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1、衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司项目商业计划书项 目 名 称： 衡阳市西园农产品批发市场二期建设开发项目单位名称：衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司项目负责人： 邱祖政 制 编 人： 段志勇 联 系 电 话： 13507344278 13607348489 制编时间: 2010年3月10日目 录一、公司基本情况介绍(3)二、项目开发背景及前景分析(4)2.1项目开发背景(4)2.2项目开发的前景及优势(5)三、项目实施的主要内容(5)3.1市场功能及经营范围(5)3.1.1市场功能(6)3.1.2经营范围(6)3.2项目建设规模及建设内容(7)四、项目建设及开发现状(7)4.1项目建设概
2、况(7)4.2已建成项目(8)4.3待建工程(8)4.4项目建设目前存在的主要问题(9)五、项目效益预测(10)六、项目实施方案(12)七、项目实施计划(15)八、项目运作及管理(17)8.1项目运行的资金筹措(17)8.2项目管理及经营方式(17)8.3组织机构(18)九、结论(19)一、公司基本情况介绍衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司是衡阳市政府唯一定点的农产品批发专业市场，是市级农业产业化龙头企业，是农业部定点农产品批发市场，市场前身是衡阳市西园蔬菜批发市场。为适应城市建设的发展，促进农业产业化进程，扩宽农产品流通渠道，衡阳市政府于2002年批准实施易地扩建西园市场的计划，并经省、市
3、两级发改委批准立项，市场更名为“衡阳市西园农副产品批发大市场有限公司”。衡阳市是湖南省第二大城市，是湘南地区的中心城市，是中南、西南与华中、华东的连接点，地理位置优越，交通条件便捷，城区常驻人口加流动人口在内，已超过一百万人，历来商贸发达，商机潜力得天独厚。衡阳是一个农业大市，果菜种植面积达150万亩，年产量近40亿公斤，水产品产量达30万吨，如香芋、辣椒、黄花、白萝卜、柑桔久负盛名，畅销省内外，资源丰厚，商品流通潜力巨大。这些因素决定了西园市场是湘南地区最活跃的农产品集散中心，也最具有发展潜力。全年各个季节有来自全国20个省、市的蔬菜水果进入西园市场。销售辐射湘潭、株州、永州、邵阳等周边地区
4、及赣东、粤北、桂北等邻省临界地区。市场担负衡阳市城区及周边城镇150万居民所需蔬菜70%的供应量，40%的水果供应量。常年交易量为6亿公斤，年成交额近5.8亿元。2002年，市政府将西园市场建设项目列入衡阳市重点工程建设项目，2003年被省政府列入省级视同重点工程建设项目。2003年国家发改委将西园市场工程建设项目作为全国首批81家给予国债资金扶持的市场。项目建设选址在城郊结合部，地处107国道与322国道交汇处，四周有京珠、衡昆、衡邵、衡潭西、衡炎等多条高速公路连通，区域位置优越，交通极为便捷，本项目工程建设占地206.16亩，总投资概算1.25亿元（原为1.1亿元，建设内容调整后增至1.2
5、5亿元）。二、 项目开发背景及前景分析2.1 项目开发背景衡阳是我省的一个重要的农业大市，近年来，随着我市农村产业不断优化和调整，各种名优土特农副产品的种植和产量逐年不断大幅增长，农民新增的农副产品卖难的瓶颈也逐步显现，为更好的服务农民，拓宽农产品流通渠道，市政府于2001年决定配合城市改造工程，根据国家发展计划委员会、国家经贸委、农业部、财政部、中国人民银行、国家公商行政管理局六部委、局、行联合下发的关于进一步加快农产品流通设施建设若干问题意见的通知精神，决定将西园农产品交易市场异地扩建后建成我市唯一的、湘南地区乃至全省范围内最具规模、最具影响力、最现代化、功能最齐全、设施，管理和信息手段最
6、先进完备的一个综合性的大型农贸市场。同时经市政府决定将该项目列入了我市的“十五”发展规划，作为市政府解决“三农”问题的重要项目。2.2 项目开发的前景及优势项目的建设符合国家长远产业政策，有很好的市场前景，是地方政府为解决“三农”问题的一个重要项目和举措，为此得到了各级政府和部门的高度重视和支持。1、2002年、2003年市政府、省政府分别将该建设项目纳入了市、省重点项目管理范围，享受省、市重点工程全部优惠政策，并由省、市领导和重点办督办管理；2、2003年，国家发改委将西园农贸交易大市场建设项目纳入全国81 家试点单位，并安排400万元市场建设扶持资金。3、2004年，国家发改委批准下拨20
7、00万元的贷款贴息。4、市政府决定将项目列入我市“十五”规划项目，建设成我市惟一的一个大型综合农贸市场，今后不再搞重复建设。5、项目地处市政府规划的衡州大道和107、322国道进入市区的枢纽地段，距湘桂线，京珠高速、衡枣高速和衡西火车站分别只有不到十分钟路程，交通位置十分便利。三、 项目实施的主要内容3.1 市场功能及经营范围3.1.1 市场功能本市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，市场具有以下主要功能：（1）信息功能：对市内各乡县、省内、省外蔬菜、水果、干货的产、供、价格、质量、品种等信息及本市场幅射范围区内的需求等通过市场信息管理系统来实现。（2）批发交易功能：按
