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1、东阳市城东街道休闲养生项目地块控制性详细规划说明一、规划背景随着城市化的不断发展，越来越多的人们生活在城市中。然而快节奏的城市生活容易造成心理疲劳，导致广大群众对健康服务的需求持续增长。在满足人民群众基本医疗卫生服务需求的同时，加大改革力度，充分调动社会力量，加快发展内容丰富、层次多样的健康服务业，实现基本和非基本健康服务协调发展，这是满足群众迫切需要，提升全民健康素质，保障和改善民生的重大举措。同时，随着建设用地的日益紧张，浙江省国土资源厅等9部门开展了“坡地村镇”建设用地试点，围绕“建设山上浙江、发展生态经济”的目标，按照生产集约高效、生活宜居适度、生态山清水秀的要求，在严格保护耕地和生态
2、环境的前提下，立足全省土地资源禀赋和优势，通过优化城乡土地利用结构和布局，转变土地利用开发方式，在深入推进低丘缓坡“台 地产业”建设用地试点的基础上，积极开展低丘缓坡“坡地村镇”建设用地试点工作，实施建设项目用地“点状布局、垂直开发”，将具备开发建设条件的山坡地块开发为城镇建设用地、农村建设用地、旅游观光建设用地及绿色产业建设用地，减少各类建设对平原优质耕地的占用，建设一批“房在林中、园在山中”的山、水、林、田、城为一体的生态型村镇和产业园区，促进新型城镇化、新农村建设和城乡统筹发展，探索一条“保护与保障并举”的土地利用管理路子。规划区位于城东街道S37省道以南，紧邻S37省道、迎宾大道交叉口
3、，为山体地势，结合优越的自然环境以及适应坡地村镇项目、大力发展健康服务产业的大背景下，城东街道休闲养生项目应运而生。因此为指导东阳市城东街道休闲养生项目地块的土地开发建设、规划建设管理，提供该地块开发建设的技术依据与实施措施，特制定本规划。二、规划范围本次控规用地位于城东街道，S37省道以南，紧邻S37省道与迎宾大道交叉口，隔S37省道为五仓塘村，地理位置优越，环境优美，绿树成荫，地块总用地面积79.482公顷，包括了居住用地、防护绿地、农林用地。规划范围内现状多为山林地，山峦起伏，地势变化较大。三、规划依据、原则与目标1、规划依据中华人民共和国城乡规划法（2008.1.1）城市规划编制办法（
4、2006.4.1）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）浙江省城乡规划管理条例（2010.10.1）浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见浙政发201416号浙江省国土厅等9部门关于开展“坡地村镇”建设用地试点工作的通知浙土资发201513号浙江省国土资源厅、浙江省住房和城乡建设厅关于进一步明确“坡地村镇”试点项目建设用地有关问题的通知浙土资厅函 2016705号东阳市城市总体规划（2003-2020） 东阳市城市规划管理技术规定（试行） 东阳市人民政府关于加快发展养老服务事业的实施意见 东阳市中心城区土地利用总体规划（2014调整完善版） 在本规划区范围内使用土地和
5、进行各项建设，均按照本规划的规定和要求。本规划的解释权属浙江省东阳市人民政府规划行政主管部门。2、规划原则（1）根据城市总体规划的空间布局，考虑与城市的整合关系，规划有特色、高标准、可持续发展的，集居住休闲娱乐度假活动为一体的现代化城市功能区。（2）遵循现状空间分布特点，因地制宜，结合废弃采石场治理，合理规划功能布局，有效开发土地，为建设项目创造良好的投资环境，并有利于地块的开发建设。（3）坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境，并使得经济效益、社会效益和生态效益协调统一。3、规划目标（1）确定合理的土地使用结构，建立灵活的道路网络系统，适应未来市场的变化。（2）建设丰富而具有人性
6、化的居住空间；积极建设公共空间域休闲空间，为居民的日常户外活动提供场所；充分利用该片区内的景观资源，构建生态和谐统一的城市景观体系，形成具有强烈地方特色的城市意象。（3）结合片区外围道路系统，通过内部道路系统的局部调整构建便利、和谐、安全的交通体系。四、土地使用规划1、功能定位及总体布局本次规划的用地以R（居住用地）和商业服务业设施用地（其他服务设施用地）为主，结合原有农林绿地、废弃采石场的生态治理，打造城东街道集居住休闲养生活动为一体的现代化城市功能区。主要建设项目包括高端社区、护理型医疗中心、养老中心等。结合周围山体、水体等自然景观要素，将建设项目与环境融为一体，打造独具特色的多功能活动区
7、。不仅减少了对自然环境的破坏，也节约了土地。同时围绕地块内原有小山体布置低、多层建筑，注重与自然环境的结合并凸显文化意涵，营造良好休闲氛围，使人们在感受自然的同时陶冶情操。按照坡地村镇项目，本规划共分成8个征地地块，其中每个征地地块又包含若干的农转用用地，为便于指标控制，涉及到指标的以农转用的面积为基数进行计算。2、用地布局规划范围面积79.482公顷，除去农林用地，城市建设用地面积为19.394公顷。八块征地面积共16.224公顷，其中农转用用地面积6.202公顷，防护绿地10.022公顷。（1）居住用地规划区规划居住用地5.145公顷，占总建设用地的26.53%。居住用地主要布置在规划区的
