有较较强住房房购买力力的主要要为部分分国企领领导、外外
12、企或合合资企业业的中高高级员工工、某些些国企福福利分房房后对居居室不满满意的、需需二次置置业的人人士。加加上国家家政策的的落实，对对二手房房的买卖卖有了明明确的标标准，对对一级市市场有了了一定的的促进作作用。国国外有一一些房地地产投资资者看中中房地产产的保值值、增值值性，也也在房地地产方面面投资，使使市场一一直在一一个相对对活跃的的氛围中中进行。在房地产市市场趋于于成熟的的同时，各各个开发发商之间间竞争也也愈演愈愈烈，从从价格、品品质、服服务、品品牌的竞竞争一直直延伸至至文化的的竞争。由由于消费费者趋于于理性化化，积累累了较丰丰富购买买知识，且且选择面面宽，加加上媒体体的渲染染，客户户对购房房
13、技巧等等方面有有了较深深的认识识。对本案而言言，目标标消费群群大致可可锁定在在以下范范畴：按经济收入入划分：可锁定定年收入入五万元元以上，或或月收入入稳定于于三千元元以上，且且具有十十几万元元左右积积蓄的家家庭。按置业目的的划分：大部分分为二次次置业，现现多数有有房居住住，但居居住环境境与质量量较差，极极希望改改善居住住质量的的家庭及及部分现现为租赁赁住房、希希望置业业安家的的中等收收入个人人或小家家庭。按地区划分分：600%为武武昌区投投资者购购买，440%为为武昌区区以外人人士购买买。按职业划分分：教师师、政府府公务员员、专业业技术人人士、公公司中高高层白领领人士、律律师、医医生、个个体工
14、商商户等。4、 市场调查结结论通过对该区区域的调调查走访访分析，我我公司得得出如下下结论：在这一年内内武汉市市居民住住宅潜在在需求有有一定幅幅度的增增长，居居民购房房趋于理理性化，主主力购房房群体（22545岁岁）仍以以自用为为主。受受金融降降息等因因素的影影响，以以投资为为目的的的购房行行为可能能会有所所增长。面积为9001100平方米米的三房房是现在在市场需需求的主主流，但但购房价价格的承承受能力力有限，单单价在117000元左右右，总价价在200万元左左右浮动动，有一一定潜在在顾客。同同时客户户对住宅宅的认识识和相关关要求大大为提高高，其关关注元素素排列顺顺序如下下：开发发商实力力、价格
15、格、规模模、环境境、配套套等。区域内房地地产开发发日趋成成熟，目目前多层层商品房房供应量量出现供供过于求求的情况况，住宅宅品质有有了进一一步的提提升。但但在小高高层的开开发上仍仍有较大大的发展展空间。对于本项目目而言，我我公司建建议：应应本着“先建环环境（含含配套），后后建房”的指导导思想，从从会所、步步行街、园园林景观观、样板板房、大大阳台设设计及装装修套餐餐等六方方面入手手，以景景观先声声造势，以以景观提提升楼盘盘品质，将将本案建建为“南湖片片区我独独尊”之经典典楼盘。 第二篇 项目规规划定位位一、 项目发展之之SWOOT分析析（一）优势势a、 目前南湖片片区一个个大型的的居住社社区已初初具规模模，规划划中可容容纳300万人的的区域，已已进驻110万余余人，市市政配套套已陆续续完善，小小型商业业街已形形成。b、 区域含金量量颇高。优优良的居居住环境境、突出出的地理理优势及及合理的的楼盘价价位，使使得此区区域的房房地产开开发进行行得有声声有色。其其升值潜潜力不可可忽视。c、 南湖华华锦花园园一、二二期的开开发及得得体的宣宣传，使使“南湖华华锦”品牌已已有一定定的市场场知名度度，为三三、四期期项目的的开发奠奠定了良良好的基基础。d、 项目配套已已基本齐齐全，学学校、幼幼儿园、网网球场、停停车场以以及管道道煤气、宽宽带网络络