8、设计规模设置蔬菜、水果、干货等分类存放、批发场所。（3）保鲜功能：对部分水果、蔬菜，根据需要进行冷库保鲜，设置储藏冷库。（4）净菜加工功能：市场根据人民群众物质生活不断提高的需要，设置净菜加工和供应。（5）计量、检测功能：对出入市场的农产品设有准确的计量装置，并配有蔬菜残留农药检测设施。（6）管理服务功能：市场采用先进的信息自动化系统，对办公、商务管理（交易、仓储等）、物业管理、会展等提供管理与服务。市场还具有对买、卖双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。另外，市场管理部门同有关部门协调，在市场内设有工商、税务等机构，对买卖双方进行一条龙服务。3.1.2 经营范围 市场主要从事蔬菜、水
9、果、水产品、干货的批发、零售，农产品批发铺面场地租赁、农产品冷藏仓储服务、农产品加工配送服务、农产品质量安全检测服务、并从事农产品信息咨询、市场咨询、会展、广告、停车、住宿、餐饮、休闲等服务。3.2 项目建设规模及建设内容本项目总规划用地206.16亩，规划总建筑面积97276平方米，道路23720平方米（外围道路18871平方米、内部道路9850平方米，建筑密度28.5%，容积率1.06，绿化率29.8%）。建设内容如下：蔬菜交易区28441平方米 水果交易区13687平方米 食杂干货交易区23792平方米 冷库8640平方米 综合服务楼8000平方米 办公楼4500平方米 水产品交易楼46
10、00平方米 加工厂3616平方米 附属建筑2000平方米（垃圾处理、配电、供水等）投资预算：1.25亿元四、 项目建设及开发现状4.1 项目建设概况本项目是2002年经市发改委批准立项目建设的，投资概算1.25 亿元，规划建设用地201.2亩（红线划定应为206.16亩），分两期办理用地手续。在前期已征用的88.25亩土地上，已投入资金6000多万元（其中自筹4000多万元），建成水果市场、办公大楼、蔬菜经营大棚（临时）及供电、供排水、道路等基础设施建设，以及水产品批发市场。项目二期建设开发用地117.9亩，已于2004年获省政府批准（2004）政国土字第473号，并向省国土厅交纳了省管国土征
11、用规费303万元，但目前未完成市级征用程序，尚有干货调味品市场、蔬菜批发市场、冷库、服务大楼等主要建设项目待建。4.2 已建成项目 已建成项目具体如下：1、占地：88.25亩 2、建筑面积：25455.7平方米（另建简易大棚8018平方米） 3、建成项目：水果市场门面8208平方米 水果市场大棚3456平方米 水产品交易大楼9234.21平方米 办公大楼4077.5平方米 蔬菜简易交易大棚：8018平方米 道路：10000平方米 排水渠道涵管：2000米 冷库：480平方米（容量500吨）4、已投入资金：6800万元4.3 待建工程随着本项目建设的不断扩大，市场升级需建项目（项目整体规划内）规
12、划如下：1、拟征地117.91亩（已经审核批准纳入规划红线内）2、需建项目：蔬菜交易区（永久）10816平方米 钢制蔬菜大棚8460平方米 食杂干货交易区10516平方米 高温组合式冷库8640平方米（容量5000吨） 综合服务大楼7600平方米 场内道路20000平方米 水电设施3、需投入资金6000万元 征地及规费：2236万元 蔬菜交易区：816万元 干货交易区：525万元 冷库：900万元 服务大楼：420万元 道路：280万元 水电设施：250万元 其他：573万元4.4 项目建设目前存在的主要问题1、资金缺口大农产品批发市场的投资特点是：投资大、收益低、回收期长，其在民生和社会经济
13、中又有特别重要的地位。因此，许多地市把农产品批发市场作为政府的公益性基础设施对待，加以扶持和支持。资金筹集计划未能实现，银行原承诺贷款6000万元，实现只到位2000万元，资金缺口太大，除在农行贷款2000万元外，其余4000多万元资金全靠自筹。目前已超出我公司的运作能力和资金承受能力。往后发展非常困难。2、资源整合难，已建成的水果市场，建筑面积达12000平方米，是我市目前规模最大、最规范的专业市场。但由于全市市场资源整合、市场网点布局有待调整等原因，加之，如前所述，由于二期用地和资金问题，市场的配套冷库未建成，至今处于有场无市，导致我市的水果批发市场不能形成聚集效应和规模经营，（广州市的江
14、南水果蔬菜批发市场年交易额达100亿元左右，东莞市的信立果蔬批发市场年交易额达70亿元左右），我市目前仅7亿多元。3. 本项目建设承担人是民营企业主，自筹全部后续资金困难较大。仅管面临困难，但西园市场业主在政府的指导下，正在通过争取银行进一步支持放贷，寻找合作伙伴融资补缺，创造条件进入国家政策扶持笼子等途径，筹措后续建设资金，力争在两年内全面完成项目工程建设，实现该项目的既定目标。五、 项目效益预测衡阳是湘南地区中心城市，是中南、西南与华中、华东的连接点，地理位置优越，交通条件便捷，城区常驻人口100万，人流盛旺，历来商贸发达，商机潜力得天独厚。衡阳是一个农业大市，果菜种植面积达150万亩，年产量近30亿公斤，水产品年产量达25万吨，具有地方特色的果菜产品，如香芋、黄花、白萝卜、辣椒、柑桔久负盛名畅销省内外，商品资源丰厚。该项目基于上述有利条件，全部建成后产生的效益是非常可观的。本项目全
