“广福花园”全程策划报告

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1、目录第一部分分 “广福花花园”产品策策划篇第一章 项目简介介一 项目所在在地1 地理位置置图2 基地图二 项目规划划简介1 经济指标标2 特殊限制制或事项项第二章 立地条件件分析一 四至环境境描述二 项目周边边商业房房及住宅宅市场现现状三 项目所在在地的区区域规划划四 SWOTT分析第三章 目标客源源的锁定定一 目标客户户群的锁锁定二 目标客户户群的特特征分析析第四章 产品建议议方案一：一 开发思路路及项目目定位二 总体规划划建议三 第一期产产品及价价格等建建议四 第二期产产品及价价格等建建议五 第三期产产品及价价格等建建议六 第四期产产品及价价格等建建议七 第五期产产品及价价格等建建议方案二

2、：一 开发思路路及项目目定位二 总体规划划建议三 第一期产产品及价价格等建建议四 第二期产产品及价价格等建建议五 第三期产产品及价价格等建建议六 第四期产产品及价价格等建建议七 第五期产产品及价价格等建建议第二部分分 “广福花花园”营销企企划篇第一章 广告企划划一 整体形象象定位二 市场主诉诉求三 案名建议议四 推广类型型及通道道五 系列广告告主标设设计六 推广预算算第二章 营销策划划一 定位策略略二 销售理念念及销售售计划三 现场布置置四 人员管理理第三部分分 “广福花花园”经济测测算篇第一章 项目投资资估算一 第一期项项目投资资估算二 第二期项项目投资资估算三 第三期项项目投资资估算四 第

3、四期项项目投资资估算五 第五期项项目投资资估算六 总投资估估算第二章 项目收入入预测一 第一期项项目收入入预测二 第一期项项目收入入预测三 第一期项项目收入入估算四 第一期项项目收入入预测五 第一期项项目收入入预测六 总项目收收入预测测第三章 损益表一 总收入二 总成本三 净收益、投资回回报率、年投资资回报率率第四章 现金流量量预测一 每季度现现金流入入二 每季度现现金流出出三 每季度现现金净流流量第五章 主要经济济测算指指标及风风险评估估一 静态回收收期二 动态回收收期三 项目投资资最大值值预算四 净现值五 内部收益益率六 敏感度分分析第一部分分 “广福花花园”产品策策划篇第一章 项目目简介

4、一、 项目所在在地1、地理理位置图图（红线线圈围为为本项目目地块） 项目位于于包河区区常青镇镇地界，处东流流路以南南、金寨寨路以东东； 地块之东东为政府府大力开开发的合合肥政务务文化新新区所在在，以南南为合肥肥经济技技术开发发区； 地块东、南为规规划中合合肥最大大的黄山山公园所所环抱，自然景景观条件件优越。2、基地地图地块成不规则的几何形，根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域二、 项目规划划简介1、 经济指标标规划用地地性质： 第二类建建筑用地地 容积率小小于1.2 住宅间距距系数大大于1.23居住小区区及相应应配套设设施： 住宅面积积净密度度小于11.800 住宅建筑筑净密度度小于330

5、% 建筑密度度小于222% 公共服务务设施（千人指指标）大大于28800平平方米/千人 建筑限高高小于224米 绿地率大大于355% 人均公共共绿地大大于1.5平方方米/人人 中心绿地地规模大大于1110000平方米米2、特殊殊限制或或事项 规划范围围：三河河路西、东风路路南、新新仓路东东、馆驿驿路北。净用地地面积约约：5112亩（合34413440平方方米） 功能分区区原则：可结合合路网合合理确定定小区组组团结构构，道路路结构及及绿地系系统。划划分若干干组团做做设计。规划设设计要求求分区合合理，建建筑布局局应满足足消防、环保、卫生、通风、人防等等方面要要求，组组织好地地块竖向向、杆管管线综合

6、合等工程程设计。公共区区服务设设施应满满足方便便使用的的要求，根据不不同的服服务半径径合理安安排服务务设施。基础设设施配备备如垃圾圾站、煤煤气调压压站应结结合管线线布局合合理设置置。 主入口设设在祁门门路上，出入口口距城市市道路交交口不小小于800米。住住宅用地地占总用用地比例例控制在在55%以内，幼儿园园、中、小学教教学用房房日照间间距系数数按1.5控制制，结合合竖向设设计合理理确定建建筑标高高，明确确建筑控控制尺寸寸和控制制间距。 规划应设设计幼儿儿园、中中、小学学、文化化活动用用房、社社区及物物业管理理、商业业设施、（非）机动车车辆停车车位等设设施以及及配电房房、煤气气调压站站、垃圾圾站

7、、公公厕等相相关基础础配套设设施。 配套教育育规模：幼儿园园（以22人/1100人人计），15平平方米/生；小小学（以以总人口口的9%计），10平平方米/生；中中学（以以总人口口的8%计），12平平方米/生。 商服、办办公用地地配套机机动车及及自行车车车位分分别按不不小于每每一百平平方米建建筑面积积0.44个、33个计，住宅配配套小汽汽车及自自行车车车位分别别按不小小于每户户0.22个、22个计。 合理组织织内部交交通，做做到通而而不畅，人车适适度分流流。规划划多层建建筑退红红线不得得小于55米。沿沿街单体体方案报报审。第二章 立地条条件分析析一、四至至环境描描述 东：地块块东至三三河路，隔三