8、南侧，沿山体线布置。规划秉承“以人为本”的总体规划思路，进行组团式布局，形成相对独立而配套功能完整的高档住宅区。（2）商业服务业设施用地这里的商业服务设施用地为其他服务设施用地，占总建设用地的5.45%，主要是为居民提供相对应的生活服务设施和健康管理服务，突出产业园区的功能核心，主要位于项目的北侧，用地面积为1.057公顷。其中，根据东阳市人民政府关于加快发展养老服务事业的实施意见，通过招拍挂出让有偿方式取得的民办养老机构，可确定为商服用地其他商服用地（养老机构用地）。（3）防护绿地 规划范围内，防护绿地面积为13.192公顷，占建设用地的68.02%；位于农转用的各个地块之间，主要为了美化环
9、境，尽量保持生态原貌性。同时，可结合居住，打造环境优美，生态宜居，人、山、建筑与一体的居住环境。五、地块控制1、地块划分本规划地块划分为两个层次：一级地块：以征地范围及S37省道城市防护绿地为一级地块，共10个地块，涉及征地范围的为8个地块。二级地块：结合坡地村镇项目的农转用范围为二级地块，二级地块共84个地块2、各项控制指标的确定用地性质：某一地块按城市用地分类与规划建设用地标准划分的土地利用的类别用地面积：指上述“地块”的净面积。容积率：一定地块内，总建筑面积与用地面积的比值。绿地率：地块内各类绿地面积的总和与地块用地面积的比例。建筑密度：一定地块内所有建筑物的垂直投影面积占用地面积的比例
10、。建筑限高：地块内所有建筑物室外地坪最低点到其计算最高点不得超过的最大高度限值。建筑退线：地块内建筑物垂直投影外轮廓必须后退于地块边界的距离限值。禁止开口路段：地块周边不准直接向城市道路开设机动车出入口的路段。六、交通规划规划区域现状基本没有交通设施，交通规划以“安全、便捷”为原则，串联各个节点，形成能有效组织出行的交通路线。主要沿山体等高线，结合建筑进行灵活布置，宽度控制在6米以内。外部交通路网主要为S37省道。七、市政管线规划本次规划地块各项城市基础设施建设相对滞后，市政工程建设缺乏统一规划、统一调度、统一管理。市政管线建设参照相关标准和规范执行。具体如下：1、给水本地块给水：由于该区域地
11、势较高，自来水厂能直接供水的可由水产直接供水；压力不够区域通过增加泵站增压后供水，泵站位置位于A-01地块。竖向减压供水。2、排水本地块采用雨污分流制，污水经污水处理设备处理后，达标排放。污水管道定线时要充分利用地形，尽量使管道的排水方向与地形趋势一致，顺坡排放，尽量少穿河道及障碍物。区块内各自设置三级污水处理设施，各区块汇集后再纳入终端污水处理设施，处理后水质达到三类水质，并且满足农村生活污水处理设施污染物排放标准（DB33/973-2015）中的一级标准再排放；待城市管网接入后，再纳入城市市政管网。终端污水处理设施位于A-01、A-02地块。雨水排放采取就近排放的原则，根据地形划分汇水区域
12、，每个汇水区汇水尽可能取短捷路径排入附近水体，同时，遵循高水高排，低水低排，就近分散重力排入水体。3、电力本地块由东阳变供电；考虑到供电的特殊性，变配电所应深入到负荷中心。配电网主要以10千伏以下电力电缆网为主，采用电缆沟或直埋式敷设，10千伏总配电间单独设置。八、防灾规划1、 消防工程规划1）、规划原则根据组团功能，结合道路、水系、绿地及大型广场，合理划分火灾区域，保持安全间距。规划公共建筑应留有人流、车流缓冲的地带，周围建筑要满足消防车的扑救作业要求。2）消防规划n 消防用水 区内按规范要求设置消火栓，生活用地以沿街配置为主。间距不大于120m，重点地段不大于80m。消防用水按25升秒计，
13、灭火时间2小时。道路宽度大于60米时消火栓双侧布置。无市政消火栓无消防通道的建筑密集区应修建消防蓄水池。n 消防通道功能区的消防道路应结合市区道路规划、统一建设。大型建筑物应设环形消防车道。居住小区骨干道路设计必需满足各种消防车辆通行要求。2、人防工程规划 本规划中的人防工程规划直接依据东阳市城市人民防空规划进行。3、地质灾害规划依据东阳市地质灾害防治规划（2008-2015年），本规划区域为次重点防治区，为了防止地质灾害的发生，在本地块的开发建设过程中必须严格做好地质灾害的防治及加固工作。4、防震规划依据中国地震烈度区划图（GB18306-2001）规定，本规划区位于地震动参数0.05（VI
14、度）。新建各类建筑应按国家质量技术监督局发布中国地震烈度区划图（GB18306-2001）进行设计和施工，由建设行政管理部门监督管理。附录一：规划地块控制指标表用地代码用地名称用地面积(公顷)占建设总用地（%）大类中类 R居住用地5.14526.53 其中R居住用地5.145 B商业服务业设施用地1.0575.45其中B商业服务业用地1.057G绿地与广场用地13.19268.02其中G2防护绿地13.192城市建设用地19.394100%E非建设用地60.088其中E2农林用地60.088规划总用地79.482附录二：地块土地强度使用控制表注：涉及到“坡地村镇”项目的，其控制指标依据浙江省国土资源厅 浙江省住房和城乡建设关于进一步明确“坡地村镇”试点项目建设用地有关问题的通知进行。编号总用地(）其中防护绿地（）净面积（）用地性质建筑密度（%）容积率绿地率（%）建筑限高备注AA-01218691152710342B561.0-1.730-3524公厕、开闭所、垃圾转运站污水处理设施、增压泵站A-02403180223B631.0-1.330-35污水处理设施A-03499663260217364R431.0-1.530-3524公厕A-04715534223733R451.0-1.230-3512A-05451473104014107R461.