8、河河路直接接面对的的就是规规划中合合肥最大大的黄山山公园及及其扩建建地带，再往东东为合肥肥市的商商业街美美菱大道道，通往往合肥市市老城区区； 西：至新新仓路，与金寨寨路相夹夹区域为为规划的的大量商商业金融融用地，再往西西则为城城市交通通主干道道金寨路路及规划划中的合合肥市政政务文化化新区，政务新新区面积积约122.322平方公公里，首首期5平平方公里里已经启启动，计计划5年年内建成成； 南：南至至馆驿路路，隔一一居住用用地为十十五里河河沿河绿绿化景观观带，与与黄山公公园扩建建区连成成一体，再往南南约3公公里为合合肥经济济技术开开发区，其规划划面积339平方方公里，仅20001年年就实现现GDP

9、P27.6亿元元，进出出口额达达2.995亿美美元，正正逐步成成为区域域经济的的亮点，区域内内还拥有有五星级级的明珠珠国际大大酒店、占地1180亩亩环境优优美的明明珠广场场、安徽徽国际会会展中心心、徽园园、大学学城等配配套设施施； 北：北面面为东风风路，直直至城市市二环东东流路，沿金寨寨路可通通往以中中科大为为核心的的文教区区块，区区域内还还拥有安安徽大学学、安徽徽医科大大学、安安徽建工工学院、市三医医院等一一大批科科教文卫卫单位，拥有深深厚的文文化底蕴蕴。二、周边边房地产产市场现现状按照前期期市场调调查显示示，包河河区房地地产发展展呈现两两条主线线：一是是美菱大大道沿线线部分，依托一一级主干

10、干道的优优势，自自北由南南逐步扩扩张，银银杏苑、菱水苑苑等大型型居住社社区相继继开发建建成，使使得该地地区成为为合肥房房地产开开发规模模最大、居住条条件最完完善的地地区。地地区内的的行情价价格也由由2年前前的18800元元/平方方米涨到到现在的的22000元/平方米米，而且且目前可可利用土土地已经经相当小小；二是是新近开开通的马马鞍山南南路两侧侧，起步步较晚，但是大大规模、高价格格、高品品位在本本区域都都体现的的淋漓尽尽致，个个案规模模基本上上都在115万平平方米以以上，如如太宁花花园、太太阳岛花花园、万万振花园园，而世世纪阳光光花园更更是达到到56万万平方米米，区域域内的价价格也不不断上扬扬

11、，在短短短1年年多时间间里从222000元/平平方米暴暴涨到226000元/平平方米。而近期期马鞍山山南路的的通车，使得本本地区未未来的竞竞争将更更为激烈烈。本项目地地块周边边刚刚处处于规划划的开发发启动阶阶段，目目前附近近基本上上没有相相类同的的竞争个个案，项项目又正正好处于于东流路路二环之之外，而而包河区区80%的住宅宅项目都都集中在在一环和和二环之之间，因因此，离离地块最最近的基基本上只只有美菱菱大道两两侧近东东流路的的银杏苑苑、菱水水苑和枫枫丹城市市花园，北端近近金寨路路的太湖湖新村，西北角角合作化化路上的的香樟雅雅苑、金金环花园园，西面面政务文文化区内内潜山路路东流路路的国际际花都以

12、以及西南南角沿金金寨路而而下的浅浅水湾和和明珠广广场附近近的东海海花园。三、项目目所在地地区域规规划 道路规划划地块四围围的道路路为三河河路（东东）、新新仓路（西）、馆驿路路（南）、东风风路（北北），贯贯穿地块块的道路路南北向向为青平平路，东东西向为为新仓支支路和祁祁门路，这些道道路目前前为止尚尚处于规规划阶段段，还未未启动。因祁门门路延伸伸将成为为连接政政务文化化新区和和黄山公公园的枢枢纽道路路，预计计规划为为双向四四车道路路，路面面宽幅可可达355米左右右，其他他道路则则结合项项目整体体规划予予以实施施改造。地块周边边有合作作化路、金寨路路及东流流路三大大城市主主干道通通往各个个区域，基本

13、上上为双向向四车道道加非机机动车道道，路面面宽幅在在40米米左右，其中金金寨路成成为连接接市中心心和政务务文化新新区、经经济技术术开发区区的唯一一主干道道，将发发挥越来来越重要要的作用用，关于于它和其其他7条条道路的的城市出出入口景景观风貌貌设计已已被定为为今年规规划局的的重点任任务目标标之一。 交通规划划公共交通通地块周围围主要途途径及附附近公交交线路、站点如如下：路线起始站-终点点站首 末 班 车车 时 间途径线路路售票形式式首班车夏夏/冬 末班车冬冬/夏 10黄潜交口口新火火车站6:00019:000黄潜交口口黄山山路金金寨路屯溪路路桐城城路长长江中路路美菱菱大道荣事达达大道濉溪路路站前

14、前西路站前路路新火火车站无人售票票12十五里河河毫州州路6:00019:000/119:115十五里河河金寨寨路合合作化路路濉溪溪路毫毫州路无人售票票13十五里河河公交交四公司司6:00021:000十五里河河金寨寨路合合作化路路濉溪溪路毫毫州路无人售票票16葛大店南七里里站6:00019:000葛大店姥山路路东流流路合合安路南七里里站无人售票票26南七里站站四十十井6:00018:000/118:330南七里站站金寨寨路合合安路繁华大大道莲莲花路四十井井有人售票票101十五里河河新火火车站6:000/6:3021:000十五里河河金寨寨路长长江中路路胜利利路新新火车站站有人售票票113沿河村北五里里井6:00019:000沿河村-张夹弄弄-青松松园-姚姚公庙-东流路路-南门门换乘中中心-江江淮化肥肥厂-南南七里站站-宿松松路-南南园新村村-金安安花园-科技大大学-安安攻附院院-稻香香楼-安安徽报社社-三孝孝口-长长江饭店店四牌牌楼市市府